中古物件の売却を行う2つの手法、仲介か買取業者かメリット・デメリットを比較

今回の記事では、中古物件の売却方法について解説していきます。

売却方法は大きく以下の二つの方法があります。

• 仲介経由で売却する方法
• 買取業者に売却する方法

メリット・デメリットが異なり、向いている人や不向きな人などがあります。

今回の記事ではそれぞれ細かく解説していくので、売却の参考にしてください。

仲介経由で売却する場合

まず最初に仲介経由で売却する場合について以下の流れに沿って解説していきます。

• 全体の流れ
• メリット
• デメリット
• 仲介経由での売却が向いているケース

仲介経由で売却する場合の全体の流れは以下の通りです。

相場を調べる

家を売却する上で最初に行うことは売却価格を調べることです。

家を購入する際には他と比較するために多くの物件を見てきたかと思いますが、売却する場合にも同様で、相場を調べることがとても重要になります。

実際の売却では、仲介会社を経由して売却する場合や買取業者に売却する場合がありますが、適性価格を理解していないと市場価格と乖離した高い価格にこだわりすぎて売却に必要以上の時間が掛かりすぎることがあります。

相場を調べることで売却価格と短期間での売却に繋がっていきます。

ここでは、一般の方でも調べられる2つのサイトを紹介いたします。

相場調査方法その①　レインズマーケットインフォメーション

こちらのサイトは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しています。

参照：レインズマーケットインフォメーション

相場調査方法その②　土地総合情報システム

こちらのサイトは、国土交通省が運営・管理しています。

参照：土地総合情報システム　不動産取引価格情報検索

2つのサイトはどちらも実際に売却した価格を見ることが出来るので、近隣物件や築年数が近い物件がどの水準で売却されているかを理解しておきましょう。

査定依頼

次に不動産会社へ査定の依頼を行います。不動産査定には2つの方法があります。

	机上査定（簡易）	訪問査定（詳細）
査定方法	所在地・築年・敷地、建物面積等のデータから算出	上記のデータに加えて、実際の物件を見て算出
物件見学	なし	あり
メリット	数日で分かる	実際の売却価格に近く、アドバイスを受けることが出来る
デメリット	概算となり、実際の売却価格は下がる傾向にある	訪問対応が必要で、時間が掛かる

机上査定では複数の会社にオンラインでヒアリングが可能である点や実際の対面がないことが特徴です。

詳細査定では実際に現地に来て物件を調査するため、データでは見えない部分の劣化を価格を査定金額に折り込むことが出来ることが特徴です。

時間に余裕がある場合は、簡易査定を複数の会社に出して、その中で金額が高い会社に訪問査定を依頼することが良いでしょう。

時間に余裕がない場合は、後々の減額を盛り込みブレがないように、信頼できると思われる会社に訪問査定を依頼することが良いでしょう。

媒介契約の締結

次に不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は大きく分けて3つの方法があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

それぞれの特徴は以下の通りとなります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
自分で買主を見つけられるか	出来ない	出来る	出来る
依頼できる会社の数	1社のみ	1社のみ	複数社に依頼可能
依頼主への報告	1回/1週間以上	1回/2週間以上	なし
指定流通機構への登録	義務あり	義務あり	義務なし

