お金がない時でも安心！家を売るための賢い戦略とは？

今回の記事では家の売却をどれだけ賢く行えるかについて解説していきます。

家を売却するのに費用が掛かるというのも変な話ですが、実際には売買代金の入金の前にも一定の金額を支払う必要があります。

今回の記事では以下の流れに沿って賢い売却戦略について解説していきます。

• 自宅の売却で掛かる費用一覧
• 自宅の売却で必ず掛かる費用
• 自宅の売却で掛かることがある費用
• 費用を抑えるコツ

自宅の売却で必ず掛かる費用について

最初に自宅の売却にて「必ず掛かる」費用について解説していきます。

必ずかかる費用は以下の通りとなります。

• 印紙税
• 所有権移転登記費用
• 印鑑証明の費用

ここからはそれぞれについて解説していきます

印紙税

『印紙税』とは売買契約書に貼り付ける収入印紙にかかる費用のことです。

売買代金が1万円を超えると印紙税が発生します。

売買代金と印紙税額はこちらの表を参考にしてください。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円

参照：国税庁　不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

通常、売買契約書は買主分と売主分の合計2通で作成されます。

ただし、印紙税は買主と売主のそれぞれが負担するため、1通分の費用のみがかかります。コスト削減案として、印紙税が高額になる理由から1通を作成し買主が保有、売り主はコピーを保有することで印紙税の負担を減らすことは可能です。但し、法律上有効な契約書の本通は買主の手元にあるので、コピーでは不安という方は2通作成した方が良いでしょう。

所有権移転登記費用

不動産売却時には、所有権移転登記が必要で、この登録免許税は買い主が支払います。住宅ローンが残っている場合、残債精算後に抵当権を抹消する手続きがあり、これにも費用がかかります。さらに、これらの手続きを司法書士に依頼するため、その報酬が別途必要になります。費用や報酬は不動産や契約内容、選んだ司法書士によって異なります。

印鑑証明の費用

不動産売買契約時、契約書に押す印鑑の登録証明書が必要です。この証明書は事前に取得する必要があり、役所で300円、コンビニ（マイナンバーカード利用）で200円で発行されます。

自宅の売却で掛かることがある費用について

次に、自宅の売却で掛かることがある費用については以下の通りとなります。

• 仲介手数料
• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
• 譲渡所得税
• 土地の測量費用
• リフォームやハウスクリーニング費用
• 建物の解体費用
• 引越しや残置物の処分費用など

ここからはそれぞれについて解説していきます

仲介手数料

最初に仲介手数料について解説していきます。

仲介手数料は物件を仲介にて売却した場合に限り発生する費用となります。

仲介ではなく、買取で売却する場合には掛からない費用となります。

仲介手数料については、宅地建物取引業法にて以下の通り上限が定められています。

通常、自宅の売却となるとほとんどの場合、売買金額は400万円以上となるので、売買代金の3%+6万円が仲介手数料となることを認識しておきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

次に住宅ローンの繰り上げ返済手数料ですが、これは住宅ローンの残債が残っている場合に発生する手数料です。

本来、長期間で返済する住宅ローンを一括で返済するのにどうして手数料が必要になるのか疑問に思う方も多いと思います。

金融機関としては貸し付けていたローンには利子がついた形で返済される予定だったものが、利子がつかずに返済されてしまい、銀行としてはマイナスになってしまうため、その分を補填するという意味で手数料が発生するものだと認識しておくと良いでしょう。

実際の費用は金融機関により異なりますが、通常は無料から最大でも3万円程度が一般的です。

手続き方法によっても手数料は変わり、インターネット経由なら多くが無料となるため、住宅ローンを組んでいる金融機関に個別に確認すると良いでしょう。

譲渡所得税と住民税

譲渡所得税及び住民税は、不動産売却において売却益（利益）が出た場合にかかる税金です。

こちらは確定申告をする必要がある場面で発生する利益と認識しておくと良いでしょう。

譲渡所得に関する計算方法は以下の通りとなります。

譲渡所得　=　売却価額　-　（取得費　+　譲渡費用　+　特別控除）

そして、この譲渡所得に対して乗じる税率についてですが、保有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに分かれます。

長期譲渡所得税率とは譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときに適応され、税額の計算は以下の通りとなります。

所得税額＝課税長期譲渡所得金額×15％
復興特別所得税＝課税長期譲渡所得金額×2.1%
住民税額＝課税長期譲渡所得金額×5%

参照：国税庁　No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

一方、短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときに適応され、税額の計算は以下の通りとなります。

税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）

参照：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算

この通り、相続後5年以内に売却する場合には5年を超えてから売却する場合と比べて倍近い割合の差が出ることがわかります。ただし、それまでに取得費において減価償却なども発生するため、必ずしも倍近くの差が出ることはありませんが、5年付近で税率が変わる程度の事を覚えておくと良いかもしれません。

土地の測量費用

土地面積や境界が不明確な場合は測量や境界確定が必要となる場合があります。

購入した際に隣地等との境界確定が済んでいる場合には不要ですが、境界確定や測量が無い場合には価格が低下する可能性があります。

その際の費用として、一般的な住宅地（30〜40坪、約100〜130㎡）の現況測量費用は、30万円から45万円が相場となっています。

ハウスクリーニング費用

次にハウスクリーニング費用についてですが、仲介経由で売却する場合は特に一定の清掃等が必要になることが多いでしょう。

買主としてはそのまま住む可能性も少なくは無いですが、やはり今どのような状態で住んでいるのか、更に引渡の時に汚い状態なのかは価格に直接的に影響する項目の一つと言えるでしょう。

