不動産市場と物件の状況から適切な売却なタイミングについて考える

今回の記事では不動産の売却時期について解説していきます。

不動産の相場はプロでも理解することは難しいですが、自身でコントロール出来る部分もいくつかあります。

今回の記事ではコントロール出来る部分と出来ない部分について理解したうえで、売却をどのように進めていくかを説明していきます。

不動産相場の動きからタイミングを計る

相場が安いときに買って高いときに売るのが理想

まずは、不動産相場の観点から売却のタイミングを考えてみましょう。金銭的におトクな売却とは、価格が低い時期に購入し、価格が高い時期に売ることです。

不動産の相場には周期的な波があります。過去十数年間を振り返ると、2007年から2008年にかけて相場は上昇傾向にありましたが、2008年9月のリーマンショックにより大幅な下落に転じました。その後、2011年の東日本大震災を経て相場は下落し続けましたが、2013年以降のアベノミクスによって再び上昇傾向に転じました。

このように考えると、リーマンショック前の価格が低かった2000年代前半に不動産を購入した人や、相場が下がり切った2010年代前半に購入した人は、2013年以降の上昇相場のタイミングで売却することで利益を得ることが期待できるでしょう。

相場の変わり目を見極めるのはプロでも難しい

さらに理想を言えば、相場が底を打ったときに買って、ピークに達したときに売るのが最もおトクといえます。しかし、相場の変わり目を見極めることは、不動産のプロでも難しいです。なぜなら、不動産の相場は細かい上下動を繰り返しながら大きな波を形成するからです。

相場が下落傾向にある時期に少し価格が上がったからといって慌てて買うと、その後にさらに大きく下がる可能性もあります。同様に、上昇傾向の相場が多少下がったとしても、直後に回復して上昇が続く場合もあります。

買ったときより相場が上がっていれば「売りどき」

少なくとも、「今売れば、買ったときより高く売れるかどうか」はある程度判断できるでしょう。もし購入時より高く売れるのであれば、売却のタイミングとして悪くない、つまり「売りどき」だと言えます。

所有する不動産の状況から売却タイミングを考える

家を売却するタイミングを考える際には、物件の周辺環境だけでなく、物件自体の状況も重要です。以下に「売却すべきタイミング」について詳しく見ていきましょう。

築年数から家を売却するタイミングを考える

住宅を購入する際、多くの人が気にするのは価格、立地、そして「築年数」です。特に木造住宅は建物の価値が下がる速度が速く、築20年程度でほぼ値段が付かなくなることが多いです。

一方、最近では築年数が古くても売れる傾向にあります。住宅金融公庫の提供する住宅ローン「フラット35」の利用状況を見ると、購入されている住宅の築年数が年々高くなっています。そのため、築年数が経過した住宅でも売却を迷わず、早期に相談することをおすすめします。

中古住宅売買における平均築年数は近年上昇傾向にあり、平成16年には築10年以下だったものが、令和2年にはマンションで築25年、一戸建てで築20年となっていることがわかります。

所有期間5年以上でマイホーム売却軽減税率が適用される

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。利益は売却額から必要経費（購入費用や売却にかかった費用など）を差し引いた金額に税率を掛けて算出されます。

税率は所有期間によって異なり、所有期間が売却する年の1月1日に5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％となります。

また、売却する不動産がマイホームである場合、「3,000万円の特別控除」が適用され、3,000万円を超えた部分に対してのみ譲渡所得税が課されます。利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。

相続をした家であれば売却のタイミングは早い方がよい

相続した物件は、相続から3年10か月以内に売却すると「取得費加算の特例」が適用されます。相続した不動産には相続税がかかりますが、支払った相続税を取得時の経費として譲渡所得から控除できるこの制度は、相続から3年10か月に限って適用されますので、早めに売却を検討しましょう。

また、2022年4月から相続登記義務化が開始されており、登記義務を果たさないと10万円の過料が課されるため、注意が必要です。

タイミングを見計らう間のコストも忘れずに

家を保有している間のコストも考慮しましょう。まず思いつくのは固定資産税ですが、それ以外にもコストがかかります。

人が住まなくなった家は傷みやすく、定期的な風通しや設備の動作確認が必要です。所有する建物が遠方にある場合、移動の手間がかかり、故障した箇所の補修も必要になることがあります。売却を先延ばしにすることで発生するリスクも考慮しましょう。