次にそれぞれのメリットデメリットは以下の通りとなります。

媒介契約については、上記の特徴やメリット・デメリットを踏まえて、それぞれ不動産会社にヒアリングを行い、決定することが良いでしょう。

売却活動

次に売却活動を行います。売却活動では大きく以下のような流れに沿って行います。

• 境界線確認を行う
• 広告を出す
• 内覧に向けて家を整理する
• 内覧当日の対応

ここからは個別に解説していきます。

境界線確認

境界線の確認とは、土地面積を測量し、隣地の所有者から書面に捺印してもらった上で登記を行うことです。

住宅地では建物が密集しているため、境界線があいまいな部分が多々あります。

特に古い家の場合には境界線が不明瞭な場合が多いでしょう。

隣地とのトラブルを避けるためにも、事前に境界線確認が取れていると、買主としても安心して購入を検討することができるでしょう。

広告を出す

媒介契約を通じてインターネット上や店頭に広告を掲載していきます。

この際、近隣の人に知られたくないなどの事情がある場合には不動産会社に相談することが良いでしょう。

その場合、店頭掲載を控えたり、チラシ広告を対象エリアに出さない等の配慮をしてもらえます。

内覧に向けて家を整理する

興味を持ってくれた人が内覧に訪れるので、家の整理を進めましょう。内覧での印象が、購入意思決定に大きな影響を与えます。

以下のデータは国土交通省による住宅市場動向調査報告書において、中古住宅にしなかった理由についてアンケートの結果です。

参照：国土交通省　令和3年度　住宅市場動向調査報告書

選択肢は複数ありますが、売却活動の中で売主として対応できる数少ない項目が、室内の整理を行い、少しでも見た目などの不満を取り除くことだということが分かります。

買主への印象を少しでもよくするためにも、家の整理は積極的に行いましょう。

内覧当日の対応

内覧の調整が整ったら実際に内覧を行います。

内覧ではスリッパなどを用意したり、部屋の電気を全てつけておくなど、おもてなしの精神で迎え入れるように心掛けましょう。

また、不動産会社が積極的に営業をしてくれますが、買主は実際の生活においての感想を売主に聞いてくる場合があります。

その際には、隠し事をせずに正直に伝えるのが良いでしょう。

また、会話の中で地元のお役立ち情報等を提供すると心象が良くなるので、買主に合わせて適当な会話をすることもポイントアップの秘訣です。

売買契約

買主と売買条件に合意すると、実際に売買契約の締結を行います。

この場合、以下のポイントに沿って解説していきます。

• 仲介手数料について
• 契約不適合責任について
• 瑕疵担保保険について

それぞれについて詳しく解説していきます。

仲介手数料について

仲介手数料については、宅地建物取引業法にて以下の通り上限が定められています。

売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買代金×5%（税別）
200万円以上400万円以下	売買代金×4%+2万円（税別）
400万円以上	売買代金×3%+6万円（税別）

通常、不動産の売却となるとほとんどの場合、売買金額は400万円以上となるので、売買代金の3%+6万円が仲介手数料となることを認識しておきましょう。

契約不適合責任について

契約不適合責任とは、不動産売買契約において、品質不良や品物違い、数量不足等の不備があった際に、売主が買主に対して負う責任のことを指します。

2020年に民法が改正されて、これまでよりも売主が負う責任が重くなりました。

これにより、売却にあたり物件に対する瑕疵（例：シロアリ被害や雨漏り等）については細心の注意を払って確認する必要が出てきました。

また、売却後であっても瑕疵が発覚した場合には、修繕や売買契約の解除等を行わなくてならないのです。

契約不適合責任のポイントは以下の通りとなります。

• インスペクション（建物状況調査）を行ったうえで、住宅の瑕疵を明らかにする
• 雨漏りやシロアリの被害、外壁ひび割れ等の瑕疵は事前に買主に伝える
• 瑕疵を隠して売った場合でも、発覚した際には修繕や売買契約の解除が求められる
• 売却後に売主がいつまで契約不適合責任を負う特約になっているかを明確にする

瑕疵担保保険について

先ほどの、契約不適合責任でのトラブルを防ぐための処置として、瑕疵担保保険というものが存在します。

瑕疵担保保険は、契約不適合責任での修繕費や調査費、工事中の仮住まいへの引っ越し費用の一部をカバーしてくれる保険となります。

保険業者は国土交通省が指定している住宅瑕疵担保責任保険法人となります。

参照：国土交通省　住宅瑕疵担保責任保険法人一覧

瑕疵担保保険のポイントは以下の通りとなります。

• 住宅瑕疵担保責任保険法人の保険会社に加入する
• 瑕疵の修繕費、調査費用、仮の住まいへの引っ越し費用の一部を負担してくれる
• 支払われる保険金の上限額は2,000万円（オプションで上限を引き上げることも可能）
• インスペクション（建物状況調査）に合格する必要がある

