不動産を売却にかかるお金は？売却の流れと必要な諸費用について詳しく解説

不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生します。

代表的なものには不動産会社に支払う仲介手数料や税金がありますが、不動産の状態に応じて発生する費用もあり、場合によっては控除対象となることもあります。

今回は、不動産売却を検討している方に向けて、売却費用の詳細について解説します。

不動産売却に伴う手続きの流れ

不動産の売却は、事前の情報収集から売却後の確定申告まで、以下の8つのステップで進めていきます。

情報収集

まず、売却したい不動産がどのくらいの価格で売れるのか周辺相場を調べます。

不動産の価格はエリアによって異なります。売却したい不動産の近隣で売られている物件情報を集め、周辺相場を把握しましょう。例えば、不動産サイトで周辺相場を検索するのも有効です。

売却の相談

不動産の相場を把握したら、不動産会社に相談し、買い手候補の募集や売却手続きを依頼します。

相談時には売却計画を立てておくと良いでしょう。売却のスケジュールや希望金額をあらかじめ決めておきます。

売却物件の査定

不動産会社に相談すると、担当者が査定を行います。査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は実際の物件を見ずに行い、訪問査定は担当者が現地で詳細を確認します。査定額は不動産会社によって異なるため、複数の会社に依頼して比較すると良いでしょう。

媒介契約

複数の査定額やサービスを比較検討し、買い手募集を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結びます。

媒介契約には3つの種類があります：

専属専任媒介契約

1社のみに依頼し、売主自身が買主を見つけても仲介業者を通して契約します。業者は1週間に1回以上、売却活動を報告します。

専任媒介契約

1社のみに依頼しますが、売主自身が買主を見つけた場合は直接契約できます。業者は2週間に1回以上、売却活動を報告します。

一般媒介契約

複数の不動産会社に依頼でき、売却活動の範囲が広がりますが、売却活動の報告義務はありません。

売却活動

媒介契約を結ぶと、不動産会社が買い手募集の広告を開始します。居住中の場合、内覧時には売主が立ち会います。内覧時は玄関や水回りを清潔にし、明るい印象を与えるようにしましょう。

購入申込～売買契約

購入希望者が現れると、「購入申込書」を受け取り、条件の調整を行います。合意に至れば、売買契約の手続きを進めます。

売買契約は、売主と買主、および双方の仲介業者が集まって行われます。

決済・引渡し

売買契約後、残代金の受領や税金、管理費の清算を行います。引渡し日に不動産を引き渡します。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に抵当権抹消手続きを確認し、司法書士に所有権移転登記を依頼します。引渡し日に合わせて引越し業者も手配しましょう。

確定申告

不動産を売却した翌年に確定申告が必要な場合があります。利益が出た場合、譲渡所得税を納めます。居住用不動産には3000万円の特別控除や軽減税率が適用されることがあります。また、損失が出た場合は、一定の要件を満たせば他の所得と損益通算が可能で、結果的に納税額が減ることがあります。

不動産の売却の際にかかる諸費用について

仲介手数料

まず、不動産会社に支払う仲介手数料についてです。

不動産会社は、不動産売買の仲介業務として、不動産情報サイトに物件情報を掲載したり、チラシを作成して配布したり、購入希望者の物件見学に立ち会うなどの販売活動を行います。仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼した物件が「売れた場合」に、これらの活動の報酬として支払います。つまり、仲介手数料は仲介業務の「成功報酬」であり、単に仲介を依頼しただけでは発生しません。また、複数の会社に仲介を依頼した場合でも、仲介手数料を支払うのは売買契約を成立させた不動産会社のみです。

仲介手数料は、売買契約が成立した時に半分、物件の引き渡し完了時に残りの半分を支払うのが一般的です。しかし、売買契約締結後に売主または買主の事情で契約を解除する場合（手付解除）や、売買代金の未払いなどによる契約違反となった場合（債務不履行による解除）には、結果として売買は成立しませんが、仲介手数料を支払う必要があります。

