通常の不動産売買と未登記建物の不動産売買の違いとは？注意点と登記方法について

今回の記事では未登記建物の売買について解説していきます。

未登記建物とは、建物や所有者の情報が登記簿に登録されていない建物のことを指します。

未登記建物の売買は可能ですが、いくつかのデメリットがあり、買い手が見つかりにくく、売りにくい物件といえます。

この記事では、通常の不動産売買の流れに加えて、未登記建物について詳しく説明し、売買方法について解説します。売買時の注意点や登記方法もあわせて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

通常の不動産売買について

まず最初に通常の場合の不動産売買について解説していきます。

不動産売買とは、不動産の売却および購入のことを指します。このプロセスは「売る側」「買う側」双方にとって長く複雑で、多くの準備が必要です。初めて不動産売買に関わる方にとっては、疑問や不安が多いことでしょう。

この記事では、不動産の購入や売却を検討している方に向けて、不動産売買の流れ、必要書類、費用などの基礎知識を解説します。これらのポイントを押さえて、スムーズに不動産取引を進めましょう。

不動産売買の流れ

最初に、不動産売買の進行手順を理解しましょう。「売る」場合と「買う」場合に分けて、それぞれの流れを説明します。

不動産を「売る」流れ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。不動産会社の仲介による売却の流れは、次の通りです。

査定の依頼

不動産会社を選び、物件の売り出し価格を決めるために査定を依頼します。査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

• 簡易査定：インターネットや電話で築年数、間取り、敷地面積などの情報を伝え、不動産会社のデータベースをもとにおおよその販売価格を計算する方法です。
• 訪問査定：営業担当者が実際に物件を訪問し、建物の劣化状況や周辺環境を確認してから査定額を提示する方法で、簡易査定よりも精度が高いです。

最終的な売り出し価格は売主が決めますが、査定を受けて相場を知ることは価格設定の際に役立ちます。

媒介契約の締結

査定を依頼した不動産会社の中から1社を選び、売買の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、売却活動における売主の自由度や不動産会社の義務が異なります。

仲介手数料は成功報酬なので、買主が見つからず売買契約が結べなかった場合には発生しません。仲介手数料の上限は法律で定められており、次のようになります。

売却活動

媒介契約を結んだ不動産会社とともに売却活動を進めます。不動産会社は広告や宣伝を通じて購入希望者を募り、内覧をセッティングします。居住中の場合、内覧の対応は売主自身が行うことが一般的です。

抵当権抹消手続きについて

売却する物件に抵当権がついている場合には、必ず銀行に相談しましょう。
売買契約に併せて抵当権の抹消を行うため、事前の日程時間調整や売却金額で残債を支払うことができることを説明する必要があります。

売買契約の締結

購入希望者が決まったら、売買契約を締結します。契約時には、購入意思を確認するために買主から手付金を受け取ることが一般的です。

決済・引渡し

物件の引渡しは、通常、決済と同日に行われます。売主から買主へ所有権を移す「所有権移転登記」も同時に行います。この手続きは、一般的に買主側が行い、司法書士に依頼することが多いです。

確定申告

不動産売却で生じた利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税や住民税の課税対象となります。これらの税金は総称して譲渡所得税と呼ばれることもあります。ただし、住宅売却による譲渡所得には「3,000万円の特別控除」や「買い換えの特例」など、節税に利用できる特例があります。要件を満たすと税金が軽減される場合があるため、確定申告時にこれらの控除や特例を利用できるかを事前に確認しておくと良いでしょう。

不動産を「買う」流れ

不動産は取引の形態によって「売主物件」と「仲介物件」の2種類に分けられます。

• 売主物件: ハウスメーカーや工務店が自社で建てた一戸建て、デベロッパーが販売するマンションなどの物件
• 仲介物件: 不動産会社が売主と買主の間に入って取引を仲介する物件

売主物件は新築マンションや新築一戸建てに多く見られ、仲介物件は中古一戸建てや中古マンションに多い傾向があります。中古物件は個人が売主となることが多いため、不動産会社が仲介するのが一般的です。

