空き家を売却したい！具体的な売却方法やかかる費用と注意点

空き家は活用せずに放置していても固定資産税などコストばかりかかるため、売却して手放すことをおすすめします。

とはいえ、「古い空き家だから売却がむずかしいのでは」と不安を抱いている方も多いでしょう。

空き家であっても売却方法によってはスムーズな売却が期待できます。

この記事では、空き家の具体的な売却方法と注意点、買取のメリット・デメリットについて分かりやすく解説します。

これから空き家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

空き家の売却方法

空き家の売却方法には、以下の4つがあります。

• 不動産会社に仲介を依頼する
• 空き家バンクを利用する
• 空き家を解体して土地だけ売却する
• 不動産会社に買い取ってもらう

それぞれメリット・デメリットが異なるので、不動産の状況や売却目的などに合わせて洗濯することが大切です。

それぞれ詳しく解説します。

不動産会社に仲介を依頼する

仲介とは、不動産会社が買主探しや契約手続きをサポートしながら売却を目指す方法です。

不動産売却というと仲介のことを指すのが一般的です。

仲介で売却する場合、次の2つの方法が検討できます。

• 建物はそのままで売却する
• 古家付き土地として売却する

建物を解体せずに、そのまま中古物件として仲介で売却を目指すなら、解体に費用や手間をかけずに売却できます。

しかし、築年数が古い建物の場合、建物付きでは買い手がなかなか見つからない可能性も高い点に注意しましょう。

一方、古家付き土地とは、古い家の付いた土地として売却する方法です。

建物の価値はほぼなく土地として取引になります。

古家付き土地であっても建物を解体せずに売却できるので、解体費用を抑えられるというメリットがあります。

しかし、買主は購入後に建物の解体が必要になるため、解体費用を見込んで安値での売却となるのが一般的です。

空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家を買いたい人と売りたい人をマッチングするサイトです。

建物としての価値が付かない不動産の場合、不動産会社では取り扱ってくれないケースも少なくありません。

しかし、空き家バンクの掲載には建物の資産価値は関係ないため、不動産会社で取り扱ってくれない物件でも掲載してもらうことが可能です。

空き家バンクを利用する買主も安値の空き家を探しているケースが多いため、築年数の古い物件でも売却できる可能性があるでしょう。

ただし、空き家バンクは、運営する自治体が買主との交渉や契約をサポートしてくれるわけではありません。

買主との交渉や契約は、売主・買主で進める必要があるため、予期せぬトラブルなどに発展する可能性がある点には注意しましょう。

空き家を解体して土地だけ売却する

建物が古く買い手がつきにくい場合、解体して土地のみとして売却する方法があります。

更地であれば、買い手は購入後に新築するなど活用しやすいため、立地が良ければスムーズな売却を目指しやすくなります。

しかし、建物を解体する場合は解体費の負担がかかってきます。

また、更地にすると土地の固定資産税も高くなるため、解体後にすぐに売れない場合は税負担が大きくなる点にも注意が必要です。

土地によっては建物解体後、再建築できない「再建築不可物件」になるケースも少なくないため、事前に再建築できるかも確認するようにしましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に直接買い取ってもらう方法であれば、買主を探す必要がないため短期間での売却が可能です。

また、仲介手数料や解体費代などのコストをかけなくて良い点もメリットとなります。

ただし、買取は市場価格よりも安値での売却となる点には注意が必要です。

とはいえ、仲介手数料などのコストを削減できるためトータルではそれほど変わらないケースも少なくありません。

とくに、古い家といった場合、仲介での売却も難しくなるため、価格が安くなってもすぐに売却したいという方は買取が適しているでしょう。

空き家の売却でかかる費用と税金

空き家の売却には、さまざまな費用や税金がかかります。

事前にどのような費用がいくらかかるのかを把握したうえで、売却計画を立てるようにしましょう。

主な費用・税金は下記の通りです。

なお、以下では一般的な仲介での売却を想定して費用・税金を解説します。

費用	概要	目安額
仲介手数料	仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料	（売却額800万円超の場合）売却額×3％＋6万円＋消費税 （売却額800万円以下）30万円＋消費税※
抵当権抹消費用	抵当権抹消登記が必要な場合の、抵当権抹消登記費用	登録免許税：不動産個数×1,000円司法書士費用：1～3万円
印紙税	売買契約書に係る税金	売却額に応じる目安額：1～10万円
譲渡所得税	売却で利益が出た場合にかかる税金	・所有期間が５年以下　利益×39.63％ ・所有期間が５年を超えるもの　利益×20.315％
その他費用	解体費用リフォーム費用測量費用など状況に応じてかかる費用	物件の状況や規模などによって異なる解体費用目安：木造で4～6万円/坪