売れない中古住宅の特徴

売れない中古住宅には、以下の6つの特徴があります。

• 建物の劣化・損傷が著しい
• 築年数が古い
• 立地の利便性・環境が悪い
• 売り出し価格が相場よりも高い
• 内覧時の印象が良くない
• 仲介での売却において不動産会社が積極的に売却活動をしない

それぞれの特徴について解説していきます。

建物の劣化・損傷が著しい

建物の劣化や損傷が進んでいると、家は売れにくくなります。特に以下のような劣化が顕著だと、購入希望者が見つかりにくくなります。

• 住宅設備が古く、特にトイレやキッチンの水回りが劣化している
• 建物内部に汚れや損傷がある（床がきしむ、床板が抜けるなど）
• 外壁や屋根が損傷している（外壁の剥離、屋根からの雨漏りなど）
• シロアリの被害がある

これらの劣化は生活に支障をきたし、住み心地を悪化させるため、購入者が快適に住むことを想像しづらくなります。また、修繕が必要な家は、その修繕費用が高くなることが買い手にとって大きな不安要素となり、売却が困難になります。

築年数が古い

築年数が古い家は売れにくい傾向があります。近年、自然災害に耐える住宅を求める人が増えていることも、その理由の一つです。築年数の経過は、単に建物の劣化だけでなく、耐震基準に関する問題も引き起こします。

• 旧耐震基準：1981年5月31日までに確認申請をした建物
• 新耐震基準：1981年6月1日以降に確認申請をした建物

旧耐震基準で建てられた家は、耐震性が不十分である可能性が高く、日本のように自然災害が多い国では、地震や台風での損傷や倒壊のリスクが懸念されます。さらに、住宅の建物価値は築年数とともに減少し、一般的に戸建て住宅は築20年を過ぎると資産価値がほぼなくなるとされています。

立地の利便性・環境が悪い

家を選ぶ際、立地の利便性や環境は重要な要素です。以下のような条件では、物件への需要が減少する可能性があります。

• 最寄りの駅やバス停が遠い
• 踏切や高速道路など、騒音の発生源が近くにある
• スーパーや学校、病院が遠い
• 近くに川や崖があり、災害リスクが高い場所

これらの条件は、住む上での不便さや安全性の懸念を引き起こし、物件の魅力を低下させる要因となります。

売り出し価格が相場よりも高い

相場より高い価格で物件を売り出す場合、特別な魅力がなければ検討されにくいです。

• 周辺の物件よりも高価格で設定している
• 利益を追求して、類似物件の過去の取引事例よりも高い価格で売り出している

このような状況では、買い手が見つかりにくくなります。中古物件を購入しようとする人の多くはコストを抑えたいと考えており、価格を重要視します。そのため、競合する物件と比較して高価格である家は、購入候補から外されがちです。

内覧時の印象が良くない

内覧は、物件に興味を持った購入希望者が購入を決断するための重要な機会です。購入希望者は、内覧を通じてテキストや写真だけでは感じ取れない物件の魅力や、実際にそこで生活するイメージを探ります。もし内覧で悪い印象を受けると、購入を見送る可能性が増えます。

以下のような点が物件の印象を損ねる要因となります。

• 室内の清掃が十分でない
• 物が散らかっていて整頓されていない
• タバコやペットの臭いが強い
• 日当たりが悪い、騒音があるなどの周辺環境の問題

さらに、物件自体に問題がない場合でも、売主や不動産会社の対応が不十分であれば、購入者が不安を感じ、購入を断念することもあります。

仲介での売却において不動産会社が積極的に動かない

家の売却では一般的に、仲介経由で売却する場合と買取業者に売却する場合の2種類があります。仲介経由で売却する場合、仲介会社は売主の代わりに売却活動を行いますが、家が魅力的であっても、仲介する不動産会社が十分な努力をしなければ売れ残ることもあります。

