リフォーム済中古物件ってどうなの？メリット・デメリットや注意点

近年、人気が高まっている物件にリフォーム済中古物件があります。

すでにリフォームされているのですぐに住めるなど魅力の多い物件ですが、リフォーム済みならではの気を付けなければならない点もあります。

この記事では、リフォーム済中古物件のメリット・デメリットや注意点について、分かりやすく解説します。

リフォーム済中古物件とは

リフォーム済中古物件とは、リフォームが済んだ状態で売り出されている物件です。

前の入居者がリフォームして売り出しているケース・買取した不動産会社などがリフォームを実施しているケースの2種類があります。

一般的には、クロスやフローリングの張替・設備の交換を行い内部を新築のような状態にしているケースが多いでしょう。

戸建の場合は、外装や屋根の塗装まで行われているケースもあります。

また、間取りを変更するといった大掛かりな工事を行い、もとの状態よりも性能を良くしている場合は、リノベーション済物件と呼ばれます。

リフォーム済中古物件を購入するメリット

リフォーム済中古物件を購入するメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

• リフォーム後の状況を確認できる
• 資金計画が立てやすい
• すぐに入居できる

リフォーム後の状況を確認できる

リフォーム済物件であれば、すでにリフォームが済んだ状態を内覧できるというメリットがあります。

中古物件を購入してリフォームする場合、購入後にリフォーム箇所を検討するため完成後のイメージがつかみにくくなります。

状況によっては「リフォーム完成後のイメージが違った」となるケースもあるでしょう。

その点、既にリフォームが済んだ状態をチェックするので、生活イメージを具体的にしたうえで購入を検討できます。

住んでみるとイメージと違ったとなりにくいのは、大きなメリットといえるでしょう。

資金計画が立てやすい

中古物件を購入後にリフォームするとなると、購入資金とは別にリフォーム資金も考慮して資金計画を立てる必要があります。

リフォーム費用は、物件の状態などによって異なってくるため検討段階で大幅に見込みと異なってくる可能性もあるでしょう。

しかし、リフォーム済物件であれば、必要な資金は物件の購入時の費用だけです。ただし、リフォームされているからといって安心はせず、どこをリフォームしているかは必ず不動産会社に確認し、追加工事の有無について確認しましょう。

