新築でも自宅を売却することに・・・少しでも高く売却するためのポイント解説

今回の記事では新築でも自宅を売却することになった方に向けて少しでも高く売却するためのポイントについて解説していきます。

新築住宅を売却する理由

新築住宅に期待を持ち購入したものの、購入から半年～1年近く立つと、様々な理由で売却に至ってしまうケースがあります。

その主な理由としては以下の通りとなります。

• 家族構成の変化
• 仕事の都合で引っ越すことになった
• 住宅ローンの返済が厳しくなった

ここからはそれぞれについて解説していきます。

家族構成の変化

家族構成の変化は、新築物件を売却する理由となることがあります。

多くのカップルが結婚を機に新築物件を購入することが一般的ですが、家を建てる期間に夫婦間のトラブルが生じ、離婚に至ることもあります。この場合、新築物件は住む前に売却することが多く、売却益は分割されます。

また、親の急な介護が必要になった場合も、新築物件を売却して介護費用に充てるケースが見られます。このように、予期せぬ家庭の事情により、住まうことなく新築物件を売却することがあります。

仕事の都合で引っ越すことになった

仕事の都合で転勤が発生し、新築物件を住まずに売却することは珍しくありません。

職場の変更に伴って、新築の自宅で生活することが難しくなる場合があります。家族をそのまま残して単身で転勤する選択をする人もいますが、家族と一緒にいたい、子どもの成長を近くで見守りたいと考える場合、新築の家を売却することになることもあります。

短期間であれば問題ないですが、5年以上といった長期にわたる転勤が決まると、長い間帰宅が難しいため売却を選択することがあります。

住宅ローンの返済が厳しくなった

収入の変動が原因で、住宅ローンの返済が困難になることがあります。

このため、新築物件であっても、住まない場合は売却が必要になることがあります。

主な要因には、失業や転職で収入が減少したり、病気や子供の進学に伴う支出増で財政的に圧迫されることがあります。

住宅ローンの支払いが滞りがちになると、最悪の場合、物件が差し押さえられるリスクがあるため、早めの対策が重要です。

新築物件がまだ高値で売れる可能性があるうちに、売却を検討することが賢明です。

新築戸建の売却額の目安

完成1年未満かつ未入居であれば「新築」として売却が可能

物件を「新築」として売り出すためには、以下の2つの条件を満たす必要があります。

• 建築工事が完了してから1年未満であること。
• 未入居の状態であること。

これらの条件を満たしていれば、物件を新築として売り出し、建築費用に相当する金額での売却が可能です。ただし、設定価格で購入希望者が見つかるかは別の問題です。

そのため、たとえ条件を満たしている場合でも、市場価格を把握するために価格査定が必要です。

さらに、建築後1年以内に周囲の環境が変化したり、同エリアに競合する新築マンションや戸建てが建設された場合などは、売却価格やタイミングに影響を与える可能性があります。

参照：国土交通省　住宅の品質確保の促進等に関する法律　定義第2条2

未入居物件でも売却の際は評価が下がる？

不動産市場において「築浅物件」とは以下のような物件を指します。

• 新築から1年以上経過しているが、5年以内の物件。
• 新築から1年以内で、短期間でも人が住んだ経歴がある物件。

このような物件は「築浅物件」として市場に出され、通常、未入居であっても、一年を過ぎると築浅物件として取り扱われ、売却価格は下がることになります。

これは、築浅物件が「中古物件」として扱われるため、価値が新築に比べて下がるためです。

新築戸建てを早く高く売却するための6つのポイント

未入居であればそのまま売却する

売却予定の物件が新築または築浅で未入居の状態の場合、誰も住んでいないままで売り出すことが良いでしょう。

住み始めてしまうと、物件を「新築」や「未入居」として売り出すことができなくなり、通常の中古物件として扱われてしまいます。

特に、「未入居」というステータスは、一度も使用されていない物件にのみ適用可能な重要な販売ポイントです。

未入居物件はその希少性からプレミアムが付きやすく、新築に近い価格で売れる可能性が高まります。

建築後1年以上経過していても、「未入居」であればその魅力は保持されますので、可能な限り未入居の状態で売却を進めるべきです。

迷わず早く売る

たとえ物件が築1年未満であっても、一度でも誰かが住んでしまえば、「築浅」となります。

同様に、建築完了から丸1年が経過すると、自動的に築浅の範疇に入ります。

売り手にとっては「築浅はほとんど新品」と感じられるかもしれませんが、購入者にとっては重要な投資であり、次の点が懸念されます。

• 室内や設備が経年により新築に比べて見劣りすること
• 使用による設備の劣化や耐用年数の減少
• 新築と比べて保証期間が短いこと
• 自身が売却時に提示する築年数が長くなるリスク

