相続した空き家の売却がスタート！実際の売却の流れと期間、売却だけど支払う費用もある？を解説

今回は相続した家を売却する際の流れと高くスムーズに売るためのポイント、更には売却の際の注意点を解説していきます。

不動産の売却は人生でそう多く経験する人は少ないのではないでしょうか。

一方で金額は数千万円を超えることも珍しくなく、1%の増減でも数十万円の差が出ます。

今回は以下のような流れで解説していきます。

• 不動産売却の金額は「売却方法」で変わる
• 不動産売却の流れ
• 不動産売却に掛かる時間
• 不動産売却に掛かる費用

不動産売却の金額は「売却方法」で変わる

不動産の売却方法には、主に以下の3つがあります。それぞれの特徴を解説します。

仲介業者に依頼する

一般的な方法は、不動産会社（仲介業者）に依頼することです。仲介業者は買主を探し、売買の媒介契約を締結します。この方法のメリットは高値で売れる可能性が高いことです。デメリットは、仲介手数料がかかることと、売却に約6カ月かかることです。

買取業者に直接買い取ってもらう

買取業者に直接依頼する方法もあります。メリットは売却期間が短く、数日から1カ月程度で完了することです。また、仲介手数料がかからない点もメリットです。デメリットは、相場より安くなる可能性があることです。ただし、人気エリアでは仲介業者と同等かそれ以上の価格で買い取られる場合もあります。

不動産会社を通さない個人売買

不動産会社を介さず、直接買い手を見つける方法もあります。売却期間や金額はケースバイケースで、買手の事情により大きく変わります。

不動産売却の流れ

不動産売却は次のような流れで進みます。

• 売却方法を決める
• 不動産の相場を調べる
• 不動産会社を決める
• 売却活動をする
• 売買契約を結ぶ
• 決済及び物件を引き渡す
• 確定申告をする

売却方法を決める

前述の通り「売却方法」によって、不動産が売れる時期や金額は変わります。最優先すべき条件を決めて、自分に合った売却方法を選択することをおすすめします。

不動産の相場を調べる

どれくらいの売却金額になるのかを知るためには、相場を知ることが重要となってきます。

不動産の相場を知るためには、国土交通省の「土地総合情報システム」を活用するとよいでしょう。近隣の不動産がどのくらいの金額で取引されているかなどを調べることができます。

サイト内の「不動産取引価格情報検索」で、時期・種類・地域を選ぶと、不動産取引価格情報を検索することが出来ます。取引時期が近く、類似した条件の事例を確認することによりその不動産の相場を知ることができます。

また、インターネットの一括査定サイトで複数の不動産会社に価格査定を依頼することにより、実際の相場感を確かめることができます。無料で利用できますので有効に活用してみましょう。

不動産会社を決める

不動産の売却を仲介業者に依頼する場合、次のいずれかの契約を業者と結ぶことになります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

それぞれについて説明します。

専属専任媒介契約

仲介業者と専属専任媒介契約を結ぶと、依頼者(売主)が、ほかの業者に重複して仲介依頼できません。また、売主が自ら探してきた買主と契約する「自己発見取引」を行う際も、契約した業者が仲介することになります。つまり、取引は依頼した1社の業者を介してのみ行える契約です。

専任媒介契約

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同様、売主が、ほかの業者に重複して仲介依頼できません。ただし、自己発見取引の際には、契約した業者に仲介してもらう必要はありません。また、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告義務がありますが、専任媒介契約では2週間に1回以上となります。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の仲介業者に仲介を依頼することができます。同時に複数社との契約が可能なため、買い手が見つかる可能性が高くなる点がメリットです。また、一般媒介契約でも自己発見取引が可能なため、売却の自由度が高い点も特徴です。

ただし、デメリットとしてオンライン物件情報システム「レインズ」への登録義務がないため、広く購入希望者を探せない可能性があります。

また、1社が先に買主を見つけてしまった場合、ほかの業者は仲介手数料を得られず、かけた広告費も回収できないリスクがあるため、積極的に販売活動をしてくれない恐れもあります。

