親からの生前贈与を利用して住宅購入する際の非課税措置とは？要件や手続き、注意点について解説

今回の記事では、生前贈与に合わせて住宅購入をする際の非課税措置について解説していきます。

親（祖父母など直系尊属を含む）からの支援で住宅を購入する際、贈与税の非課税措置が利用できるため、多くの方が検討するでしょう。2024年度の税制改正により、この非課税措置は2026年末まで3年間延長されました。ただし、この措置を利用すると、親の遺産を相続する際に相続税を軽減する特例が適用されない場合があります。非課税措置の手続きや要件、注意点について解説します。

親からの支援で住宅が購入できる「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」とは

この制度は、親や祖父母から住宅の購入や改築のために受け取る資金に対し、一定額まで贈与税が免除されるものです。受贈者は、贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上（2022年3月31日以前の贈与は20歳以上）が対象です。

非課税限度額1,000万円の要件

新築・購入・改築の契約時に、非課税となる贈与額の上限は以下の通りです。

• 省エネ・耐震性・バリアフリーの住宅……1,000万円
• その他の住宅……500万円

「省エネ」は断熱等性能等級5以上または一次エネルギー消費量等級6以上が必要です。既存住宅や増改築も2023年12月31日までに建築確認を受けた場合など、特定の条件を満たせば対象となります。「耐震性」は耐震等級2以上、「バリアフリー」は高齢者配慮等級3以上が必要です。2024年度の改正では、要件が厳しくなり、条件の見直しが行われましたので注意が必要です。

 特例を利用する条件

住宅取得資金の贈与に対する非課税特例を受けるには、以下の2つの条件（住宅の条件と受贈者の条件）を満たす必要があります。

住宅の条件

• 日本国内に所在する住宅であること
• 家屋の床面積が40㎡以上240㎡以下で、その半分以上が受贈者の居住用であること

受贈者の条件

• 贈与者の直系卑属（子や孫）であること
• 贈与された年の1月1日時点で18歳以上であること（2022年3月31日以前の贈与は20歳以上）
• 贈与を受けた年の所得税合計所得が2,000万円以下であること（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
• 住宅取得資金の贈与税非課税特例を過去に適用されたことがない

他にも、新築・取得と増改築の場合でさらに詳細な要件があり、受贈者に関する条件も詳しく規定されています。詳しくは国税庁の公式サイトをご確認ください。

参考：国税庁　No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

実際の非課税枠はさらに大きい

この制度を利用する際の非課税枠は、「基礎控除」という贈与税の非課税制度もあり、実際には増加します。贈与税には「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」の2つの制度があります。

2023年度の税制改正により、暦年課税制度での生前贈与の持ち戻し期間が死亡前3年から7年に延長され、相続時精算課税制度には年間110万円の基礎控除が新たに追加されました。これらの改正は2024年1月1日から適用されています。

住宅取得等資金の非課税枠1,000万円を利用する場合、実際の贈与税の非課税額は次のようになります。

• 暦年課税制度：基礎控除額110万円 + 非課税枠1,000万円 = 合計1,110万円まで非課税
• 相続時精算課税制度：基礎控除額110万円（年間） + 特別控除額2,500万円（累計） + 非課税枠1,000万円 = 合計3,610万円まで非課税

非課税措置の部分は相続税の対象外

「生前贈与をしたら相続税はかからない」と思われがちですが、場合によっては相続税の対象になることがあります。以下のケースが該当します。

• 死亡日以前の7年以内に暦年課税制度で贈与した場合（2023年度の税制改正により、2024年以降の贈与については期間が延長されています。2031年には完全に7年に加算されます）
• 相続時精算課税制度の適用を受けて贈与した場合

ただし、住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の部分は相続税の対象になりません。例えば、親が亡くなる2年前に住宅取得等資金の非課税措置と暦年課税制度を使い、合計1,110万円を受け取った場合、1,000万円の非課税枠は相続財産に持ち戻す必要がありません。さらに、相続時精算課税制度を併用して3610万円を受け取った場合も同様です。2024年1月1日以降の贈与分については、基礎控除額である年110万円も相続財産に持ち戻す必要はありません。

親からの支援で住宅購入すると相続で注意点も

親からの支援で住宅を購入することには多くのメリットがありますが、親が亡くなって相続が始まると、次の点に注意が必要です。

小規模宅地等の特例が適用されない

相続財産には通常、親が住んでいた家が含まれます。この敷地の評価額は高額になりがちですが、小規模宅地等の特例を利用すると、330㎡まで80%減額できます。たとえば、評価額が300㎡で1,000万円だった場合、200万円に抑えられます。

