権利証が紛失しても家や土地の売買はできる？対処法や手続きの費用相場

権利証は不動産売却するうえで重要な書類です。

権利証が紛失してしまうと売却できない事態にもなりかねません。

しかし、権利証がなくても権利証に代わる手続きで売却を進めることが可能です。

この記事では、権利証の基本や権利証を紛失した際の対処法・その費用について分かりやすく解説します。

権利証とは

不動産において権利証とは、不動産登記している権利者である証明となる書類のことです。

不動産は購入や売却時に、不動産登記簿で所有者の設定や変更を行います。

その登記手続きが完了した際に発行される書類がこの権利証です。

権利証は、登記済権利証または登記識別情報とも呼ばれ、どちらの呼び方であっても権利者であることを証明するという点は同じですが、発行年月日により呼び方や形式が異なります。

オンライン化前の登記済証

不動産の登記簿は、従来紙で作成されていました。

そのため、登記申請後に権利者に発行される登記済証は、申請書原本のコピーに法務局によって「登記済」と押印されたものが返還されていたのです。

登記済証は、不動産の所有者であることを第三者に証明する書類であり、書類自体に効力があります。

オンライン化後の登記識別情報

2005年の不動産登記法改正により不動産登記がオンライン化され、紙での登記済証は廃止されています。

自治体のオンライン対応時期によっても若干異なりますが、以後は紙による登記済証から登記識別情報通知に変更されているのです。

登記識別情報は、12桁の符号や数字で構成された番号（パスワード）です。

登記済証が書類時自体に効力があり利用する際には原本が必要になるのに対し、登記識別情報は番号に効力があります。

番号が分かれば手書きやコピーであっても所有者であることが証明できるため、番号は誰にも知られないように厳重に保管しておく必要があるのです。

なお、登記済証で発行されているものはオンライン化以後であっても以前に引き続き所有者を証明する効力を持ちます。

登記済証で発行されているからと言って、登記に変更がない限り登記識別情報が発行されるわけではないため、大切に保管しておくようにしましょう。

権利証が必要になるのはどんなとき？

権利証は、不動産の所有者を第三者に証明する書類のため、以下のような場面で必要です。

• 家や土地の贈与や売買
• 抵当権の設定

家や土地の贈与や売買

家や土地といった不動産の贈与・売買は、所有者本人が手続きする必要があります。

その所有者であることの確認のために権利証が使用されます。

仮に、権利証を確認せずに売買を進めてしまうと、所有者になりすまして他人の不動産を売買するといった恐れもあるでしょう。

そのため、不動産会社では査定時や売買契約時などに権利証の提出を必須としています。

また、名義変更の手続きの際にも権利証で本人確認が行われます。

抵当権の設定

抵当権とは、住宅ローンなど不動産を担保として借入した際に、金融機関が不動産に設定する権利です。

抵当権を設定することで、金融機関は万が一返済が滞った場合でも、強制的に不動産を売却して残債を回収できます。

この抵当権を設定する際にも、権利証で本人確認が行われるのです。

相続登記では不要なケースもある

相続登記とは、被相続人（死亡した人）から相続人に不動産の名義を変更する登記手続きのことです。

相続登記も名義変更の登記ですが、相続登記では一般的に権利証の提出は求められません。

そもそも相続するということは、権利証で証明している権利者がすでに死亡しているということです。

権利証は登記手続き時の本人確認のための書類であり、本人が死亡しているなら本人が手続きすることはありません。

申請するのはあくまで相続人であるため、権利者本人を確認する権利証は不要となるのです。

相続登記時には、権利証以外ではなく戸籍謄本などで相続関係を証明することになります。

ただし、必要な書類が取得できないなど一部のケースで、権利証が必要になる可能性があるので注意しましょう。

権利証を紛失したらどうなる？

売買などの登記手続き時に必須となる権利証は、不動産取得時に交付されており、その後自分で保管しなければなりません。

そのため、交付から長期間経っているケースでは、保管場所が分からない・紛失しているというケースは少なくないのです。

権利証の再発行はできない

権利証は、登記済証・登記識別情報どちらであっても再発行できません。

