家を売却したいけど誰に相談すればいいの？不動産会社の選び方のポイントについて解説

同じ物件でも、不動産会社を変えることで売却価格が変わることがあります。不動産を高く売るためには、不動産会社選びが重要です。しかし、「どの不動産会社が良いのか？」と悩む方も多いでしょう。そこで、今回の記事で不動産売却を依頼する際の不動産会社の選び方について解説します。

不動産会社選びの5つのポイント

戸建てやマンション、土地などを売る際には、不動産会社に仲介を依頼することが多いでしょう。高く売るためには、この仲介業者選びが重要です。不動産会社を選ぶ際のポイントは以下の通りです。

• 不動産売却の実績が豊富
• 営業担当者の対応が優れている
• インターネット広告にも力を入れている
• 不動産の査定額に根拠がある

それぞれのポイントについて詳しく解説します。

不動産売却の実績が豊富

不動産を売る際には、売却実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。賃貸仲介が得意な会社と売買仲介が得意な会社がありますが、売却実績が豊富な会社は売買仲介が得意です。

一般的な不動産会社は、アパート管理や賃貸仲介を主に扱っていますが、売買仲介に特化した会社は売却実績が多い傾向があります。売買仲介を得意としている会社は、ホームページなどで売却をメインとしていることをアピールしていることが多いため、事前に確認することをおすすめします。

営業担当者の対応が優れている

不動産会社を選ぶ際には、会社名よりも対応の良い営業担当者を重視しましょう。不動産仲介は営業担当者の能力に大きく依存するため、大手の不慣れな営業担当者よりも中小の経験豊富な営業担当者の方が早く高く売れることがあります。

対応の良い営業担当者は、

• レスポンスが早い
• 専門性が高い
• 相場に精通している
• 不明点をしっかり調べてから回答する

などの特徴があります。誠実な営業担当者は買主からの信頼も得やすいため、最後に買主を納得させる力も強いです。また、長期間の売却活動をストレスなく進めるためにも、感じの良い営業担当者に依頼することが重要です。

インターネット広告にも力を入れている

現代の買主からの問い合わせの多くは、SUUMOやHOME’S、アットホームなどの不動産ポータルサイトを経由しています。そのため、インターネット広告に力を入れている不動産会社を選ぶことが重要です。

例えば、写真を多く掲載したり、動画を撮影したり、360°ビューイングを提供する会社は広告に熱心です。情報が豊富な広告は購入希望者にとって魅力的であり、問い合わせ件数が増え、売却の確率も上がります。

不動産の査定額に根拠がある

査定額に対して根拠を説明してくれる不動産会社を選ぶことも大切です。周辺の取引事例を交えながら価格を説明してくれる会社が望ましいでしょう。特に高い査定価格を提示してきた会社には、その根拠をきちんと確認することが重要です。

根拠のない高い査定価格で売りに出すと、売却まで時間がかかり、最終的には大幅に値引きして売ることになるリスクがあります。

大手不動産会社のメリット・デメリット

「大手不動産会社と地元の中小不動産会社のどちらが良いのか？」と悩む方も多いでしょう。一概にどちらが優れているとは言えませんが、それぞれの特徴を理解することで、不動産会社選びの参考になります。

大切なのは、営業担当者の能力や地域への精通度、査定額の根拠などです。売り主にとって最適な不動産会社かどうかは、会社の規模ではなくこれらの要素によって決まります。

以下では、大手不動産会社の特徴、メリット、デメリットを解説します。

一定の信頼感がある

大手不動産会社は、その規模と知名度から一定の信頼感があります。従業員の教育が行き届いており、買主からの信頼も厚いです。無難に売却を進めてくれることが期待できるため、安心感があります。

無料サービスが充実している

大手不動産会社は無料サービスが充実している点も魅力です。例えば、プロによるハウスクリーニングや簡単な修繕、専門家による建物状況調査などを無料で提供する会社が多いです。これらの無料サービスは、通常、その会社にのみ仲介を依頼することが前提となります。物件にとって必要なサービスを提供している会社であれば、その不動産会社を選ぶ価値があります。

