土地と建物で名義が違う不動産を売却するには、何から始めればいいの？取り組みについて細かく解説！

今回の記事では、土地と建物の名義が異なる場合でも売却が可能かどうかについて詳しく解説します。法律上、土地と建物の名義が違う不動産を売却することは可能です。

しかし、一般的にマイホームを探している買い手が土地のみ、または建物のみを購入することは現実的ではありません。これは、土地と建物の名義が異なる不動産は権利関係が複雑で、購入後の自由な利用が難しいからです。

それでも、名義が異なる不動産を売却する方法は存在しますので、ご安心ください。この記事では、以下のポイントについて詳しく説明します。

• 土地と建物の名義が別々になる状況
• 土地と建物の名義が異なる家の売却方法
• 名義を一本化するケース別対処法
• 名義を一本化する手続き
• 土地と建物の名義が別々になる状況

土地と建物の名義が別々になる状況はさまざまです。たとえば、土地が親の名義で、建物が子供の名義の場合や、土地と建物が異なる相続人に分かれている場合などが考えられます。

ここからはそれぞれについて解説していきます。

土地と建物の名義が別々になる状況

土地と建物の名義が別々になってしまうケースは珍しくありません。このような状況には、いくつかの具体的なケースがあります。以下の事例を参考にして、ご自身の状況に当てはまるかどうか確認してみてください。

親名義の土地に子供が建物を建てた場合

親の名義の土地に、子供が新たに建物を建てた結果、土地と建物の名義が分かれます。

夫婦で土地と建物を購入したが、土地は夫か妻の単独名義になる場合

例えば、土地は夫の単独名義で、建物は夫婦共有名義とするなどのケースです。
購入の際の資金と資力の関係で、離婚した際にも住み続けられる権利を持たせるために、上記のような形で購入する場合があります。

相続した不動産を兄弟で分けた場合

土地は兄の名義、建物は弟の名義とするなど、相続によって名義が分かれることがあります。

相続した土地に建物を建てたが、土地の名義変更をしていなかった場合

土地は被相続人の名義のままで、建物は相続人の名義となっているケースです。

地主が所有している土地を賃貸に出し、賃借人がその土地に建物を建てた場合

この場合、土地は地主の名義で、建物は賃借人の名義となります。

土地と建物の名義が別々になるケースは、名義人の間柄が親族（親子・兄弟・夫婦など）であることが比較的多い傾向にあります。しかし、中には最後のケースのように、土地と建物の名義が第三者同士であるケースも見られます。

いずれにせよ、土地と建物の名義人が異なると、先述したように一般の個人にはまず売却できません。次章では、このような土地と建物の名義が異なる家の具体的な売却方法について解説します。

土地と建物の名義が異なる家の売却方法

土地と建物の名義が異なる不動産の売却には、いくつかの方法があります。具体的には、以下の5つの方法が考えられます。

• 土地・建物をそれぞれ単独で売却する
• 土地もしくは建物を買い取って名義を一本化してから売却する
• 土地もしくは建物をもう一方の所有者に売却する
• 土地と建物を名義が異なるまま「同時売却」する
• 土地もしくは建物のみを買取業者に売却する

基本的には、土地と建物を個別に売却するか、名義を一本化してまとめて売却するかのどちらかになります。この章では、これらの売却方法について詳しく解説していきます。

土地や建物をそれぞれ単独で売却する

まず、土地と建物をそれぞれ単独で売却する方法について説明します。この方法は法的には可能ですが、実際には困難を伴います。特に、一般の個人に土地だけを売却するのはほぼ不可能です。なぜなら、土地だけを購入しても、その土地に他人の建物が存在すれば自由に利用できないためです。

一方で、建物のみを購入した場合、土地に「地上権」や「賃借権」といった利用権が登記されていれば、建物の買主がその土地を継続して利用することが可能です。

地上権

他人の所有している土地を使う権利であり、土地の所有者の許諾がなくても、原則として貸したり、建物の売却や担保の設定が可能です。

賃借権

他人の所有している土地を使う権利ですが、土地の所有者の許諾を得ないと、原則として建て替えや建物の売却はできません。ただし、親子間での貸し借りなどに多く用いられる「使用貸借」は無償で貸し借りする約束です。

