不動産の瑕疵担保責任について、買主が請求できる５つの権利と中古住宅での注意点について

今回の記事では、不動産の瑕疵担保責任について解説していきます。

2020年4月1日に施行された改正民法により、これまでの「瑕疵担保責任」は、「契約不適合責任」へと改正されました。

しかし、一般的に請求できる幅等は大きく変わっておらず、特に中古住宅の場合は期間などが大きなポイントとなります。

ここからはそれぞれについて解説していきます。

不動産の瑕疵とは？

不動産の売却や購入を考える際、「瑕疵」という言葉を耳にすることがあります。これは「欠陥」や「欠点」を意味し、不動産における瑕疵とは、土地や建物に何らかの不具合があり、その本来の役割を果たしていない状態を指します。

不動産取引では、「瑕疵」は頻繁に使用される法律用語の一つです。特に「隠れた瑕疵」という言葉が重要です。これは、契約時に買主に知らされていなかったり、買主が通常の注意を払ったにもかかわらず発見できなかった瑕疵を指します。例えば、引渡し後に発覚する配管の水漏れや、シロアリ被害などがこれに該当します。具体的な瑕疵の内容については、後ほど詳しく説明します。

また、「瑕疵担保責任」という法律用語もよく聞かれます。これは、瑕疵に対する売主側の責任を指します。不動産の引渡し後に「隠れた瑕疵」が見つかった場合、売主は買主に対して補修や損害賠償を行う責任があります。2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という概念に変更され、売主の責任内容も変わりました。

不動産の瑕疵は大きく4つ

不動産における瑕疵は、大きく「物理的瑕疵」、「心理的瑕疵」、「法律的瑕疵」、「環境的瑕疵」の4つに分類されます。それぞれの意味と具体例を見ていきましょう。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに存在する物理的な欠陥を指します。これには、目に見えるものだけでなく、見えない部分に隠れている欠陥も含まれます。例えば、配管からの水漏れやシロアリ被害などが挙げられます。以下に具体例を示します。

建物の瑕疵の例

建物の瑕疵の例については以下の通りとなります。

• 床に傾斜がある
• シロアリ被害がある
• 壁にひび割れがある
• 雨漏りや水漏れがある
• 給排水管の詰まりや故障がある
• 建材にアスベストが使用されている

土地の瑕疵の例

次に土地の瑕疵の例については以下の通りとなります。

• 地盤が不安定で歪んでいる
• 有害物質による土壌汚染がある
• 地中にゴミや廃材などの埋設物がある

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、買主が嫌悪感や抵抗を感じるような心理的な欠陥のことを指します。このような瑕疵がある物件は、いわゆる事故物件と呼ばれます。具体例としては、次のようなケースがあります。

• 過去に殺人、自殺、事故死などがあった
• 近隣に迷惑行為をする人物や暴力団関係者が住んでいる
• 修復済みだが、以前に小火や自然災害による損壊があった

また、心理的瑕疵には告知義務が伴うことがあります。以前は、告知すべき期間や内容に明確なルールがありませんでしたが、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、法的に問題のある欠陥を指します。不動産に関連する法律には「都市計画法」、「建築基準法」、「消防法」などがあります。具体例は以下の通りです。

• 都市計画法の例：無許可で市街化調整区域内に建物が建っている
• 建築基準法の例：容積率や建ぺい率を超えている建物

新築時には適法だったが、現在の法律や条例に不適合な「既存不適格物件」

• 消防法の例：火災報知器やスプリンクラー、防火扉や避難はしごなどの設置義務を満たしていない

その他、文化財保護法や農地法などの法律を守らずに建てられた建物も法律的瑕疵に該当します。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件そのものではなく、その周辺環境に問題がある場合を指します。具体例としては、以下のようなものがあります。

• 近隣に異臭、騒音、振動を発生させる施設がある
• 墓地や火葬場が近くにある

環境的瑕疵は、人それぞれの感じ方に依存するため、判断が難しいケースが多いです。例えば、踏切の音や飲食店の料理臭などは、人によって気にならない場合もあり、環境的瑕疵と感じるかどうかは個人差があります。

不動産の瑕疵に対する責任とは？

不動産にはさまざまな瑕疵（欠陥や欠点）が存在し得ます。これらが事前に明らかになっていれば、購入を断念するか、納得して購入することができます。しかし、現実には「隠れた瑕疵」が存在し、売買契約締結後や引渡し後に発覚することがあります。