売主物件と仲介物件の購入の流れはほぼ同じですが、仲介物件には仲介手数料を支払う必要がある点が主な違いです。

ここからは、不動産を買う流れについて細かく解説して行きます。

希望条件の整理・情報収集

家族構成やライフプランを考慮し、居住地域、家の広さ、入居時期などの希望条件を洗い出し、優先順位をつけます。新築物件か中古物件、一戸建てかマンションかといった選択肢も考えておきましょう。

予算決め・資金計画

希望条件に基づいておおよその購入価格を調べ、資金計画を立てます。初期費用や住宅ローンの返済計画を、短期・長期の両方の視点から検討することが重要です。予算に対して希望条件が厳しい場合、条件の取捨選択が必要になるかもしれません。

物件選び・住宅ローン選び

インターネットや不動産会社を活用して、希望条件に合う物件を探します。住宅ローンを利用する場合、金融機関やローンの条件を比較し、金利や諸費用、返済期間を検討します。

内覧・現地見学

気に入った物件が見つかったら、内覧を申し込みます。実際の物件を訪問する場合もあれば、モデルルームを見学する場合もあります。

購入申し込み

購入したい物件が決まったら、売主や仲介業者に購入申し込みを行います。購入の意思を示すために「申込証拠金」を支払うことがありますが、法的な効力はなく、取引が成立しなかった場合は返還されます。

住宅ローンの事前審査

住宅ローンを借りる場合、事前審査を受けます。審査は申請者の返済能力を簡易的にチェックするもので、結果は数日から1週間以内に出るのが一般的です。

契約内容の確認・重要事項の説明

契約内容や重要事項について、宅地建物取引士から説明を受けます。登記内容や購入金額、支払い日などを確認し、書類にも目を通して内容を確かめましょう。

売買契約の締結

契約内容を確認後、売買契約を結び、手付金を支払います。手付金は物件の購入金額の5～10％が目安です。仲介物件の場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があり、通常、契約締結時と引渡し時の2回に分けて支払います。

住宅ローンの本審査・契約

売買契約後、住宅ローンの本審査を受け、借り入れの契約を結びます。本審査は事前審査よりも必要書類が多く、結果が出るまでに時間がかかります。

引渡し・融資実行

物件の引渡しと同日に、住宅ローンの融資実行と不動産の登記手続きを行います。中古住宅の所有権移転登記や、住宅ローン利用時の抵当権設定登記などが含まれます。抵当権設定登記は司法書士に依頼するのが一般的です。

この流れを理解し、スムーズに不動産取引を進めましょう。

未登記建物とは？売買は可能？

未登記建物の定義

未登記建物とは、建物の構造や大きさ、所有者などの情報が登記簿に記載されていない建物を指します。

売買は可能か？結論として、未登記の建物でも売買は可能です。

理由としては未登記建物を売却した後、買主が「表題登記」や「所有権保存登記」を行えばよいからです。

• 表題登記: 不動産の情報を登録し、その存在を公に示す登記です。新築した建物は通常、建ててから1カ月以内に表題登記を行う義務があります。これを怠ると10万円以下の過料が課せられます。
• 所有権保存登記: 建物の最初の所有者を記録する登記で、これを起点に所有権や抵当権などの権利変動が記録されます。

未登記建物が存在する理由

未登記状態の建物が存在する理由はいくつかあります。

• 登記費用の節約: 昔は現金一括で不動産を購入することが多く、登記費用を惜しんで未登記のままにする人がいました。
• 法改正前の台帳制度: 1950年以前は、不動産の所有者情報を示す「不動産登記簿」と家屋の情報を記す「家屋台帳」が分かれていたため、更新が行われなかったケースがあります。
• 変更登記の未実施: 増改築後に「建物表題変更登記」を行わなかったり、相続時に「相続登記」がされなかったりすることで未登記になる場合もあります。