使用貸借の場合、期間や目的を定めていなければ、土地所有者から契約解除されることもあります（民法598条参照）。そのため、建物の新たな買主は、土地所有者と利用権について明確にしておく必要があります。

貸主は、使用貸借の期間や目的が定められていない場合、いつでも契約を解除することができます。
参照：民法598条

このように、土地と建物は単独での売却は法的には可能ですが、実際には土地の利用権が付随した建物の売却が現実的です。ただし、専門の不動産買取業者であれば、土地のみ、建物のみでも問題なく買い取ることが可能です。

土地もしくは建物を買い取って名義を一本化してから売却する

土地もしくは建物の名義人のうち、買取を希望する名義人が、もう一方の名義人の土地もしくは建物を購入し、名義を一本化して売却する方法があります。例えば、親の土地に子が建物を建てている場合、子が親の土地を買い取るなどのケースが考えられます。

この方法では、名義を一本化することで、通常の不動産と同様に一般の個人に売却できる可能性が高まります。ただし、この売却方法は、前提として名義人同士の関係が良好である必要があります。関係が悪ければ、買取の相談が難しくなります。また、買取側にはもう一方の名義人から土地や建物を買い取るだけの経済力が必要です。

名義を一本化するためには、名義人同士で売却価格や条件面を話し合い、同意に至ったら売買契約を結びます。その後、不動産登記を行い、名義変更を行います。

土地もしくは建物をもう一方の所有者に売却する

次に、土地の所有者が建物の所有者に売却する、または建物の所有者が土地の所有者に売却することで名義を一本化する方法もあります。

先述の通り、土地と建物の名義が異なるままでは、一般の個人に売却するのは難しいです。しかし、土地と建物の名義人同士であれば売買が成立する可能性があります。もう一方の名義人にとって、土地や建物を所有できれば、両方を自身の所有にできるメリットがあります。一方で、売却を持ちかける名義人にとっても、一般の個人には売りにくい不動産を売却できるというメリットがあります。

ただし、名義人同士の関係が悪かったり、売却を持ちかけられた側に買い取る意思や経済力がない場合、この方法は成り立ちません。

売却手順

• もう一方の名義人に自身の土地、もしくは建物を買い取ってもらえないか相談し、同意を得る。
• 名義人同士で売買条件について話し合う。
• 売買条件について合意が得られたら、売買契約を締結し、決済を行う。

この方法は、地主と借地権者の間で土地の売買を行う際にも有効です（1章の「土地と建物の名義が異なるケース」の「5」で述べたケースです）。

借地権について

借地権者: 地主などから土地を借り、対価（地代）を支払い、借りた土地（借地）の上に建物を建てる権利のことを借地権といいます。借地権者とは、借地権を利用して借地に建物を建てている者のことを指します。

例えば、地主が借地権者に土地を売却する場合、借地権者にとっては土地も自身の所有になるため、地代を支払う必要がなくなります。このため、借地権がついた土地は通常の更地の10％程度の価値にしかなりませんが、借地権者に売却する場合は、50％前後での取引が可能です。このような限定的な状況で成立する相場を「限定価格」と呼びます。

このように、土地と建物の名義が異なる場合でも、適切な方法を選択すれば売却が可能です。自分の状況に最適な方法を選び、売却を進めていくことが重要です。

土地と建物を名義が異なるまま「同時売却」する方法

土地と建物の名義人が協力して、名義が異なるまま両方を同時に売却する方法もあります。この場合、土地と建物の名義人が協力し、契約や決済などの手続きを行います。

この売却方法では、両方の名義人が契約や決済に関与するため、土地と建物の所有者同士の関係が良好であることが前提です。関係が悪化している場合でも、不動産仲介業者の手を借りて、同日に同席せずに売却手続きを進めることは可能です。ただし、不仲な場合は「一緒に売却しよう」という話し合い自体が難しいことが多いです。

