みんなは何年ぐらい住んでる？居住データから見えてきた家を売る理由を分析

今回は居住年数や売却の理由について分析していきたいと思います。

人は生涯で4〜5回引っ越しをすると言われています。

一方で日本の偉人で有名な葛飾北斎はなんと90回以上も引っ越しをしたと言われています。

しかも多い時には1日で3回も引っ越ししたという逸話も残っています。

さて、今回は以下のような流れで解説していきます。

• 居住関連データについて
• 家を売る理由について
• 売却理由で売却価格が変わる？

居住関連データについて

最初に総務省による「令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果」からいくつかのデータを分析していきます。

総住宅数

2023年10月1日時点での日本の総住宅数は6,502万戸に達し、2018年と比較して4.2%（261万戸）増加しました。総住宅数はこれまで一貫して増加を続けており、過去最多を記録しています。

参考：総務省　令和５年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果

空き家

総住宅数のうち、空き家は900万戸に達しており、2018年（849万戸）と比較して51万戸増加し、過去最多を記録しています。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％で、2018年の13.6％から0.2ポイント上昇し、これも過去最高です。空き家数はこれまで一貫して増加しており、1993年から2023年までの30年間で約2倍に増えています。

空き家のうち、「賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家」は385万戸で、2018年（349万戸）と比較して37万戸増加し、総住宅数に占める割合は5.9％となっています。

参考：総務省　令和５年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果

平均引っ越し回数

国立社会保障・人口問題研究所の第8回人口移動調査によると、現在までの引っ越し回数の平均は3.04回で、男性が3.06回、女性が3.03回となっています。1996年に実施された第4回調査でも同様の質問（「平均移動回数」として結果が公表）があり、その際は男女総数で3.12回、男性が3.21回、女性が3.03回でした。これにより、過去20年間で男性の引っ越し回数は減少しています。

年齢別に見ると、0〜4歳の平均引っ越し回数は0.31回で、年齢が上がるにつれて増加し、50〜54歳で4.23回と最も多くなります。55歳以上では引っ越し回数が減少し、85歳以上では2.71回です。男女別に見ても同様の傾向があり、50〜54歳で平均引っ越し回数は最も多く、男性が4.28回、女性が4.17回となっています。

参考：国立社会保障・人口問題研究所の第8回人口移動調査

家を売る理由について

自分が家を売るとき、他の人の売却理由も気になりませんか？実はこの売却理由は非常に重要です。実際に家を売りに出すと、購入希望者からその理由を尋ねられることがよくあります。売却理由によって売却方法が異なる場合もあるので、ここで詳しく説明していきます。

売却理由のトップ5を発表します。

家を売る理由その１　「離婚」

離婚を理由に家を売る人は多いです。「離婚しそうだから、売ったらいくらになるのか知りたい」といった問い合わせも増えています。離婚で家を売るのはよくあることなので、不動産会社に相談する際は最初から「離婚するので家を売りたい」と伝えると良いアドバイスが得られます。

離婚の際は夫婦で財産を分ける必要がありますが、家は分割できないため売却して現金で分けることが一般的です。若くして離婚する場合、住宅ローンが残っていることが多く、離婚後にローンを返済できなくなるため売却を選ぶ人が多いです。また、共働きでペアローンを組んでいる場合、離婚後に片方の収入だけでは返済が難しいため、売却を選ぶケースもあります。

アドバイスとしては、離婚を考えている場合、家の売却価格が財産分与や慰謝料に関わるため、あらかじめ売却価格を把握しておくと良いでしょう。また、離婚が理由でも売却価格が下がることはないので安心してください。

家を売る理由その２　「住宅ローンの支払いが難しくなった」

マイホームを売却するのは誰にとっても避けたいことですが、現実的にローンの支払いが難しくなった場合は冷静に判断する必要があります。家に固執するよりも、家族の幸せを優先して「売却」を選ぶのも一つの方法です。早めに売却して新しいスタートを切るのも良いでしょう。

住宅ローンが残っている場合でも、売却代金でローンが完済できるなら問題ありません。しかし、売却してもローンが残る場合、不足分を銀行に支払う必要があります。貯金がない場合やローンが多く残っている場合は、売却が難しくなります。残債を消すために相場より高く売る必要があるなどの問題が発生するため、不動産会社に相談することをお勧めします。

実際に売り出す際、購入希望者に「住宅ローンの支払いが難しくて売ります」と言うのに抵抗がある場合は、「経済的な理由です」や「住み替えのためです」と言い換えても問題ありません。嘘をつくのは良くありませんが、印象を良くするために伝え方を工夫するのは大丈夫です。

家を売る理由その３　「転勤」

「家を買うと転勤になる」というのはよく聞く話です。しばらく転勤はないと思って家を買ったのに突然転勤が決まった場合、単身赴任するか、賃貸に出すか、売却するかの3つの選択肢に悩むことになります。

数年後に戻ってくる予定があるなら、賃貸に出して帰ってきたら再び住む方法もありますが、いつ戻ってくるか分からない転勤だと賃貸に出すのは意味がありません。家賃を高く取れる物件なら収益物件として利用できますが、現実的には人気エリアでないと厳しいです。

子供が小さい場合は、家を売って家族全員で新しい場所で生活をスタートさせる人が多いです。

家を売る理由その４　「相続」

家を相続しても、毎年の固定資産税や維持管理費がかかります。戸建てならリフォーム代が必要になったり、マンションなら修繕積立金や管理費を支払う必要があります。そのため、「もう面倒だから売って現金にしよう」という人は多いです。

また、遺産を分割する際に家は分割できないため、売却して現金に分ける人も多いです。親が亡くなって実家を相続する時、自分もすでにマイホームを持っている場合が多く、実家に戻れないため売却を選ぶことが一般的です。