仲介手数料は値引きしにくい

大手不動産会社は、仲介手数料が値引きしにくい傾向があります。一般的に、大手の不動産会社は満額の仲介手数料を請求することが多いです。規制で定められた仲介手数料の上限額は、取引額が800万円を超える場合、「取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」です。理論上は値引き交渉も可能ですが、大手の不動産会社は値引き交渉に応じないことが多いです。

大手不動産会社の特徴を理解した上で、自分のニーズに合った不動産会社を選ぶことが重要です。

※2024年７月１日の宅建業法の一部改正により、物件価格が800万円以下の低廉な空家等については、仲介手数料の上限が33万円（税込）となりました。この場合、媒介契約の締結に際しあらかじめ、報酬額について宅建業者から説明を受け、合意する必要があります。

地元の中小不動産会社に依頼するメリット・デメリット

地元の中小不動産会社には以下のような特徴があります。

地域の相場に精通している

地元の中小不動産会社は、その地域の相場に詳しい点が特徴です。特に土地や戸建ての売買では、大手よりも地元の中小不動産会社の方が相場に精通している傾向があります。長年地域に根付いて営業しているため、遠方の不動産会社では知りえない詳細な相場情報を把握していることが多いです。そのため、適切な価格設定ができ、高過ぎて売れなかったり、安過ぎて損をしたりするリスクが少なくなります。

見込み客を抱えていることもある

地元の中小不動産会社は、見込み客を抱えていることが多いです。中古住宅市場は、主に地元やその周辺の人々が売買を行っています。多くの購入希望者は、近隣で売り物件が出た際に連絡をもらうよう地元の不動産会社に依頼しています。そのため、地元の不動産会社は売却を依頼する前からすでに見込み客を抱えていることが多く、迅速な売却が期待できます。

実力にバラツキがある

地元の中小不動産会社は、会社ごとに実力に差があります。中小不動産会社の実力は社長や個々の営業担当者の能力に大きく依存しており、大手の不動産会社よりも優れた会社もあれば、旧態依然とした会社も存在します。中小の不動産会社を選ぶ際は、営業担当者の対応力や実績をしっかりと見極めることが重要です。

大手と中小、どちらを選ぶべきか？

不動産会社を選ぶ際には、会社の規模にとらわれず、営業担当者の能力やエリアの知識、査定額の根拠を重視しましょう。大手の不動産会社は信頼感や無料サービスが充実している一方で、仲介手数料の値引きが難しい場合があります。中小の不動産会社は地域の相場に詳しく、見込み客を抱えていることが多いですが、実力にばらつきがあるため、慎重に選ぶ必要があります。

仲介の場合は不動産会社を1社に絞る必要はない

一般媒介なら、同時に複数の不動産会社に売却を依頼できる

不動産会社を無理に1社に絞る必要はありません。不動産会社に仲介を依頼する際の契約には、「専任媒介」、「専属専任媒介」、「一般媒介」の3種類があります。専任媒介と専属専任媒介は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼できる契約です。

専任媒介と専属専任媒介の違いは、自己発見取引が可能かどうかです。自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけることです。専任媒介では自己発見取引が認められていますが、専属専任媒介では禁止されています。

一方、一般媒介は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。一般媒介を選べば、2社以上の不動産会社に同時に売却を依頼できるため、1社に絞る必要がありません。

仲介手数料はどの媒介契約でも同じ

仲介手数料に関しても、一般媒介で複数の不動産会社に依頼しても、仲介手数料を支払うのは売却を成功させた1社のみです。不動産会社が受け取る仲介手数料は成功報酬であることが規定されているためです。

