再建築不可物件は売却できる？売却方法や価格相場について解説

「再建築不可物件を相続したものの、自分は住まないから売却したい」と考えている方は多くいます。

再建築不可物件はその名称にあるように、建て替えができません。

そのため、一般的な不動産売買よりも売却が難しくなる傾向があります。

そこで、この記事では再建築不可物件は売却できるのかという疑問について解説していきます。

また、再建築不可物件の売却方法や価格相場についても紹介するので、ぜひ最後まで目を通してください。

再建築不可物件は売却できるのか

結論からお伝えすると、再建築不可物件の売却は可能です。

しかし、再建築不可物件の売却は難航することが考えられます。

売却できる可能性はあるものの、思うように買主が見つからない可能性があると認識しておきましょう。

再建築不可物件とは

まずは再建築不可物件について理解を深めていきましょう。

『再建築不可物件』とは建物を再び建築できない不動産（物件）のことです。

リフォームは可能ですが、増改築や新しく建て替えるることはできません。

そのため、周囲の不動産と比較すると売却価格は低めとなる傾向があります。

再建築ができない3つの原因

再建築不可物件はなぜ再建築ができないのでしょうか。

再建築ができない原因は以下の3つです。

・建物の敷地の間口が道路に2ｍ以上接していない
・接している道路が基準法に指定されていない
・市街化調整区域に指定されている

それぞれの原因について見ていきましょう。

再建築ができない原因1.建物の敷地の間口が道路に2ｍ以上接していない

建築基準法では、建物の敷地の間口が道路に2ｍ以上接していなければならないと定められています。

接道義務がある理由は、災害時や緊急時等に緊急車両が通れないからです。

この道路には公道や位置指定道路、みなし道路等が該当します。

再建築ができない原因2.接している道路が基準法に指定されていない前面道路が基準法上の道路ではなく、私道や私有地など、一見すると道路に見えるようなものであっても道路ではない場合があります。

前面道路が建築基準法上の道路であるかどうかは、役所の建築指導課に問い合わせると確認できます。

再建築ができない原因3.市街化調整区域に指定されている

『市街化調整区域』とは建物の建築が抑制されている地域です。

原則として建物の再建築はできません。

再建築不可物件の売却方法2選

再建築不可物件を売却するには下記の2つの方法があります。

・不動産買取会社に売却する
・再建築可能とした状態にして売却する

一つずつ解説していきます。

再建築不可物件の売却方法1.不動産買取会社に売却する

再建築不可物件の売却方法で最もおすすめしたいのが、不動産買取会社に買取を依頼する方法です。

不動産買取会社は売却が難しい不動産に関する豊富な知識を有しており、さまざまな買取に対応しています。

まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。

買取に関してはこちらの記事を参考にしてください。

不動産買取とは？買取と仲介の違いや向いている人の特徴を紹介

不動産買取のメリット・デメリットは？買取に向いている不動産の特徴を解説

不動産の買取再販とは？買取再販業者を利用するメリットやデメリット、注意点を紹介

再建築不可物件の売却方法2.再建築可能とした状態にして売却する

再建築不可物件の原因を解決すれば、再建築が可能となります。

再建築可能とするには下記の方法があります。

・セットバックする
・隣地の敷地を購入する
・43条但し書き道路の申請をする

ただし、どの方法も成功するとは限りません。
詳しい内容については後述します。

再建築不可物件の価格相場

再建築不可物件の価格相場は周辺よりも5割から7割程度低くなる傾向があります。

再建築できないことがデメリットとなっており、どうしても価格を低くせざるを得ないようです。

ただし、価格が低くなっているからこそ購入したいと考える方もいます。

・現金で購入し、賃貸として家賃収入を得る
・相続人がおらず、不動産を安く購入して住む

上記の条件にあてはまる方にとって、再建築不可物件は魅力的に映るでしょう。

再建築不可物件を所有する4つのリスク

再建築不可物件を所有すること自体は問題ありません。

しかし、売却できずに所有し続けることには一定のリスクがあります。

再建築不可物件を所有するリスクは下記の4点が挙げられます。

・建て替えができない
・継続的な税金の支払いが発生する
・建物の倒壊リスクがある
・住宅ローンを組めず買主が見つかりにくい

再建築不可物件にはどのようなリスクがあるのかを、この機会に把握しておきましょう。

再建築不可物件を所有するリスク1.建て替えができない

再建築不可物件の最大のリスクは、やはり建て替えができないことです。

地震や火事、落雷等の被害を受けた場合、新しい建物は建てられません。

そのため、他の場所に住むことを余儀なくされる可能性があります。

再建築不可物件を所有するリスク2.継続的な税金の支払いが発生する

再建築不可物件を所有していると、固定資産税と都市計画税が課税されます。

・固定資産税：評価額×1.4%
・都市計画税：評価額×0.3%

年間で数万円程の支払いだとしても、所有年数を重ねることで数十万円、数百万円となります。

経済的な負担が生じることは避けて通れないでしょう。

再建築不可物件を所有するリスク3.建物の倒壊リスクがある

再建築不可物件は再建築ができないため、老朽化が進んでいきます。

築浅物件ならまだしも、建築から数十年が経過している築古物件では倒壊リスクが高まります。

さらに建物が倒壊したままでいると、不法投棄や不法侵入などの犯罪が発生し、治安の悪化に繋がりかねません。

再建築不可物件を所有するリスク4.住宅ローンを組めず買主が見つかりにくい

再建築不可物件は資産価値が低いものとみなされます。

そのため、担保としてみなされないことが多く、住宅ローンを組めない可能性が高いです。

不動産を購入する方の多くは住宅ローンを利用します。

ただでさえ再建築不可物件は買主が見つかりにくいです。

さらに住宅ローンも組めないとなると、より売却しづらくなることは想像に難くないでしょう。

再建築不可物件を再建築可能とする3つの方法

再建築不可物件にはリスクがあると説明しました。

しかし、再建築不可物件を再建築可能とする方法は3つあります。

・セットバックする
・隣地を購入する
・43条但し書き道路の申請をする

どのような方法なのかを見ていきましょう。

再建築不可物件を再建築可能とする方法1.セットバックする

『セットバック』とは、家を建てる際に土地の境界から一定間隔後退することです。

建物に接している道路の幅が4ｍ未満の場合、セットバックを行うことで幅員を確保することが出来ます。

再建築不可物件を再建築可能とする方法2.隣地を購入する

建物の敷地に接している間口が2ｍ未満の場合、隣地を購入して間口を広げる方法です。

隣地の所有者が売却を希望しているケースもあるので、まずは不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

再建築不可物件を再建築可能とする方法3.43条但し書き道路の申請をする

建築基準法第43条には、幅員4ｍ以上の道路は2ｍ以上接しなければならならないとあります。

しかし周囲に空き地や公園などがあり、安全を確保できると認められれば建築可能となるケースがあります。

これを『43条但し書き道路』と呼びますが、但し書き道路として認められなければなりません。

まずは市役所の窓口にて相談してみましょう。

まとめ

再建築不可物件は現在の建物を取り壊してしまうと、建て替えはできません。

そのため、価格相場は5割から7割程度で売買されるケースが多いです。

再建築不可物件を再建築できるようにする方法もありますが、必ずしも成功する訳ではありません。

もし再建築不可物件を売却したいのであれば、不動産買取会社に買取を依頼するとよいでしょう。

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