未登記建物の売買方法

未登記建物の売買方法には主に次の3つがあります。

• 登記してから売る
• 建物を解体してから売る
• 未登記のまま売る

登記してから売る

最もおすすめの方法は、売主が表題登記・所有権保存登記を済ませてから売却することです。こうすることで、買主も安心して取引を進めることができます。

一方で、登記を済ませていないと、買主が住宅ローンを利用できない、所有者情報が不安定、売買後に登記手続きが必要という問題があります。

建物を解体してから売る

建物を解体し、更地にして土地のみを売る方法も有効です。解体後には「家屋滅失届」を提出し、建物がなくなったことを示す必要があります。解体には費用がかかるため、見積もりを取り、売却金額と費用のバランスを考慮することが重要です。

未登記のまま売る

どうしても未登記のまま売りたい場合は、売買契約書の特約事項に「未登記であること」を記載して契約します。買主は決済・引き渡し後、速やかに表題登記・所有権保存登記を行う必要があります。この方法は、買い手が見つかりづらいため、実際には身内での売買以外ではほとんどありません。

未登記建物の売買での注意点と登記方法

未登記建物の売買が可能であることは説明しましたが、いくつか注意点があります。

固定資産税の課税責任者の切り替え

未登記のまま売る場合、登記簿と固定資産税課税台帳がリンクしていないため、固定資産税の課税責任者を切り替えないと元の所有者に請求がいくことがあります。

買主側のリスク

未登記建物を購入する場合、所有者を公に証明できないため、売主が建物を二重譲渡したり、債権者から差し押さえを受けたりするリスクがあります。売買契約を結んで代金を支払っても、買主が登記しないうちに他の人が自分名義で登録してしまえば、所有権を失う可能性があります。

売却後に買主に迷惑をかけないため、または引き渡し後に第三者に登記されないためには、速やかに表題登記と所有権保存登記を済ませることが重要です。

登記方法と必要書類

登記簿の記載項目は、建物の情報を記す「表題部」と権利変動を記す「権利部」に分かれます。未登記建物の登記では、表題登記による「表題部」への建物情報の記載と、所有権保存登記による「権利部（甲区）」への所有権の記載が重要です。

どちらの登記も自分で行えますが、専門性が高い書類の作成や手続きの手間を考えると、表題部登記は土地家屋調査士に、所有権保存登記は司法書士に依頼するのがおすすめです。

必要書類

• 登記申請書：土地家屋調査士に作成を依頼
• 印鑑証明書：自治体で取得
• 申請者の住民票：自治体で取得
• 固定資産税の納付証明書：自治体で取得

新築時に入手する書類（紛失した場合は土地家屋調査士に相談）

• 建物図面・各階平面図
• 建築確認書・検査済証
• 建築代金の領収書
• 施工業者からの引き渡し証明書

所有権保存登記に必要な書類

• 登記申請書
• 申請者の住民票
• 司法書士に依頼する場合は委任状

登記にかかる費用

未登記建物の登記には、登録免許税や専門家への依頼費用がかかります。登録免許税は所有権保存登記にのみ「不動産評価額×0.4％」が必要です。

専門家への依頼費用の相場

• 土地家屋調査士: 12〜20万円程度
• 司法書士: 1万5,000円〜3万円程度

未登記建物の売買は登記を済ませてから行うべき

未登記建物とは、建物や所有者の情報が登記簿に記載されていない建物のことです。登記されていなくても売買は可能ですが、買主が住宅ローンを利用できないなどのデメリットがあります。

デメリットを回避するためには、売主が表題登記と所有権保存登記を行ってから売却するのが最もおすすめです。売却金額と解体費用のバランスが取れる場合は、未登記建物を解体して更地にして売る方法もあります。その場合は、市区町村に「家屋滅失届」を提出しましょう。

表題登記や所有権保存登記は自分で行えますが、専門家に依頼するとスムーズです。未登記建物の売買について不安があれば、土地家屋調査士や司法書士、不動産会社に相談するのが良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

新築であれば基本的には登記も完了している中での売買が基本ですが、中古物件では相続が行われていない場合やそもそも土地や建物の登記がされていない不動産も少なくはありません。

不動産のプロであれば登記がない土地建物に対して登記の手続きを行うことは出来なくはないですが、基本的には未登記建物の売買は避ける方が良いでしょう。

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