家を売る理由その５　「住み替え」

住み替えの理由は様々です。例えば、子供が成長して家が手狭になったため広い家に住み替えたい、通勤に便利な場所に引っ越したいなどがあります。コロナの影響でリモートワークが増え、郊外の広い家に住み替えたいという人もいます。また、子育てが終わり夫婦二人の生活になったため、老後に向けて住み替えるケースもあります。

住み替えの資金として家を売却する場合、特に売却価格に影響はありませんが、家に欠陥がある場合は別です。欠陥がある場合は建物を修理してから売るか、欠陥を告知して値引きして売ることになります。隠して売ると後で損害賠償の問題や契約の取り消しが発生することがあるため、正直に伝えて売却しましょう。

売却理由で売却価格は変わる？

最後に家の売却理由が与える、査定額と売却期間への関連性について解説します。

離婚が売却理由だと価格が下がる理由

前の居住者が離婚したことは、購入者に直接関係がないはずですが、それでも価格が下がることがあります。主な原因は、「できるだけ早く売って精算したい」という意識が強く働くためです。つまり、売り急ぐことが多いのです。

「住宅ローンが払えなくなった」「お金がなくて困っている」といった理由も、同様の傾向が見られます。また、「立地が悪い」「ご近所トラブル」「家の欠陥」などの理由は、新しい居住者にも影響を与えるため、査定額にマイナスの影響を及ぼしやすいです。

さらに、殺人や自殺などの事故・事件があった家は、査定額が大幅に下がる可能性があります。このような家は、相場より安くても買い手がつきにくく、売却期間も長引く傾向があります。

家を買うことは大きなライフイベントですから、買い手は少しでも不安要素を取り除きたいと考えます。家を売却する理由を伝える際は、買い手の心理も理解しておきましょう。

ネガティブな売却理由は伝えなくてもいい？

家を売る理由によって、査定額や売却期間が変わってきます。では、ネガティブな理由は伝えなくてもよいのでしょうか？

結論として、ネガティブな理由であっても伝える必要があります。物件に欠陥がある場合や事件があった場合などは、購入者へ伝えることが義務付けられています。それ以外のネガティブな理由についても、購入希望者が知っていれば売買契約に重大な影響を与える可能性が高いものは、きちんと伝えておかないとトラブルのもとになります。

例えば、「立地が悪い」「家に欠陥がある」「ご近所トラブル」といった理由がこれに該当します。家やマンションを売買する際には、通常、売主から告知書を提示することが求められます。この告知書には、物件の状態（特に不具合や欠損がある場合）を記載する必要があります。これを記載せずに売買契約を締結すると、売主や仲介会社が責任を負う可能性があります。これを「契約不適合責任」と言います。

家を売る理由がネガティブなものであっても、基本的には正直に伝えるようにしましょう。

古い家はリフォームしてから売ったほうがお得か

古い家を売る際、多くの人が悩むのが、そのまま売却するか、リフォームしてから売却するかです。結論から言うと、リフォームせずに売却額を値引きしたほうが買い手に喜ばれることが多いです。理由は、買い手が自由に家をアレンジできるためです。また、値引きすることで売却期間も短縮できるでしょう。

一方で、家に欠陥や欠損がある場合は、修繕してから売りに出すほうが良いでしょう。経年劣化による欠陥は仕方ないですが、インフラ設備やドアの開閉の故障などは、居住者の扱い方による影響も考えられます。売主が物件をどれだけ大切にしていたかも、査定額に影響します。

また、ハウスクリーニングを行うのも効果的です。次の居住者に気持ちよく家を使ってもらえるよう、配慮しておくことも重要です。

売却理由で逆に高額査定になるケース

売却理由によって査定額がアップするケースについて解説します。

まず、売却理由で査定額をアップさせたいという考え方は避けるほうが賢明です。それよりも、不動産会社の担当者に売却理由も含めた物件情報を正確に伝えることが重要です。

例えば、「管理会社がしっかりと管理している」「近隣トラブルが一切ない」など、物件にプラスとなる情報はもちろん、マイナスとなり得る情報も全て伝えることをおすすめします。このようにすることで、売り手と担当者の信頼関係が強まり、担当者はマイナスな情報もなるべく悪い印象を与えないように工夫してくれる可能性が高まります。

査定額をアップさせたいのであれば、売却理由を隠したりごまかしたりせず、正直に伝えることが大切です。また、物件のプラスな情報もきちんと伝えましょう。

家を売る理由は、売り手だけでなく買い手にとっても重要な情報です。家を売りに出す際は、買い手の立場にも配慮し、売却理由や告知情報を誠実に提示することが成約につながりやすくなります。その際、ネガティブな理由であっても基本的に隠してはいけません。

家の売買では、売り手と不動産会社の担当者、そして買い手との信頼関係が重要です。担当者を通じて、買い手に誠意を伝えるよう心がけましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

現代の日本では昔に比べて引っ越す回数は増える傾向にあり、居住年数も少なくなる傾向にあると言えます。

また、働き方やライフスタイルの変化に伴い、家族構成に合わせて家を買い替えていくことも増えています。

一方で、家を売ったり買ったりすることは生涯で経験する数は少なく、買い替えの際にいくらで売れるか分からないと動きづらいことも多いのではないでしょうか。

そんな時は、まずは買取業者に価格を相談してみてはいかがでしょうか。

株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスです。

実家や空き家は仲介経由での売却が難しい場合が多いため、簡易査定などを行って売却の実現性や具体性を挙げていくことが、空き家の処分の第一歩と言えるでしょう。

空き家の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。