注意しなければならないのは、通常の仲介業務で行わない遠隔地の購入希望者のところへ交渉に行く出張費や特別な広告宣伝をしてもらう費用などは、仲介手数料とは別に請求される場合があることです。また、測量や建物の解体、荷物の保管やゴミの廃棄などの費用も仲介手数料には含まれず、別途費用が必要になります。

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）という法律によって「金額の上限」が定められています。計算式は以下の通りです。

仲介手数料の計算式

仲介手数料は売買価格の区分によって計算式が決まっています。仲介手数料の上限は以下のとおりです。

なお、売却価格が800万円を超える場合は、区分に関係なく仲介手数料（上限額）が速算できる以下の式を使用します。

売却価格800万円超の場合の速算式

• 仲介手数料＝取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

譲渡所得税

次に、不動産の売却時にかかる税金について説明します。

所有している土地や建物などの不動産を売却して得られた利益を「譲渡所得」といいます。その譲渡所得には所得税や住民税がかかります。これらを総称して譲渡所得税と呼ぶこともありますが、税金の名称は所得税と住民税です。

譲渡所得税は単純に不動産の売却金額にかかるものではありません。その不動産を買った時に価格や費用がかかっており、売る時にも費用が発生します。それらの価格や費用を売却価格から差し引いたものが譲渡所得です。つまり、売却によって得た利益（譲渡所得）に対してかかるもので、譲渡所得が発生しなければ税金も発生しません。

具体的には、譲渡所得は「不動産の売却価格」から「不動産の購入時にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を引いて算出します。計算式は以下となります。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費は、不動産の購入にかかった費用のことです。売却する土地・建物の購入代金や建築代金、購入手数料、測量費、整地費、建物解体費、設備費、改良費などです。また、不動産を購入時に納めた登記費用、不動産取得税、印紙税や、借り主に支払った立ち退き料、不動産を購入するために借りた資金の利子なども含まれます。ただし、既に事業所得などの必要経費に算入された事業用不動産の場合は含まれません。

譲渡費用は、不動産の売却のためにかかった費用のことです。前述した仲介手数料や印紙税、立退料、建物解体費などが譲渡費用に含まれます。譲渡費用は売却するために直接使った費用なので、修繕費や固定資産税などは含まれません。

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得には譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は正式名称ではなく、譲渡所得にかかる所得税と住民税を合わせたものを指します。

所得税は国に納める国税、住民税は都道府県や市区町村に納める地方税です。また、所得税には復興特別所得税が含まれます。復興特別所得税は2011年の東日本大震災の復興支援の財源として使われる税金で、2037年まで所得税に加算される2.1％の加算分を指します。

また、譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間が5年以下か、5年超かによって異なります。

所有期間が5年以下の不動産を売却した場合は「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」となり、税率は長期譲渡所得の方が低くなっています。短期の売買で税率が高く設定されているのは、バブル経済期のころのように投機目的で土地を短期売買することを抑制するためです。

所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準として5年以下か5年超かを決めます。例えば、2016年3月に取得し、2021年4月に売却すると、実際の所有期間は5年を超えます。しかし、税務上の所有期間は売却した年（2021年）の1月1日にさかのぼって判断するため、所有期間は4年となり、短期譲渡所得になります。そうなると高い税率で課税されるので、不動産の売却を考えるときは売却時期には注意が必要です。

印紙税

印紙税とは、広範な文書に課される税金のことを指します。

不動産を売却する際、売主と買主が交わす不動産売買契約書には印紙を貼り、消印を行うことで「納税した」ことになります。印紙税の金額は、不動産の売買金額により異なります。

印紙税は売却金額に応じて高くなります。また、2027年3月31日までは、消費増税に伴う軽減税額が適用されます。

参考：国税庁　「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について

印紙税額は以下の表の通りです。例えば、売買価格が3,000万円の不動産を売却する場合、不動産売買契約書には1万円の印紙を貼ることになります。

契約金額	軽減後の税額
1万円未満	非課税
1万円以上、50万円以下	200円
50万円を超え、100万円以下	500円
100万円を超え、500万円以下	1,000円
500万円を超え、1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え、1億円以下	3万円
1億円を超え、5億円以下	6万円