物件引き渡しと決済

売買契約が締結されると物件の引き渡しへと進んでいきます。

引き渡しでは、事前に支払いを受けていた手付金以外の残金の入金と鍵の引き渡しを行います。

抵当権がついている物件においては、残金の入金をもって抵当権の抹消を行います。

この場合、司法書士が立ち会いを行い、引き渡し後に速やかに抵当権抹消、所有権移転登記、新たな抵当権設定の登記を行います。

仲介経由で売却する際のメリット

仲介経由で売却する際のメリットは「買取に比べて高価格で売却できる」という点です。

仲介においては多数の購入希望者に対してアプローチを行うことが出来るため、時間を掛けることが出来れば、一番高い金額で売却できる可能性があります。

仲介経由で売却する際のデメリット

一方でデメリットとしては以下のような点が挙げられます。

• 短期間での売却が難しい
• 契約不適合責任が免責されない（※特約により免責される場合もあります）
• 内覧に対応する手間や時間がかかる
• 仲介手数料が掛かる

高価格で売却できるメリットがある一方で、売却に期間がかかることや内覧対応など煩雑なことが多いということがデメリットと言えるでしょう。

仲介経由での売却が向いているケース

ここでは仲介経由での売却が向いているケースについて紹介していきます。

• 売却価格が最重要項目である人
• 売却活動に一定の時間を掛けられる人
• 内覧などの対応が苦にならない人
• 物件が比較的新しく市場において一定の競争力が見られる事

仲介経由での売却では、時間が掛かるため時間的な猶予があるということが重要です。

さらに、物件の特徴としては比較的新しい物件であれば仲介経由での売却が向いているといえるでしょう。

理由は、築古の物件や劣化が進む物件では市場での競争力が乏しく売却までさらに時間がかかる事や、個人が購入することは難しいという場合があります。

また、外部の人が生活空間に複数回内覧に来るため、それらの対応にストレスを感じずに丁寧に対応できるかどうかも重要になります。

これらも踏まえて自身が仲介での売却に向いているかどうかを分析すると良いでしょう。

買取業者に売却する場合

次に、買取業者に売却する場合についてそれぞれ解説していきます。

買取業者に売却する場合の全体の流れ

買取業者に売却する場合と仲介経由で売却する場合を比較すると以下の通りとなります。

売却の手順	買取業者に売却する場合	仲介経由で売却する場合
相場を調べる	約1週間
価格査定を行う	約1~2週間
媒介契約の締結する	なし	約1週間
売却活動を始める	なし	約3カ月～半年
売買契約を締結する	約2週間～1カ月
決済・引き渡し	約2週間～1カ月
全体期間	約1~2カ月程度	約4~8カ月程度

実家の売却において買取業者に売却する場合、仲介経由で売却する場合の第三者の買主を探す工程が不要となるため、媒介契約締結や売却活動という作業が省かれることが分かります。

買取業者に売却する場合のメリット

買取業者に売却する場合のメリットは以下の通りとなります。

• 売却期間が短い
• 売却価格がすぐに決まるため資金計画が立てやすい
• 内覧対応が不要
• 契約不適合責任が原則不要
• 築古物件でも売却しやすい
• 仲介手数料が不要

先ほどの全体の流れでもある通り、売却までの期間が短いという点が一番のメリットだといえるでしょう。

他にも、内覧対応が不要であったり、築古物件でも売却が可能という点もメリットとなります。

買取業者に売却する場合のデメリット

一方、買取業者に売却する場合のデメリットとしては「売却価格が仲介比べて安い」という点です。

買取業者は、購入した物件にリノベーション等の付加価値を付けた上で、利益が出るように再販を行っていくため、仲介に比べると安くなる傾向にあります。

実際には、買取価格は相場価格の６割から８割程度になると認識しておくと良いでしょう。

買取業者への売却が向いているケース

最後に、買取業者への売却価格が向いているケースについてですが、以下の通りとなります。

• 時間的な猶予がなく早く売却をしたい人
• 築年数が古い物件
• 整形地ではない物件
• 立地や環境があまりよくない物件

時間的なメリットが大きい買取業者への売却ですが、他にも様々なメリットが挙げられます。

仲介では一般の方が購入を検討するため、築古物件や住環境に適さない物件などは売却期間にかなり影響が出ます。

更に、整形地でない場合や災害警戒区域等に当たる場合も売却に時間が掛かる傾向にあるため、買取業者への売却が向いていると言えるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では、仲介経由での売却と買取業者への売却についてそれぞれ比較を行ってきました。

それぞれに固有のメリット・デメリットがあり、売主の事情や売却する物件の特性によっても選択する手法が変わっていくことになります。

株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスです。

売却において、このびでは査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うほか、築古物件や仲介経由では買い手がつかなかった物件でも買取を行うことが出来ます。

自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。