仲介手数料などの諸費用も掛かりますが、比較的目安を立てやすく大きく変動することもない費用がほとんどです。

一般的には、諸費用は購入価格の5～10％程と言われています。

例えば、3,000万円の物件を購入する場合は、150～300万円程が目安です。

諸費用込みの費用の目安が把握しやすいので資金計画を立てやすく、計画が崩れるリスクも少ないでしょう。

すぐに入居できる

リフォーム済物件は完成した状態で売り出されているので、売買契約後引き渡しを受ければすぐに入居できます。

引き渡し日は売主との交渉によって異なりますが、一般的には売買契約日から1ヵ月以内に設定されるでしょう。

希望すればそれより早い段階で生活をスタートできる可能性もあります。

中古物件を購入後自分でリフォームする場合、購入してからリフォーム会社に依頼・打ち合わせ・施工となるので、生活をスタートするのに時間がかかります。

生活スタートまでに時間がかかる場合は、仮住まいが必要になるケースもあるでしょう。

仮住まいが必要になれば、引っ越し費用や賃料など余計な出費も増えてしまいます。

新居に住むまでの時間を短縮できるのは、リフォーム済み物件のメリットといえるでしょう。

リフォーム済中古物件を購入するデメリット

魅力の多いリフォーム済中古物件ですが、デメリットもあるのでメリット・デメリットを比較したうえで検討することが大切です。

デメリットとしては、以下の3つがあげられるので押さえておくようにしましょう。

• 構造は老朽化している可能性がある
• リフォーム費用が加算されている
• 住宅ローンで不利になりやすい

構造は老朽化している可能性がある

リフォームで見た目は新築同様になっていても、構造や配管といった目に見えない部分は老朽化したままという可能性があります。

リフォーム済物件は築年数が古いケースが少なくありません。

築年数が古ければ、当然、構造など目に見えない部分も老朽化が進みます。

構造が老朽化したままでは、そのままの状態で長く住み続けられない恐れもあります。

リフォーム済物件の場合、見た目が新築同様になっているため構造の老朽化が見落とされがちです。

仮に、見えない部分までリフォームされているとしても、施工会社によっては質が悪く購入後に不具合が出る可能性もあるでしょう。

「見た目が良いから」という理由で安易に購入を判断しないように注意しましょう。

リフォーム費用が加算されている

物件によっては、リフォーム費用が売却額に上乗せされている場合があります。

反対に、リフォームしていない物件は、購入後にリフォームが必要な分値引きして売り出されているケースも少なくありません。

割安のリフォーム無し物件を購入して自分でリフォームしたほうがいいか、割高なリフォーム物件を購入したほうがいいかは、トータルの費用などを考慮して判断しましょう。

住宅ローンで不利になりやすい

リフォーム済物件に限ったことではありませんが、一般的に中古物件は新築物件に比べて住宅ローンの審査で不利になりがちです。

新築よりも価格の安い中古物件とはいえ、現金一括で購入する方は多くはないでしょう。

基本的には、住宅ローンを利用するのが一般的です。

住宅ローンの審査では、物件の価値も考慮されます。

築年数の古い中古物件は新築よりも価値が低く評価されてしまうため、住宅ローンの審査が不利になりやすいのです。

ただし、住宅ローンの審査では物件の価値だけでなく、収入や職業・借入希望額など他の項目も影響します。

中古だからといってそれほど心配する必要はないでしょう。

リフォーム済中古物件で後悔しないための注意点

リフォーム済中古物件にはデメリットもあるので、購入時は気を付けなければならない点がいくつかあります。

ここでは、リフォーム済中古物件を購入する際の注意点として、以下の3つを紹介します。

• リフォーム箇所と費用を確認する
• 耐震基準を確認する
• 修繕積立金に注意する

リフォーム箇所と費用を確認する

前述のとおり、見た目はきれいになっていても内部はリフォームされていない可能性があります。

また、施工会社によってはリフォーム後に不具合が生じる恐れもあるでしょう。

そのため、「どこを・いつ・どのように」リフォームしたか詳細を把握しておくことが大切です。

とくに、構造や断熱性といった性能に関わる部分のリフォームはしっかりチェックすることが重要になります。

リフォーム履歴や前後の様子の写真・図面などを提示してくれる売主なら安心して購入できるでしょう。

また、その際リフォームにかかった費用を確認しておくこともおすすめします。

リフォーム箇所と費用が分かれば、売却額に過剰に上乗せされることを防げるでしょう。

住宅瑕疵保証やリフォーム瑕疵保険に加入している物件なら、購入後の不具合の修繕費などが保証されるので、保険加入状況の確認もおすすめです。

耐震基準を確認する

築年数が古い物件の場合、どの耐震基準が適用されているかを確認することが重要です。

耐震基準は、建築確認日に応じて「旧耐震基準」と「新耐震基準」に分かれます。

旧耐震基準	1981年5月31日まで
新耐震基準	1981年6月1日以降

旧耐震基準で建設されている場合、現行の耐震基準のレベルはクリアしていません。

地震が起きれば即座に倒壊する訳ではありませんが、新耐震基準に比較すると倒壊のリスクは高くなります。

ただし、旧耐震基準でも耐震リフォームなどで現行の耐震基準を満たしているケースもあります。

リフォーム済で見た目はきれいでも、耐震性に不安があれば安心して暮らしにくくなります。

耐震基準や補強履歴などを確認したうえで、購入を検討することが重要です。

修繕積立金に注意する

マンションの場合、毎月修繕積立金・管理費の負担があります。

修繕積立金は築年数に応じて高くなるのが一般的なので、リフォーム済でも築年数が古ければ修繕積立金の負担が大きくなる可能性があるでしょう。

また、修繕積立金の徴収率が悪いマンションの場合、大規模修繕前に一時金が請求される恐れがあります。

中古のマンションを検討する場合は、修繕工事の予定や修繕積立金の状況なども合わせて検討することが大切です。

管理組合や不動産会社に問い合わせて、確認するようにしましょう。

まとめ

ここまで、リフォーム済中古物件のメリット・デメリットや購入する際の注意点をお伝えしました。

リフォーム済物件は、完成後をチェックできる・資金計画が立てやすいなどの魅力のある物件です。

しかし、見た目はきれいでも内部までリフォームされているかは分からないため、詳細なリフォーム履歴を確認する必要があります。

また、リフォーム済みではなくリフォームのない中古物件を購入して自分好みにリフォームするほうが合っている方もいるでしょう。

この記事を参考に、リフォーム済物件のメリット・デメリットを比較したうえで、自分にぴったりの物件を見つけられるようにしてください。

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