不動産売買においては、民法に基づき、引渡された建物や土地に瑕疵が見つかった場合、買主は売主に対して責任を追及できます。

売主が買主に対して負う責任

不動産の売主は、買主に対して瑕疵に関する責任を負います。2020年4月1日の改正前の民法では、これを「瑕疵担保責任」として定義していました。しかし、改正民法では「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に置き換えられました。

改正前の責任範囲

改正前は、物件に「隠れた瑕疵」があり、購入後にその瑕疵が見つかった場合、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負い、買主は瑕疵を発見してから1年以内に「損害賠償」を請求するか、目的が達成されない場合は「契約解除」ができました。

民法改正後の責任範囲

改正後の民法では、「瑕疵」という言葉は使われず、「契約の内容に適合しないもの（契約不適合）」という表現に変わりました。改正前は特定物に限り「瑕疵担保責任」の対象でしたが、改正民法では特定物・不特定物を問わず「契約不適合責任」が適用されます。

また、改正前は「不動産に瑕疵が見つかった場合」に責任を負うという考え方でしたが、改正後は「売買した土地や建物が契約内容に適合しない場合」に責任を負うという考え方に変わりました。これにより、「瑕疵」や「隠れた瑕疵」だけでなく、契約内容に適合しない場合も買主は売主に対して責任を追及できるようになり、売主の責任範囲が広がりました。

買主が請求できる5つの権利

契約不適合責任に基づいて、買主が売主に対して請求できる権利は次の5つです。

追完請求

追完請求とは、契約内容に適合しない部分、すなわち不具合の補修や代替品、不足分の引渡しを求める買主の権利です。例えば、雨漏りがないという契約内容であったにもかかわらず、実際に雨漏りがあった場合、その補修を請求することができます。

代金減額請求

代金減額請求とは、追完請求をしても売主が補修を行わない場合、または補修が困難な場合に、売買代金の減額を請求する権利です。これは追完請求が果たされない場合の補完的な請求権であり、補修や交換を要求しても対応してもらえない場合にのみ請求できます。

損害賠償請求

損害賠償請求とは、契約が適正に履行された場合に得られたはずの利益（履行利益）を含む損害を請求する権利です。以前の瑕疵担保責任では、損害賠償の範囲は「信頼利益」に限られていましたが、改正民法では履行利益も請求可能となりました。

催告解除

催告解除とは、売主が追完請求に応じない場合、買主が催告して契約を解除する権利です。これにより、以前の瑕疵担保責任では「契約の目的を達成できない場合のみ」契約解除が可能だったものが、軽微でない契約不適合でも解除できるようになりました。契約解除が行使された場合、買主は受け取った不動産とその所有権を返還し、売主は売買代金を返還します。

無催告解除

無催告解除とは、催告を経ずに売買契約を解除する権利です。ただし、契約不適合が契約の目的を達成できない場合に限られます。つまり、契約不適合が契約の目的を達成可能な程度であれば、無催告解除は認められません。

権利行使の期間

民法改正により、これらの権利を行使する期間も変更されました。改正前の民法では、瑕疵の存在を知った時から1年以内に権利を行使する必要がありましたが、改正後の民法では、契約不適合を知った時から1年以内に通知すればよいとされています。つまり、不適合の存在を知ったら通知を行い、権利行使自体はその後でもよいということです。また、売主が契約不適合について悪意または重大な過失があった場合には、行使期間に制限はありません。

契約前の慎重なチェックが重要！

不動産における契約不適合が発生した場合、その修理や交換の費用負担は売主が負います。前述のとおり、買主は以前より法律的に保護されるようになりました。新築住宅では、売主である不動産会社や建築会社が構造耐力上の主要部分や雨水の侵入を防止する部分に対する瑕疵担保責任保険に加入することが義務付けられていますが、中古住宅では加入義務はありません。

中古住宅の売主が契約不適合責任に備えたい場合、個人が売主の場合は既存住宅売買瑕疵保険に加入するために住宅の検査を受け、その検査を行う検査事業者が保険に加入します。不動産会社が売主の場合、その不動産会社が保険に加入します。なお、瑕疵担保責任保険が適用されるのは建物の構造耐力上主要な部分（基礎、屋根、柱、壁、床など）と雨水の侵入を防止する部分（屋根、開口部、外壁など）に限られます。

一方、買主も不適合部分が見つかると大変です。売買後に重大な隠れた瑕疵や不適合部分が発見されると、権利を行使する手間がかかり、日常生活に支障をきたすこともあります。