売却にかかる費用・税金の目安は、売却額の5～10％ほどといわれています。

たとえば、3,000万円で売却した場合150～300万円ほど費用が必要です。

費用によっては売却金では賄えないものもあるので、資金計画をしっかり立てておくことが大切です。

※2024年７月１日の宅建業法の一部改正により、物件価格が800万円以下の低廉な空家等については、仲介手数料の上限が33万円（税込）となりました。
この場合、媒介契約の締結に際しあらかじめ、報酬額について宅建業者から説明を受け、合意する必要があります。

空き家を売却する際の注意点

空き家を売却する際には、以下の4つに注意が必要です。

• 名義を確認する
• 売却スケジュールに余裕を持つ
• 更地にすると固定資産税が最大6倍になる
• 契約不適合責任に気を付ける

名義を確認する

不動産の売却は、所有者（名義人）しかできません。

たとえ、相続した家であっても家の名義人が被相続人（亡くなった人）のままでは売却を進められません。

そのため、相続した空き家の場合、売却前に被相続人から相続人に名義を変更する「相続登記」が必要です。

なお、相続登記は令和6年4月1日より義務化されているので、売却しない場合でも相続登記しなければならないので注意しましょう。

売却スケジュールに余裕を持つ

築年数が古い空き家の場合、なかなか買い手がつかないことが予測されます。

さらに、元が空き家となると買い手のイメージも良くなりにくいことも売れにくい要因です。

通常の不動産の売却期間の目安は3ヵ月～半年ほどですが、それ以上になることを見込んで売却スケジュールを立てるようにしましょう。

ただし、相続した空き家の売却で相続税の対応を検討している場合は、相続税の納付期限が「相続開始から10ヵ月以内」という点に注意が必要です。

仲介で売却していると間に合わない可能性もあるので、買取で売却することをおすすめします。

更地にすると固定資産税が最大6倍になる

土地にかかる固定資産税は、居住用の建物が建設されている土地は評価額が6分の1に軽減されます。

しかし、この軽減措置は居住用の建物があることが条件となっているため、解体して更地にすると軽減が適用できず本来の高い税額になるのです。

固定資産税は1月1日時点の状態で判断されるので、その年の間に建物を建てるか売却できれば固定資産税の負担は増えません。

一方、更地にして長期間放置することになると固定資産税の負担が大きくなるので、注意しましょう。

契約不適合責任に気を付ける

契約不適合責任とは、契約内容とは異なる状態で引き渡した際に売主に問われる責任です。

不動産の場合は、買主に告知していないシロアリ被害や水漏れといった建物の不具合で問われる可能性があります。

契約不適合責任が問われると、損害賠償請求を受けるなど売主の負担が大きくなります。

契約不適合責任を問われないためには、物件の状態を正確に把握して漏れなく買主に告知しておくことが重要です。

とはいえ、古い家や空き家は家の状態の把握が難しくなります。

老朽化が進んでいることから何らかの不具合があるので、契約不適合責任が気になる場合は買主の合意を得て免責にしてもらうか、契約不適合責任を免責にできる買取をおすすめします。

空き家を買取に出すメリット・デメリット

空き家の売却方法をいくつか紹介しましたが、空き家の売却は特に買取がおすすめです。

ここでは、空き家の売却に買取を利用する メリット・デメリットを解説します。

メリット

買取のメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

• 短期間で売却可能
• 仲介手数料がかからない
• 解体費用やリフォーム費用がかからない
• 契約不適合責任が免責になるケースが多い

買取は、不動産会社との条件に合意できれば売却できるため短期間での売却が目指せます。

相続税の支払いを検討しているという場合は、買取がスムーズに進められるでしょう。

また、買取は仲介ではないので仲介手数料は不要です。

不動産会社は買取後にリフォームして再販を目的としているため、売却前にリフォーム不要という点もコストを抑えられるというメリットになります。

先述のとおり、契約不適合責任を問われると売主に大きな負担となりますが、買主がプロになる買取では契約不適合が免責になるケースが一般的です。

短期間で負担なく売却したいという人は買取を検討するとよいでしょう。

デメリット

買取にもデメリットがあるので、デメリットまで押さえておくことが大切です。

デメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

• 相場よりも価格が安くなる
• 買取に対応している不動産会社は多くない

買取の売却価格は、仲介で売却した場合の7～8割ほどに下がると言われています。

そのため、高く売りたいという人には適していません。

しかし、仲介手数料や解体費用がかからず、売却後の損害賠償請求のリスクがないこと考えるとトータルではお得になるケースも多いでしょう。

買取はすべての不動産会社が対応しているわけではありません。

また、空き家の状態によっては対応してもらえないケースも少なくないため注意が必要です。

このびはJR西日本グループの不動産買取再販サービス

活用する予定のない空き家は、所有し続けていても固定資産税や管理費などのコストばかりがかかります。

とはいえ、仲介での売却は難しくなってくるものです。

活用する予定のない空き家であれば、買取での売却を視野に入れることをおすすめします。

このびでは、地域で大切にされてきた家を買取し新しく生まれかわらせ、次の家族にバトンタッチするお手伝いをしています。

空き家の売却を検討している方は、ぜひ、このびにご相談ください。