家を買い替えたいけどきっかけがない、どんなタイミングで買い替えることがベストか徹底解説！

家を買い替えるには、現在住んでいる家の売却と、新たに住む家の購入を行う必要があります。

この記事では、それぞれのプロセスについて解説していきます。

まずはざっくりとした流れを見ていきましょう。

買い替えまでの基本的な流れ

家の売却には通常、3か月から1年ほどかかります。

売却の流れとしては、以下のようなステップとなります。

• 不動産会社に査定を依頼
• 売却価格の決定
• 買い手の募集
• 内覧や交渉
• 売買契約の締結
• 家の購入

また、家の購入には、購入する物件の種類によって期間が異なります。

一般的な目安は以下の通りです

• 既存の物件：3か月から6か月
• 注文住宅：半年から1年以上

買い替えは、不動産の売却と購入という重要な決断や手続きを伴います。

成功させるためには、事前に十分な知識を身につけ、計画的に進めることが大切です。

各プロセスのスケジュールを把握し、余裕を持った計画を立てましょう。

家を買い替えるとき「売り」と「買い」はどっちが先？

ここからは、実際に家を買い替える際の流れを詳しく解説していきます。

買い替えにおいては大きく分けて以下の2つの方法があります。

• 売り先行の買い替え
• 買い先行の買い替え

ここからはそれぞれについて解説していきます。

売り先行の場合

売り先行とは文字通り、売却の動きを先行して行い、売却先及び売却金額が決まった後に、購入物件と金額を決めるという流れを指します。

流れ

売り先行の買い替えについての流れは以下の通りとなります。

メリット・デメリット

次に、売り先行の場合のメリット・デメリットについては以下の通りとなります。

メリット	デメリット
売却資金を新居の購入費用、住宅ローンの支払いに充てることが出来る	売却した物件の引渡までに新居が見つからない場合は、賃貸などに仮住まいする必要がある
実際の売却先が先に分かるため、新居購入予算の枠を具体的に設定できる	住みながらの売却活動となる（住んでいる状態での内覧対応　等）

売り先行に向いている人

売り先行に向いている人の特徴としては、以下の2点が挙げられます。

• 居住中の住宅ローン残高が残っている人
• 居住中の住宅の売却した資金を新居の購入資金に充てる予定の人

多くの人は上記の対象となるため、初めての住宅の買い替えにおいては、売り先行で行うことをおすすめいたします。

買い先行の場合

流れ

買い先行の買い替えの流れは以下の通りとなります。

メリット・デメリット

次に買い先行の場合のメリット・デメリットは以下の通りとなります。

メリット	デメリット
新居探しに時間が使えるので、じっくり理想の家を探すことが出来る	当初の想定していた価格で売却できない場合、資金計画が変更となる
仮の住まいを借りる必要がないので、引っ越しが一度で住む	家がなかなか売れない場合には、二重ローンを組む必要がある
居住しながらの内覧対応が不要となるため、清掃や内覧対応が不要となる	物件の売り急ぎが必要となり、相場よりも安い価格で売却を迫られる可能性がある

買い先行に向いている人

最後に、買い先行に向いている人の特徴としては、以下の点が挙げられます。

• 住宅ローンを完済している又は、貯蓄にて住宅ローン残高を精算できる
• 居住中の売却代金を当てにすることなく新居を購入できる
• 貯蓄と時間に余裕があり、ゆっくりと焦らず新居を探したい
• 居住中の物件の条件が良く、早期での売却が見込めること

買い先行で行う場合には資金的な余裕があることが重要になります。

家の買い替えに掛かる費用

家の売却に掛かる費用

家の売却にはさまざまな費用がかかります。具体的には以下のような費用が発生します。

仲介手数料

不動産会社に支払う報酬で、法律で上限が決められています。

そのため、過剰な料金を請求されることはありません。

仲介手数料の上限額の計算式

　売却価格×3％+6万円+消費税

※2024年７月１日の宅建業法の一部改正により、物件価格が800万円以下の低廉な空家等については、仲介手数料の上限が33万円（税込）となりました。
この場合、媒介契約の締結に際しあらかじめ、報酬額について宅建業者から説明を受け、合意する必要があります。