どの種類の媒介契約を結ぶにせよ、高く売却するためには不動産会社選びが極めて重要ですので、次のような点をチェックしましょう。

• そのエリアに詳しく、エリアにおける売買実績が豊富かどうか
• 営業担当者のレスポンスが早く、丁寧かどうか
• 多くの成約取引事例があり査定の精度が高いかどうか

売却活動をする

選定した仲介業者と話し合い、売出価格や売却可能価格を決め、不動産ポータルサイト掲載・チラシ・DMなどの販売活動を業者にしてもらいます。また、隣地の住民に物件売買の情報を提示することで買主となるケースもあります。

売買契約を結ぶ

買主が決まったら、売買契約を締結します。価格交渉や決済時期の交渉がある場合があるので、どこまで条件を妥協できるかを事前に考えておくことが大切となります。売出価格を少し高めに設定しておくのも手段の一つとなります。

決済及び物件を引き渡す

売買契約が締結できたら、決済及び物件の引き渡しの準備をします。決済と同時に、抵当権抹消登記や所有権移転登記が必要です。登記のプロである司法書士に依頼するとよいでしょう。

また、このタイミングで鍵や竣工図面や検査済証等の書類の引き渡しも必要となります。

確定申告をする

不動産売却で利益がでた場合（譲渡所得＝譲渡収入－譲渡費用－取得費>0の場合）は、ほかの所得と合算して売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をする必要があります。

不動産売却にかかる期間

不動産売却の期間は、媒介契約と買取方法で異なります。

媒介契約の場合

媒介契約を締結する場合、以下のような流れで約6カ月かかります。

• 査定依頼と契約: 1カ月
• 販売活動: 4〜6カ月
• 引き渡し: 1カ月

ただし、駅近や都心の人気エリアの物件は、より短期間で売却できることもあります。

買取業者の場合

買取業者に依頼すると、早ければ数日から1カ月程度で売却が完了します。

相続税の支払いなどで期限が限られている人にとっては買取業者に売却する方が良いでしょう。

不動産売却にかかる費用

不動産売却には以下の費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 登記・抵当権抹消費用
• 住宅ローン関連費用
• 引っ越し代
• 譲渡所得税

ここからはそれぞれ個別に解説していきます。

仲介手数料について

不動産の売却を行う際に、不動産会社に支払う手数料が仲介手数料です。これは、不動産の売却が成立した際に支払う成功報酬となります。

通常、売買契約が成立した時点で手数料の半額を支払い、残りの半額は買主に不動産を引き渡した時点で支払います。仲介手数料の上限は、以下の通り法律で規定されています。

この計算は実際には不動産会社が行って提示してくれるため、売主が自ら計算する必要はありません。また、上限は法律で定められていますが、下限については特に規定がなく、不動産会社が自由に設定できます。

不動産売却は大きな金額が動くため、特に400万円を超える取引の場合には仲介手数料の速算式を利用すると便利です。売却予定の不動産の相場や査定額を以下の計算式に当てはめることで、仲介手数料の目安が分かります。

印紙代について

費用項目	支払いタイミング	費用の目安
印紙代	契約書類作成時	1,000円から6万円（売却金額による）

印紙代とは、売買契約書などの法的書類に貼る収入印紙のことです。書類に印紙を貼って割り印をすると、印紙税が納税されたことになります。契約書に記載されている金額に基づいて、印紙税額が決まります。

現在、不動産の譲渡契約書には軽減税率が適用されています。この軽減税率は、記載金額が10万円を超える不動産譲渡契約書について、2014年（平成26年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までの間に作成されたものが対象です。以下の表に、契約金額ごとの本則税率と軽減税率を示します。

成約価格	本則税率	軽減税率
10万円超～50万円以下	400円	200円
50万円超～100万円以下	1,000円	500円
100万円超～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～1千万円以下	1万円	5,000円
1千万円超～5千万円以下	2万円	1万円
5千万円超～1億円以下	6万円	3万円
1億円超～5億円以下	10万円	6万円

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

例えば、5,000万円の不動産を売却した場合、軽減税率が適用されると印紙代は1万円となります。

印紙代は契約書の通数ごとに課税されます。例えば、売主側で保管用にもう一通作成する場合は、2通分の印紙代がかかります。通常、不動産会社が契約書を作成し、その後で清算する形が一般的です。