売主も買主も安心して不動産取引を行うために

売主も買主も安心して不動産取引を行いたいものです。不動産の瑕疵や契約不適合は大きなトラブルの原因となります。不動産売買における契約不適合によるトラブルを防ぐためには、売主が自分の知っている故障や不具合を正直に買主に告知し、その上で買主とどう対処するかを契約時に話し合って決めることが重要です。

買主は、契約書だけでなく、重要事項説明書や物件状況報告書（告知書）、付帯設備表を慎重にチェックし、疑問に思うところは売主に説明を求めて合意を得ることが大切です。チェックすべき事項は、重要事項説明書や告知書、付帯設備表に記載された内容と実態が一致しているか、売却後の責任の範囲、売主の契約不適合責任の適用期間などです。

売主も、契約書類に記載された内容と物件の実態に不適合がないかをしっかり確認しましょう。不具合がある場合は、契約書や重要事項説明書、告知書、付帯設備表で告知する必要があります。

中古住宅の売買に有効なインスペクション（建物状況調査）

また、中古住宅の売買では、インスペクション（建物状況調査）を行うことも1つの方法です。インスペクションは、建築士や土地家屋調査士などの専門家が住宅の劣化状況や欠陥の有無を検査し、評価するものです。第三者が物件の現状を確認することで、気付かなかった不具合を発見できる可能性があり、事前に買主に告知することでトラブルを防ぐことができます。

インスペクションを行うには建物所有者の同意が必要です。売主が実施する場合は自ら依頼できますが、買主が実施するには売主の許可が必要です。そのため、現実には売主がインスペクションを行うことが多いですが、買主が実施するのは難しい場合があります。

中古住宅の「契約不適合責任」は「特約」で決定

次に、中古住宅の「契約不適合（瑕疵担保）責任」について見ていきましょう。中古住宅においては、契約時の「特約」により、「契約不適合（瑕疵担保）責任」の責任期間が決定されることが一般的です。

個人売主の場合、責任期間は2～3カ月

民法で定められた「契約不適合（瑕疵担保）責任」は任意規定のため、売主と買主の合意に基づき異なる内容の取り決めができます。この取り決めを「特約」として契約書に記載することで、民法規定ではなく特約の内容が優先されます。

特に、個人が売主の場合、「契約不適合（瑕疵担保）責任」の責任期間（時効）を「2カ月または3カ月」とする特約を設けるのが一般的です。これは、個人売主が10年の消滅時効を負担するのは重く、中古住宅は経年変化による不具合が発生しやすいためです。

また、築年数が古い住宅などを個人間で売買する場合、売主と買主の合意により「契約不適合（瑕疵担保）責任を一切負わない」という特約を結ぶこともあります。

「現状有姿売買」とは

不動産売買では、「現状有姿で引き渡す（土地や住宅の現状のまま手を加えずに引き渡す）」という特約を付けることがあり、このような契約を「現状有姿売買」と呼びます。この特約の意味は、例えば雨漏りのシミのような「表面に現れている欠陥や不具合については、契約不適合（瑕疵担保）責任を負わない」ということです。契約締結後に不動産の状況が変わった場合でも、売主は引き渡し時の状況のままで引き渡す義務を負います。

一方で、通常の注意を払っても気づかない「隠れた瑕疵」については、契約不適合（瑕疵担保）責任を負う場合があるため注意が必要です。

不動産会社が売主の場合、責任期間は2年以上

同じ中古住宅でも、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合、民法の規定により売主に有利な特約は原則として付けられません。ただし、契約不適合（瑕疵担保）責任の行使期間については、特約で「引き渡しから2年」とすることが一般的です。

これは「宅建業法」の規定に基づいており、もしも責任期間が2年未満の特約を結んだ場合、特約は無効となり、民法の「契約不適合（瑕疵担保）責任」の規定が適用されます。

中古住宅の瑕疵に備える方法

瑕疵担保責任の期間が短い中古住宅を安心して購入するためには、建物検査サービスの利用が普及しています。中古住宅の主要構造部分や雨水侵入防止部分を対象とした「瑕疵保険」や「建物状況調査（インスペクション）」の制度も登場しています。

売主が個人の場合、保険や建物状況調査の依頼は通常売主が行いますが、買主からの依頼も可能です。仲介会社に相談してみましょう。なお、保険料や検査料の負担については、売主と買主の合意で決定されるため、買主が全額負担する場合もあります。

まとめ

不動産売買の仲介業者を選ぶ際は、契約不適合責任について深く理解しており、売主の責任を未然に防ぐためのアドバイスや買主への注意点をきめ細かくサポートしてくれる会社を選ぶことをおすすめします。

今回の記事を通じて、皆さんの中古物件購入のヒントになれば幸いです。

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