土地もしくは建物のみを不動産買取業者に売却する方法

土地、建物のどちらかの所有者が、自分の所有する土地もしくは建物のみを不動産買取業者に売却する方法もあります。

この方法では、売却されなかった土地や建物についても、後日買取業者が所有者と交渉して買い取り、名義を一本化する流れになります。買取業者は買い取った物件の名義を一本化した後、再販・運用することで利益を得ています。

もう一方の所有者と関係が悪化している場合に有効

自分が所有する建物や土地のみを買取業者に売却する方法は、もう一方の所有者との関係が悪化している場合や、売却の意思が揃わない場合に有効です。買取業者に買い取ってもらうことで、その後のもう一方の所有者とのやりとりは買取業者に任せられます。これにより、直接の交渉やトラブルを避けることができます。

このように、土地と建物の名義が異なる場合でも、適切な売却方法を選択することで、円滑に売却を進めることができます。自分の状況に最適な方法を見つけ、スムーズな売却を目指しましょう。

土地と建物の名義が異なる家のケース別対処法

土地と建物の名義が異なる家について、名義の一本化や売却方法をケース別に解説いたします。

住宅ローン残債ありの場合の対処法

住宅ローンの返済がまだ終わっていない場合、名義変更を行うには金融機関の同意が必要です。

通常、マイホームを購入する際、金融機関は建物とその土地に抵当権を設定します。

建物と土地の名義が異なる場合、土地の名義人は「物上保証人」として抵当権が設定されることが一般的です。

これは、親の土地に子が建物を建てる場合などに利用されます。

「抵当権」は借金の担保であり、抵当権が設定されている不動産の名義を勝手に変更することは、通常、ローン契約上禁止されています。

無断で名義を変更すると「ローン契約違反」となり、分割払いの権利を失う（期限の利益喪失）可能性があり、一括返済を求められるリスクもあります。そのため、土地や建物の所有者が他方を購入する場合は、事前に金融機関に相談する必要があります。

具体的な対処方法としては以下の通りとなります。

• 残債が少ない場合は完済し、抵当権を抹消して金融機関との関係を解消する。
• 債務者でない者が物件を買い取る場合は、金融機関の許可を得て、借り換えなどで債務者を変更する。

金融機関が融資を行う場合、一般的に債務者が所有権や持分を持つことが条件となるため、希望する名義変更ができない場合もあることを念頭に置きましょう。

片方の名義人が行方不明の場合

土地や建物の名義人の一方が行方不明で連絡が取れない場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の任命を申請することができます。

民法第25条では、不在者財産管理人は「住所や居所を去り、財産管理人を置かなかった者の財産を適切に管理する」ことが目的です。したがって、財産管理人を利用して不在者の財産を購入しようとしても、家庭裁判所が許可しない場合もあります。

また、裁判所に納める予納金など、数十万円の費用が申請者に発生する可能性があることも理解しておきましょう。

片方の名義人が認知症等の場合

名義人が認知症等で判断能力が低下している場合、家庭裁判所に「成年後見人」の選任を申請する方法があります。ただし、成年後見制度は本人の財産を守ることが目的であり、必ずしも親族の希望通りに不動産を売却できるとは限りません。

特に、認知症の本人が住む自宅などの売却には、家庭裁判所の許可が必要で、厳格な手続きが求められます。申立てには医師の診断書などが必要で、費用も20万円程度かかることがあります。成年後見人が選任された場合、その報酬も発生する可能性があり、さらに後見人は被後見人が亡くなるまで職務を続ける必要があります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

最近では借地権マンション等も都心や関西圏では建設されていますが、戸建の借地権というのはあまり見られません。

一方で、家族間での約束の中で借地権と同等の権利からスタートした土地と建物の構成においては土地の所有者と建物の所有者が異なるという場面が少なからず実際の不動産取り扱いの現場でも発生しています。

この記事を参考に、土地と建物の名義が異なる不動産を売却する際の手続きをしっかりと進めて行くとともに、売却を成功させるためには、適切な手続きと専門家のアドバイスが重要であることを認識しておくと良いでしょう。

「このび」は不動産の買取再販サービス

株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスです。

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