ハウスクリーニングの費用は、作業範囲や家の大きさによりますが、概ね5万円から20万円が相場となっています。

建物の解体費用

建物がある状態で買い手がつかない場合には建物を解体して更地で売却する方法も一つの手段です。その場合の解体費用は売主負担となります。

ただし、解体後の更地での固定資産税の増加等のデメリットも考慮し、最初は古家付きの状態での売り出しを行い、それでも買い手がつかない場合に限り建物解体という手段を取ることが良いでしょう。

引越しや残置物の処分費用など

居住中の家を売却すると、引越しや残置物の処分費も必要となります。

居住中の家を売却する際、残置物を可能な限り処分することで販売価格を上げることが出来るでしょう。
その代わりに、残置物の処分費等が掛かる場合があります。
空き家であっても、一定の残置物は存在しており、現状有姿（一定の残置物があるが今の状態で引き渡す）という契約が出来なくは無いですが、その場合は残置物の処分費を差し引いた金額での売買となります。

その場合一度不用品の買取業者に相談すると良いでしょう。

場合によっては掘り出し物の家具や装飾品などが見つかり、少しの足しになったり無料で引き取ってもらえる場合もあります。

少し地味な作業となりますが、不用品の買取業者を挟むことで、処分業者に対して少しでも依頼する量を減らすことが出来るでしょう。

費用を抑えるコツ

最後に売却の際に掛かる費用を抑えるコツについて解説していきます。

ポイントとしては以下の通りとなります。

• 税金の特例を使って費用を抑える
• 不動産の買取業者を利用する

ここからはそれぞれについて解説していきます。

税金の特例を使って費用を抑える

不動産の売却の際に利用できる特例は以下のような項目があります。

• マイホーム売却の3,000万円の控除
• 10年超所有場合の軽減税率
• 特定居住用財産における買い替え特例の利用
• 赤字になった場合の控除

ここからはそれぞれについて解説していきます。

マイホーム売却の3,000万円の控除

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

この特約を受ける場合の条件について、主要な項目は以下の通りとなります。

• 売主にとってマイホーム（居住用）として利用されていた不動産であること
• 高齢者老人ホームへ移り住むなど、マイホームとして居住しなくなってから3年以内であること
• 買主が配偶者、直結血族、同族企業ではないこと
• 昨年及び一昨年にこの控除を利用していないこと

参照：国税庁　No.3302 マイホームを売ったときの特例

条件については上記以外にも細かい設定があるため、対象物件に適用されるかどうか比較していくと良いでしょう。

10年超所有場合の軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、軽減税率の特例が利用でき、通常の長期譲渡所得税率よりも低い税率で利益に税金がかかります。

この特例は、マイホームを売却して3,000万円の特例を適用後も利益がある場合に使えます。

この特約を受ける場合の条件について、主要な項目は以下の通りとなります。

• 売却した年の1月1日時点において所有期間が10年を超えていること
• マイホームとして住まなくなってから3年以内に売却すること
• 昨年及び一昨年にこの控除を利用していないこと
• 親子間や夫婦間など生計を一つにする相手への売買ではないこと

参照：国税庁　No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却に関して時期を調整することは難しい場合がありますが、所有期間が10年前後で軽減税率の適用の幅が変わるため、売却を検討している物件が購入してからどの程度の期間が経っているのかを調べておくと良いでしょう。

特定居住用財産における買い替え特例の利用

住み替えのためにマイホームを売却する際、10年以上所有し居住していた物件については、譲渡所得税が免除される特例があります。

これは「買い替え特例」とも呼ばれ、新しい住宅を購入する際に利用できます。

この特例を使えば、売却利益に対する課税を遅らせることが可能ですが、売却する家より高額な住宅への買い替えが条件となります。

参照：国税庁　特定のマイホームを買い替えたときの特例

こちらの特例について、厳密には課税義務が消えたわけではなく、あくまでの新たに購入した物件を売却する際に先送りにするという意味なので、次回の売却の際には改めて課税となります。

赤字になった場合の控除

マイホームを売却する際、住宅ローン残高が売却価格を下回ると赤字が発生することがあります。

若しくは、高額で購入した不動産を売却する場合も、経費を差し引くと赤字になることがあります。

これらの赤字は、所得から差し引くことが可能な場合があり、これを損益通算と呼びます。これにより所得総額が減少し、節税効果が得られることがあります。

また、源泉徴収済みの会社員は、課税額が減少することで税金が還付される可能性もあるため、赤字となった場合でも控除があるということを覚えておくと良いでしょう。

参照：国税庁　No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

不動産の買取業者を利用する

掛かる費用を抑えるコツとして一番有効なことは、仲介ではなく買取業者を利用することです。

冒頭でも伝えた通り、仲介の場合には仲介手数料が発生しますが、買取業者へ売却する場合には直接の取引で仲介が存在しないため、仲介手数料が不要となります。

ただし、買取業者の場合、相場の売買金額よりも下がる傾向にあるため、それぞれのメリット・デメリットを理解して利用すると良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

自宅を売却する際にここまで様々な費用が掛かるということが意外だったのではないでしょうか。

普通の車や家具・家電と異なり、不動産の売買は非常に専門性が高く、資料などを細かく用意する必要があるため、自然と付帯する経費なども増える傾向にあるといえるでしょう。

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