これらは、築浅ながらも中古物件のデメリットとして映り、一部の住宅ローン控除など新築時のメリットが適用されないこともあります。

これらの理由から、買い主は新築を選ぶことが多くなります。

また、「築浅」としてアピールできる期間が限られており、売却活動が長引けば築年数がさらに経過します。

新築や築浅物件は流行があり、「旬」を逃さず早めに市場に出すことが望ましいです。

内覧対策をきちんとする

マイホーム購入を検討している方は必ず内覧に訪れますので、内覧時に物件の魅力を最大限にアピールする準備が重要です。

• 水回りはプロのクリーニングサービスを利用して新築同様の状態に仕上げる
• 大型家具は引っ越し先へ移動させるか、トランクルームに保管する
• 細かな生活用品や服、段ボールはまとめて保管し、できれば処分することを検討する
• 生活臭は消臭剤を使って極力消し、カーテンやリネン類も洗濯してニオイを取り除く
• 玄関周りや庭の掃除を徹底し、枯れ葉や雑草を取り除く
• 可能であれば、引っ越し先が決まっている場合は事前に引っ越しを済ませ、内覧者に空室の状態で見せる

内覧時には、新築や築浅の戸建てとしての理想的な状況を目指し、モデルルームのように生活感を感じさせない清潔感のある空間を提供することで、良い印象を与えます。

まだ住んでいる場合でも、可能な限り整理整頓を行い、清潔な状態を保ちましょう。

売却スケジュールに余裕を持つ

不動産売却は通常3〜6ヶ月かかるとされていますが、買い手がすぐに見つかった場合でも、売買契約の締結から融資審査、引き渡しまでには約1〜2ヶ月必要です。

そのため、最短でも売出から3ヶ月の見込みが必要です。

特別な事情で急ぎで手放す必要がある場合や、売却期日や支払期日が迫っている場合は、早期の購入決断を促すために値引き交渉を行うことがあります。

ただし、新築や築浅物件は、他の中古物件と比べて条件が良いため、通常は買い手側が強く求める物件です。

急いで売る必要がある場合でも無理な値下げを避けるために、売却計画は事前にしっかりと準備しておくことが望ましいです。

住宅購入繁忙期に合わせる

不動産売却には、売りやすい繁忙期と売りにくい閑散期が存在します。

売却が有利に進むためには、これらのタイミングを意識することが重要です。

繁忙期には1〜3月と9〜11月があります。

これは、新学期や新生活が始まる4月に合わせての引越しを考慮したもので、この時期には物件の内覧と購入申し込みが増加します。

また、企業の秋の人事異動に伴い、9月にも引越しを検討する人が多く、不動産の購入が活発になります。

一方で閑散期は1月と8月です。

1月は正月休みの影響で不動産活動が遅れがちで、8月はお盆や夏休みで家族行事が多く、暑さも手伝って物件内覧が減少します。

不動産売却には平均3〜6ヶ月を要するため、繁忙期に合わせて売り出しを計画することが望ましいです。

新築や築浅物件は、時間が経過するほど価値が減少しやすいため、早めの売り出しを心掛けることが重要です。

繁忙期が終わった直後であっても、次の繁忙期を待たずに売り出すことが推奨されます。

相場を調べておく

家を購入する際には他と比較するために多くの物件を見て来たかと思いますが、売却する場合にも同様で、相場を調べることがとても重要になります。

実際の売却では、仲介会社を経由して売却する場合や買取業者に売却する場合がありますが、適性価格を理解していないと市場と乖離した高い価格にこだわりすぎて売却に必要以上の時間が掛かりすぎることがあります。

相場を調べることで売却価格と短期間での売却に繋がっていきます。

ここでは、一般の方でも調べられる2つのサイトを紹介いたします。

相場調査方法その①　レインズマーケットインフォメーション

こちらのサイトは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しています。

参照：レインズマーケットインフォメーション

相場調査方法その②　土地総合情報システム

こちらのサイトは、国土交通省が運営・管理しています。

参照：土地総合情報システム　不動産取引価格情報検索

2つのサイトはどちらも実際に売却した価格を見ることが出来るので、近隣物件や築年数が近い物件がどの水準で売却されているかを理解しておきましょう。

また、売り出し期間と同時に近隣で類似物件が多数出ている場合は、競合状況を確認することが重要です。

不動産市場は日々変化しており、1年の中で売買が活発な時期は1〜3月と9〜11月ですので、季節を考慮した価格設定が効果的です。

内覧の回数が少ない場合でも、価格だけが問題ではない可能性があります。

値下げを考える前に、広告の適切さや不動産会社の販売活動をしっかり評価しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

新築で自宅を売却することになるのは非常に残念なことですが、あまりにもその事実に感傷的になりすぎて、次への動き出しが遅れることは望ましくありません。

気持ちの整理が出来次第、次のステップへと進むことを考えましょう。

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