登記・抵当権抹消費用について

費用項目	支払いタイミング	費用の目安
登記・抵当権抹消費用	契約終了時に清算	登記費用 + 司法書士への報酬

不動産を売却する際には、所有権を売主から買主に移転する「所有権移転登記」が必要です。この手続きを行う際には、登録免許税がかかり、この費用は通常、買主が負担します。登録免許税の金額は、固定資産税評価額に基づき、自治体ごとに設定された税率を用いて計算されます。

また、売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、ローンの残債を精算した後で「抵当権抹消」の手続きを行う必要があります。この手続きにも費用がかかります。売却時にすでにローンを完済している場合でも、抵当権抹消手続きを行わないと、抵当権がそのまま残ってしまいますので、必ず抹消手続きを行う必要があります。

これらの手続きを司法書士に依頼する場合、その報酬も別途発生します。報酬金額は売却する不動産の状況や契約内容、依頼する司法書士によって異なるため、一概に決まっているわけではありません。

住宅ローン関連の費用について

費用項目	支払いタイミング	費用の目安
住宅ローン関連費用	金融機関での手続き時	一括返済にかかる金融機関の手数料：0～3万円

住宅ローン関連の費用とは、住宅ローンの一括返済に伴い金融機関に支払う事務手数料などのことです。不動産を売却する際には、ローンが残っている状態では売却ができないため、まず住宅ローンの残債を一括返済してから売却手続きを行います。

一般的に、この一括返済には不動産の売却代金が充てられます。手数料は金融機関によって異なりますが、インターネットで手続きする場合は無料になることもあります。

また、住宅ローンを借り入れる際に保証料を一括で支払っている場合、一部の保証料が返金されることがありますが、その際にも保証会社の事務手数料が発生することがあります。

詳細については、住宅ローンを契約した金融機関のホームページや住宅ローンの規約資料を確認し、融資担当者に問い合わせることをお勧めします。

引っ越し代について

費用項目	支払いタイミング	費用の目安
引っ越し代	引っ越し時	規模や住み替えスケジュールによって異なる

マイホームを売却する際には、引っ越し費用が発生します。不動産の買い替えの場合、売却する家から新居に移るまでの間に仮住まいが必要になることがあります。その場合、以下のように2回の引っ越しが必要です。

• 引っ越し1回目：現在の住居 → 仮住まい
• 引っ越し2回目：仮住まい → 新居

これにより、2回分の引っ越し費用がかかることになります。

譲渡所得税について

費用項目	支払いタイミング	費用の目安
譲渡所得税ほか	確定申告後	保有期間・適用できる控除・売却額などによって異なる

不動産を売却して利益が出た場合、その利益を「譲渡所得」といいます。この利益に対しては、確定申告を行い、譲渡所得税（所得税および住民税）を支払う必要があります。ただし、不動産を売却しても利益が出なかった場合、税金は発生しません。

課税対象となる譲渡所得は、売却金額そのものではなく、以下の費用を差し引いた額に対して計算されます。

譲渡所得 = 不動産の売却価格 – 取得費用（その不動産を入手したときの費用） – 譲渡費用（売却時の費用）

また、譲渡所得にかかる税率は、物件の所有期間によって異なります。

対象期間	税率
短期譲渡所得	所有期間5年以下の土地・建物
長期譲渡所得	所有期間5年を超える土地・建物

まとめ

いかがでしたでしょうか。

相続した実家を売却するにあたって、プロの業者とやり取りを行うのは非常に難しいことが多いのが実態です。

一方で、高く売却するためには売主側も知識を持っていないと仲介や買取などでだまされる場合もあるので、業者が信頼できるかどうかは売却するための非常に大きな要素と言えるでしょう。

そんな時は、株式会社JR西日本イノベーションズが運営する不動産の買取再販サービス「このび」を利用してみてはいかがでしょうか。

「このび」では査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うほか、築古物件や仲介経由では買い手がつかなかった物件でも買取を行うことが出来ます。

空き家や自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。