売れにくい状況を招く例としては、以下のようなケースがあります。

• 担当者の営業力が足りない
• 売却が苦手な不動産会社を選んでしまった
• 専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでおり、他の不動産会社による販売活動が制限されている

これらの状況は、売却プロセスにおいて売主が意識して選択や改善を行うことが求められます。

売却するための対処法

上記のような物件の課題がある場合、以下の手法を用いて売却を進めていきましょう。

• 不動産買取サービスを利用する
• 売り出し価格を見直す
• 不動産会社を変更する
• ホームクリーニングや整理整頓をする
• インスペクションを利用する

不動産買取サービスを利用する

一番効果的な対処法は、買取業者に売却することです。買取業者は、築古や周辺環境が悪い物件でも買い取ることができます。特に売却に時間がかかっている場合には、不動産買取業者に声をかけて簡易査定を取ることをおすすめします。

売り出し価格を見直す

物件が長期間売却できない場合は、売り出し価格の見直しを検討しましょう。周辺の競合物件と比較し、設定されている価格が適切かどうかを分析します。競合物件よりも価格が高い場合、価格を調整することが効果的です。ただし、無計画に下げると売却益が減少する可能性があるため、不動産会社と協議して無理のない範囲で価格調整を行いましょう。

不動産会社を変更する

不動産会社の売却活動に不満がある場合、会社を変更するのも良い選択です。新しい不動産会社を選ぶ際には、以下の点を確認することが重要です。

• 対象エリアでの実績が豊富であること
• 売却活動が多岐にわたること（チラシ作成、ウェブサイト掲載、既存顧客への紹介など）
• 見込み客が多いこと
• 物件の囲い込みを行っていないこと

特に需要が限られている地域では、その地域に詳しく、売却に強い不動産会社への変更が効果的です。

また、媒介契約は3か月が基本として契約されることが多く、自動更新がないため、締結している契約が終了になるタイミングに合わせて変更することを考えるとよいでしょう。

ホームクリーニングや整理整頓をする

内覧が頻繁に行われるものの物件が売れない場合、内覧時の印象に問題がある可能性があります。購入意欲を刺激するためには、ホームクリーニングや整理整頓が重要です。特に以下のポイントに注意してください。

• 玄関は訪問者の第一印象を決定づけるため、特に丁寧に整理整頓を行う
• リビングは広さを感じさせるために、床に物を置かないようにする
• クローゼット内も整理整頓して収納力をアピールする
• 水回りは清潔感が重要なので、念入りに掃除をする

自分で行う掃除だけでは不十分な場合は、専門のホームクリーニング業者に依頼するのも効果的です。

インスペクションを利用する

インスペクションとは、資格を持った検査員が家の現状を詳細に調査することを指します。物件の状態が不明瞭であると、購入者が不安を感じ、購入を見送ることがあります。インスペクションを行うことで、修繕が必要な箇所や建物の劣化状況がはっきりし、第三者が適切に評価した証となります。これにより、購入希望者は安心して決断できるため、物件の早期売却に繋がることが期待されます。

また、インスペクションを通じて売主と買主双方が物件の現状を共有することで、引き渡し後のトラブルを避けることができます。さらに、インスペクションの結果を価格設定に活かすことで、より公正な価格での売却が可能になります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

家の売却を高値で短期で売却をしたいことは理想ではありますが、高値で売るということに関しては市場の状況や物件の状況に大きく影響します。

更に、売却においては相続や家族構成の変化等によって実施される事なので、コントロール出来る部分が少なく、特に普段不動産業に携わっていない人にとっては完璧に売り抜けることは難しいでしょう。

JR西日本グループの不動産買取再販サービス「このび」

自身が売却するにあたってまずは物件がいくらで売却できるかを知ることは売却に向けた第一歩になります。

不動産売却をお考えの場合は、株式会社JR西日本イノベーションズが運営する不動産の買取再販サービス「このび」に相談してみてはいかがでしょうか。

売却において、このびでは査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うほか、築古物件や仲介経由では買い手がつかなかった物件でも買取を行うことが出来ます。

ご自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。