権利証が発行されるのは、登記手続き完了時の一度きりとなるため、大切に保管しておくようにしましょう。

紛失したからといって権利関係が変わるわけではない

万が一、権利証を紛失している場合であっても、所有権自体まで無効になるわけではありません。

また、不動産登記をするには権利証以外にもさまざまな書類が必要になるので、権利証を紛失したからといったすぐに悪用される可能性はそれほど高くはないでしょう。

とはいえ、不正利用のリスクがゼロではないため、紛失していることが分かったら法務局に不正登記防止申出の手続きをすることを検討するのも一つの手です。

紛失時の対処法については後ほど詳しく解説するので参考にしてください。

正当な理由があれば権利証がなくても家や土地を売却できる

権利証がない場合でも、正当な理由があれば不動産の売却が可能です。

ただし、権利証による本人確認ができないため、権利証に替えて以下のような方法で本人確認する必要があります。

• 事前通知制度
• 本人確認制度

事前通知制度

事前通知制度とは、権利証なしで登記申請した際に法務局からの通知で本人を確認する制度です。

登記申請後法務局から登記に間違いがないかの通知が権利者に送られてくるので、一定期間内に通知に対応することで本人確認を行います。

事前通知制度では、登記完了までに本人確認手続きが挟まるため登記に時間がかかり、買主とトラブルになる恐れがあります。

事前制度を利用する場合は事前に不動産会社・買主としっかり話し合っておくようにしましょう。

本人確認制度

司法書士や弁護士などの資格者や公証役場で本人であることを確認してもらう制度が本人確認制度です。

本人確認書類の提出や面談によって本人であることを確認し、それを証明する書類を作成してもらいます。

登記時には作成した書類を提出することで権利証の代わりになります。

権利証を紛失したときの3つの対処法

権利証を紛失しても登記手続きは行え、すぐに不正利用される可能性は高くはありません。

とはいえ、リスクがないわけでもないので適切に対処しておくことが大切です。

権利証を紛失した際には、以下の3つの対処法をとるようにしましょう。

• 実印と印鑑証明が手元にあるか確認する
• 登記簿謄本を確認する
• 不正登記防止申出制度を申請する

実印と印鑑証明書が手元にあるか確認する

権利証だけでなく実印・印鑑証明書まで紛失していると不正利用のリスクが高まります。

まずは、実印・印鑑証明が手元にあるかを確認しましょう。

手元にない場合は、すぐに役所の窓口で印鑑証明書の発行停止・印鑑登録の廃止または改印の手続きを行うことをおすすめします。

登記簿謄本を確認する

不正登記されているかは登記簿謄本を確認することでチェックできます。

登記簿謄本は法務局で確認できるので窓口に申請しましょう。

閲覧だけであれば、「登記情報提供サービス」を利用してオンラインでの確認も可能です。

万が一、不正に登記されていた場合は、登記簿や名義変更に用いられた書類などの証拠を集めて警察や弁護士などに相談するようにしましょう。

不正登記防止申出制度を申請する

不正登記防止申出制度とは、申請後3ヵ月以内に登記変更された場合その旨が通知される制度です。

法務局に本人が出向いて申請する必要がありますが、事情が認められれば代理人での申請もできます。

ただし、不正登記防止申出制度では通知されるのは申請から3ヵ月という期間があるので、引き続き通知を希望する場合は3ヵ月ごとに申請が必要です。

権利証を紛失したときの司法書士費用の相場はどのくらい？

権利証を紛失した際の売却方法の一つである本人確認制度は、司法書士に依頼することで書類を作成してもらえます。

ただし、司法書士に依頼すれば費用がかかる点には注意しましょう。

費用は依頼する司法書士事務所や依頼内容によって異なりますが、一般的に本人確認書類の作成と登記変更手続きまで依頼した場合、5万円～8.5万円程の費用がかかります。

内容によっては10万円以上かかるケースもあるので、事前に見積もりを取って依頼先を検討することが大切です。

まとめ

ここまで、権利書についてや紛失時の対処法を詳しくお伝えしました。

権利証は、不動産の権利者であることを証明する大切な書類（パスワード）であり、売買する際には欠かせないものです。

ただし、紛失している場合でも権利証に代わる手続きを経ることで売却することはできます。

とはいえ、権利証を紛失していると不正利用のリスクがあるため、適切な対処を行うことが大切です。