ただし、いくつかの条件があります。その一つが「自宅を引き継ぐ人の条件」です。親と別居していた子がこの特例を利用するためには、次の条件を満たす必要があります。

• 被相続人に配偶者や同居していた法定相続人がいないこと
• 相続開始時までに、持ち家に住んだことがないこと
• 相続開始以前3年以内に、本人や配偶者、親や兄弟姉妹などの3親等内の親族、同族会社などが所有する家に住んだことがないこと
• 相続した家を相続開始時から相続税の申告期限まで所有していること

親からの支援で住宅を購入すると、多くの場合「2」に該当し、小規模宅地等の特例が利用できなくなります。

不動産取得税・登録免許税がかかる

住宅を取得した場合、不動産取得税や登録免許税が課されます。ただし、相続で取得した場合は軽減されます。まず、不動産取得税は新築や購入で住宅用不動産を取得すると、「固定資産税評価額×3%」の税金がかかりますが、親の家を相続すれば非課税です。

次に、登録免許税です。住宅を購入した場合、次の税金がかかります。

• 土地…固定資産税評価額×1.5％
• 建物…新築なら「固定資産税評価額×0.15％」、購入なら「固定資産税評価額×0.3％」

一方、相続の場合は土地・建物ともに「固定資産税評価額×0.4％」です。建物の税率は購入した方が安いですが、土地は相続した方が節税になります。

遺産分割でのトラブルの可能性

兄弟姉妹など他の相続人がいる場合、親からの支援が将来の相続争いを引き起こす可能性があります。特定の相続人が多く受け取った結果、他の相続人の取り分が減ることがあるからです。

取り分が減った配偶者や子は、最低限の相続分として「遺留分」を主張することができます。遺留分の対象には相続財産だけでなく、以下のような生前贈与も含まれます。

• 相続開始前1年以内の贈与
• 相続開始前1年以上前の贈与で、遺留分を侵害することを双方が承知して行われたもの
• 結婚や住宅購入のための資金で、特別受益に該当するもの

遺留分を主張された場合、金銭で支払わなければなりません。親からの支援を受けたことで、相続後に出費が必要になることがあります。支援を受ける際は、他の親族とのバランスを考慮することが重要です。

相続時精算課税制度との併用に注意

住宅取得等資金の贈与税非課税措置と相続時精算課税制度を併用する場合、以下の点に注意が必要です。

• 相続時精算課税制度を利用すると、以降は暦年課税制度を利用できない
• 期限内に申告しないと20％の贈与税が課される
• 贈与額の累計が非課税枠2500万円を超えると、一律20％の贈与税がかかる
• 相続時精算課税制度で贈与した財産は、基礎控除額の年110万円を除き、すべて贈与時の価額で相続財産に持ち戻される（孫への贈与でも相続税がかかる）

住宅取得資金の贈与に関する非課税措置の手続きと必要書類

次に、申請手続きについて説明します。

非課税特例を受けるには、贈与の翌年2月1日から3月15日までに、必要書類を揃えて所轄の税務署に申請する必要があります。以下が申請時に必要な書類です。

• 贈与税申告書
• 受贈者の戸籍謄本など、氏名・生年月日・贈与者が直系尊属であることを証明する書類
• 源泉徴収票など、贈与を受けた年分の合計所得金額を示す書類
• 登記事項証明書
• 売買契約書や工事請負契約書の写しなど、住宅の取得状況や要件を示す書類

戸籍謄本は、受贈者が直系尊属からの支援を受けたかどうかを確認するために必要です。本籍地の役所から取り寄せることができ、郵送も可能です。所得制限があるため、源泉徴収票や確定申告書で説明が必要です。

登記事項証明書、売買契約書、工事請負契約書は住宅に関する書類で、所有者や広さ、購入日を証明します。この他に、取得した住宅の種類に関する書類も必要です。

詳しくは国税庁が配布しているチェックシートで確認してください。

参考：国税庁　 住宅取得等資金の贈与税の特例に係る「チェックシート」及び「添付書類」の区分

なお、この制度は一度しか利用できません。過去にこの非課税制度を利用したことがあるかどうかを、2009年以降の贈与税申告書で確認しておくと良いでしょう。

まとめ

住宅購入時に、親や祖父母からの資金援助があっても一定額まで贈与税が免除される制度が「住宅取得資金の贈与税非課税措置」です。

一方で、「親の家の相続」は否定的に見られがちですが、メリットも存在します。小規模宅地等の特例により評価額を減らせるほか、相続して売却した際には「空き家の3,000万円控除」や「取得費加算の特例」で譲渡所得税を抑えられる可能性があります。

「親の支援で住宅購入」と「親の家を相続」にはそれぞれ利点と欠点があります。また、両方を効果的に活用することも可能です。「自分にはどちらが良いのか」で迷った場合は、専門家に相談することをお勧めします。

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