印紙税は税金であり、印紙を貼って消印をしなければ納税していないとみなされます。印紙税を納付しなかった場合、納めるべき印紙税額の3倍の過怠税が課されます。

住宅ローン返済手数料

住宅ローン返済中の不動産を売却する際には、住宅ローンを一括返済する必要があります。銀行などの金融機関で住宅ローンを一括返済する場合、手数料がかかることがあります。手数料は金融機関により異なりますが、1万円から3万円程度が一般的であり、一括返済の手数料は一部繰上返済の手数料より高く設定されています。

住宅ローンを一括返済しなければならない理由は、住宅ローン返済中の不動産には「抵当権」が登記されているためです。抵当権は、住宅ローンを借りた金融機関が不動産を担保にするために設定される権利であり、この抵当権を外さないと不動産を売却することができません。抵当権の解除手続きは司法書士に依頼することが一般的です。

登記費用

住宅ローンを完済したら、抵当権を抹消する必要があります。そのためには、登記簿上の抵当権を抹消する手続きが必要で、登記費用が発生します。

抵当権をそのままにしておくと、必要書類を紛失するリスクがあるほか、売却や融資、相続の際に手間取ることがあります。早めに抹消しておくことが推奨されます。登記簿（登記簿謄本）とは、不動産の種類、構造、所有者などを記した帳簿で、不動産の所有者を明確にすることによって不動産売買を安全で円滑に進めるためのものです。

抵当権抹消の費用は、手続きを依頼する司法書士への手数料を含めて5,000円から2万円が目安です。個人で手続きすると1,000円から2,000円程度で済ませることもできますが、複雑なので司法書士に依頼するのが良いでしょう。

その他の費用

不動産の売却には、その他にも費用がかかる場合があります。

ハウスクリーニング費用

売却する物件をきれいにしておくことで、買い手が見つかりやすくなり、値下げ交渉を受けにくくする効果が期待できます。クリーニングする場所としては、浴室、洗面台、トイレ、キッチンなどの水回り、レンジフード、床、壁紙などが挙げられます。これらは内見時に購入検討者がよく見る場所で、不動産全体の印象に影響します。そのため、プロに徹底的に掃除してもらった方が良いでしょう。クリーニング費用は家の広さや状態、掃除する場所の数などによりますが、3万円から10万円程度が目安です。

測量費用

測量はその土地の「境界」と「面積」を明確にするために行います。土地の境界が明確になることで正確な面積が算出され、登記簿の面積との相違による売買契約後のトラブルを防止できます。また、境界を明確にすることで隣地とのトラブルも防ぐことができます。測量の費用は、市や国の立ち会いが必要かどうかによって異なり、30万円から100万円程度がかかります。

解体費用

一戸建ての売却では、築年数が古い建物を解体して更地にして売る方が高く売れる場合があります。建物の解体費用は建物の構造によって異なり、1坪あたり、木造住宅で3万円から4万円、鉄骨住宅で4万円から5万円、RC住宅で5万円から6万円が目安です。

家財等の処分費用

不動産を引き渡す際や解体する際には家の中を空にしておく必要があります。そのため、家財などの処分費用も考慮する必要があります。不用品は、自分で自治体の粗大ゴミ収集所に持ち込むなどして処分する方法が最も安く済みますが、多くの自治体では粗大ゴミの処分は有料です。また、回収に来てもらう場合、処分可能な日が指定されていることもあります。効率よく処分する方法として、片付け専門の会社などに依頼することもできます。不用品処分の依頼費用は、処分するものの量によりますが、一戸建ての場合で15万円から50万円程度が目安です。

まとめ

不動産を売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料だけでなく、住宅ローン返済手数料や登記費用などの諸経費、譲渡所得税や印紙税、さらに不動産売却に伴う税金の特別控除についても把握しておくことが重要です。それらの計算方法や相場、売却で赤字になった場合の対応についても理解しておく必要があります。

見落としやミス、トラブルを防ぐためには、専門知識を持つ会社に相談するのが有効です。不動産売却を考え始めたら、さまざまな相談に乗ってくれる会社を探して、一緒に売却を進めていきましょう。

株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスです。

売却において、このびでは査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うほか、築古物件や仲介経由では買い手がつかなかった物件でも買取を行うことが出来ます。

自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。