そのため、専任媒介や専属専任媒介で1社に依頼しても、一般媒介で複数社に依頼しても、売主が負担する仲介手数料は同じです。

どの媒介契約を選んでも売主の経済的負担に違いはないため、1社に決めきれない場合は、複数の不動産会社に同時に依頼する一般媒介を選ぶのが賢明です。

仲介手数料が無料の会社に注意

一部の不動産会社は、仲介手数料無料を謳っていますが、これらの会社はほとんどの場合「両手取引」を行っています。両手取引とは、1つの不動産会社が売主と買主の両方の仲介を担当することを指します。この場合、売主の手数料をゼロにしても、買主から手数料を得られるため、手数料を無料にすることが可能です。

売主にとって、仲介手数料の負担が減るのは魅力的ですが、手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは危険です。手数料を下げている会社は「手数料を下げないと売主が集まらない」、つまりアフターサービスの質が低い可能性があります。

手数料の数十万円を節約するよりも、優良な不動産会社に売却を任せた方が、結果的に高額で売却できる可能性が高くなります。サービスや担当者の質を重視して、不動産会社を選ぶことが重要です。

一般媒介契約のデメリット

一方で、一般媒介契約で売却する場合のデメリットは以下の通りです。

不動産会社の積極性が低くなる

他社に取られる可能性があるため、販売活動が消極的になることがあります。

情報管理が難しい

複数の不動産会社が関わるため、情報の一貫性が欠けることがあります。

報告義務がない

進捗報告が義務付けられていないため、売主自身が状況確認をしなければならないことが多いです。

売却期間が長引く

積極的な販売が行われにくいため、売却に時間がかかることがあります。

買取再販業者に売却するメリット・デメリット

ここでは、買取再販業者と仲介業者を比較しながら、買取再販業者に売却するメリットとデメリットについて解説します。

買取再販業者に売却するメリット

まず、買取再販業者に売却するメリットについてです。

早く現金化できる

買取再販業者を利用する最大のメリットは、「早く現金化できる」という点です。仲介業者を通じて不動産を売却する場合、買主が現れるまで待つ必要があります。これは時には長期間に及ぶこともあります。しかし、買取再販業者の場合、業者が直接不動産を買い取るため、迅速に現金化することが可能です。

契約不適合責任を負う必要がない

買取再販業者に売却する際は、買主が不動産業者となるため、契約不適合責任を負う必要がありません。仲介業者を通じて個人に売却する場合、売主は不動産に瑕疵があった場合、その修繕費用を負担しなければならない可能性があります。個人間取引でも「いっさいの契約不適合責任を負わない」という特約を設定することは可能ですが、買主にとって不利な特約であるため、価格を下げるなどの対応が求められることがあります。

内覧する必要がない

買取再販業者に売却する場合、内覧の対応が不要です。居住中の場合、仲介業者を通じて販売する際には見学者が来るたびに部屋の整理整頓や予定の調整が必要ですが、買取再販業者に売却する場合は、一度部屋を確認するだけで済みます。また、古い設備や内装のままで売却できるため、事前にリフォームする必要もありません。

買取再販業者に売却するデメリット

次に、買取再販業者に売却するデメリットについて見てみましょう。

売却額が相場より低くなる

買取再販業者に売却するデメリットは、売却額が相場より低くなる点です。買取再販業者は不動産を買い取り、リフォームやリノベーションを施して再販することで利益を得ます。このため、経費を考慮すると、相場よりも低い価格での買取となります。一般的に、買取再販での売却額は相場価格より1割から3割程度低くなることが多いです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は売却の際にどのような不動産会社に相談すれば良いのか、その際のいくつかの指標を解説してきました。

不動産の売却は人生で総経験することは多くないため、適当な不動産業者を選ぶことは一般の人には非常に難しい事です。

特に、不動産の営業マンは扱う商品も高単価であることから、真贋を見極めることは非常に難しいと言えるでしょう。

さらに、仲介経由で売却する場合においては、いくら市場に出していても買い手がつかず、時間だけがたってしまうというケースも珍しくありません。

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そんな時は、株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」不動産の買取再販サービスを利用してみてはいかがでしょうか。

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