印紙税

不動産売買契約書に貼る印紙の費用です。

印紙税は売主・買主の双方が支払いますが、売主が全額負担することもあります。

印紙税額は契約金額により異なり、最低200円から最高60万円までです。詳細は国税庁のホームページで確認できます。

参照：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」）

その他の費用

売却する物件のリフォームや設備の修繕、インスペクション（物件の状態を専門家に診断してもらうサービス）を利用する場合にも費用が発生します。

また、住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹消費用も必要になります。

それぞれのケースに応じて、追加の費用が必要となることを考慮しましょう。

新居の購入にかかる費用

家を購入する際には、さまざまな費用が発生します。

以下に、主な費用について説明します。

物件の購入代金

購入する物件の建物や土地の代金です。

新築か中古か、戸建てかマンションか、またエリアや周辺環境によって金額が決定します。

物件の購入代金は、購入希望を決めた時点で手付金（物件価格の5～10％）を支払い、引き渡し時に残金を支払います。

仲介手数料

中古住宅を購入する際には、不動産会社に仲介を依頼するケースが多く、その際に仲介手数料が発生します。仲介手数料には法律で上限が定められています。

親戚や知人などから直接購入する場合には仲介手数料は発生しませんが、第3者が介在しない場合はトラブルのリスクがあるため注意が必要です。

印紙税

売買契約書に貼る印紙代です。売却の時と同様に物件価格によって金額が決まります。

登録免許税

不動産を取得した際に所有権を登録するための登記を行う際に支払う税金です。

登録免許税の計算式

不動産の固定資産税評価額×税率（登記の種類により0.4～2％）

不動産取得税

不動産を取得した際に支払う税金です。

不動産取得税の計算式としては以下の通りとなります。

不動産の固定資産税評価額×税率（3％）　土地及び家屋に対する税率　

参考：滋賀県　不動産取得税

固定資産税・都市計画税

不動産を所有している人が支払う税金です。

1月1日時点で固定資産税課税台帳に登録されている人が支払います。

不動産売買があった場合は、引き渡し日で日割り計算し、売主と買主で分担します。

火災保険料

新居の火災保険加入料です。金額は加入する保険会社の商品によって異なります。

住宅ローンの手数料

住宅ローンを利用する際に金融機関に支払う手数料です。

金額は金融機関によりますが、一般的な目安は3万円～5万円です。

住宅ローン保証料

住宅ローンを組む際に、万が一支払えなくなった場合の保証金です。

一般的に借入額の2％程度です。

その他の費用

住民票の取得や引っ越し代金など、個々のケースに応じてさまざまな費用が発生します。不安な場合は、不動産会社に相談し、自分の場合にかかる費用を確認すると安心です。

買い替えの時にかかる税金

家の売却や購入の際には、税金がかかります。

また、住宅ローン関連や引っ越し費用など、買い替えに伴う諸費用も計画に組み込む必要があります。

ここでは、買い替え時にかかる税金と諸費用について説明します。

売却時にかかる税金

土地や建物を売却すると、「譲渡所得税（所得税と住民税）」が発生します。

購入時の費用（経年減価償却後の金額）よりも高く売れて「売却益」が出た場合、次の特例が適用されることがあります。

3,000万円特別控除の特例

一定の要件を満たす売却では、譲渡所得が3,000万円まで非課税となります。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合、一定の要件を満たせば税率が軽減されます。どちらの特例も適用を受けるには、確定申告が必要です。

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

購入時にかかる税金

不動産を購入すると「不動産取得税」が発生しますが、以下の特例があります。

宅地の課税標準の特例

2026年3月31日までは、不動産取得税の計算基準となる固定資産税評価額が2分の1になります。

住宅とその敷地の税額軽減の特例

一定の要件を満たす住宅と土地については、不動産取得税が軽減されます。

この特例も2026年3月31日まで適用されます。

どちらの特例も適用を受けるには、確定申告が必要となるので注意しましょう。

買い替えの時の資金繰りでは「買い替えローン」と「つなぎ融資」

売り先行でも買い先行でも、買い替えにはある程度の資金準備が必要です。

ここでは、買い替え時に便利な「買い替えローン」と「つなぎ融資」について説明します。

買い替えローンとは

「買い替えローン」は、主に売り先行の方が利用する融資です。

自宅を売却する際、現在の住宅ローンを一括返済するのが基本です。

しかし、ローン残債よりも高い価格で売れない場合、自己資金が必要になります。

この自己資金を準備することなく、残債と新居の購入資金を一括で借り入れできるのが「買い替えローン」です。

例えば、住宅ローンの残債が2,000万円の家が1,800万円で売れた場合、一括返済には200万円不足します。

新居の価格が3,000万円の場合、この不足分200万円を加算して、合計3,200万円の住宅ローンを借り入れることになります。

これにより、現在のローン残債を一括返済し、二重ローンを防ぐことができます。

また、現在は住宅ローンの金利が非常に低いため、従来よりも低い金利で利用できる可能性が高いです。

買い替えローンの注意点

買い替えローンには注意すべき点もあります。

「売る」と「買う」を同時に決済する必要がある

買い替えローンは、現在の住宅ローンの一括返済と新居の融資実行を同じ日に行います。

「売る」と「買う」を計画的に進め、金融機関や不動産会社、購入者とのスケジュールを完璧に調整する必要があります。

買い替えローンの審査は厳しい

残債も含めた借入金額が多くなるため、金融機関の審査が厳しくなります。

返済期間と借入額の設定は慎重に行う

買い替えローンにより総返済額が多くなる可能性があります。

総返済額が増えると、月々の支払いを楽にするために返済期間を長く設定しがちですが、収入が増えていないのに総返済額を増やしたり、70歳まで続くようなローンを組むと、将来的に老後の生活費を圧迫する恐れがあります。

買い替えローンを利用する際は、老後のことも見据えて、返済期間と借入額を慎重に設定しましょう。

つなぎ融資とは

「つなぎ融資」とは、買い替えの際に一時的な資金を借りる方法で、主に買い先行の方が利用します。

現在の家を売却した資金で完済することを前提に、新居の購入資金を先行して借りる仕組みです。

例えば、新居が見つかり契約を進めたい場合でも、購入資金に現在の家の売却額を充てる予定であれば、家が売れるまで新居の契約を進められません。

そんなときに「つなぎ融資」を利用します。

現在の家が売れるまで融資を受け、その資金を新居の購入に充てます。

その後、家が売れた時点で融資を返済するのです。

この方法を使えば、新居を先に購入できるため引っ越しが一回で済み、買い先行のメリットを活かせます。

つなぎ融資の注意点

「つなぎ融資」にもいくつかの注意点があります。

住宅ローンより金利が高い

つなぎ融資の金利は、通常の住宅ローンよりも高く設定されています。

借り入れ期間が短い

通常、借り入れ期間は6ヶ月から1年と短期間です。

手数料や保証料が発生する

融資を受ける際に手数料や保証料がかかります。

利子が発生し続ける

家が売れるまでの間、利子が発生し続けます。

これらの費用や利子を考慮すると、どうしても住みたい新居がある場合や資金に余裕がない場合を除き、基本的には「売り先行」で安全かつ確実に買い替えることをおすすめします。

買い替えローンもつなぎ融資も利用する際は、銀行などの金融機関に相談しましょう。

また、不動産売却を相談している担当者から紹介を受けることもあります。

しっかり説明を聞き、メリットとデメリットを理解した上で利用してください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

家を買い替えを検討する際に大切なことは、「買い先行」で進めるか「売り先行」で進めるかが重要です。

また、現在の住宅ローンがどれだけ残っていて、売却するといくらぐらいになり、更に自分が納得する家がいくらなのかを把握する必要があります。

家族構成の変化など、時間の猶予があまりない買い替えも多いのではないでしょうか。

株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスです。

売却において、このびでは査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うほか、買い替え特約に関しても条件次第で付帯することが可能で、実際に買い替え特約を付帯した買い取り実績も複数ございます。

自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。