空き家の相続登記が義務化！ポイントと改正点について解説

空き家問題が深刻化する中、2024年4月から家や土地を相続する際、所有者は「相続不動産の名義変更」が義務付けられました。もし登記がされていない場合、持ち主としての証明ができず、空き家管理や将来の売却にも影響が出てきます。

このため、今回は改正ポイントとなる相続登記の義務化と空き家対策特別措置法の改正について、分かりやすく解説します。相続登記の手続きや費用、空き家対策で知っておくべき注意ポイントを解説していきます。

実家を相続する際の選択肢について

実家を相続する際の選択肢は以下の通りです。親が亡くなった場合、実家をどうするかについて考える必要があります。

自分や親族が住む

実家を自分や親族が相続して住む場合、毎年の固定資産税などの保有コストがかかります。また、老朽化が進んでいる場合は、修繕費用も必要です。

売却または賃貸に出す

売却や賃貸を考える場合は、複数の不動産業者に相談し、市場価格を調査することが重要です。良好な立地条件であれば、リフォームをして賃貸するのも一案です。特に相続した空き家を売却する際には、最高3,000万円の特例（税制優遇）が適用されることがあります。

更地にして活用する

実家の建物を撤去し、土地を有効活用することも考えられます。駐車場やアパート、商業施設など、土地の広さや立地条件に応じた最適な利用方法を検討しましょう。ただし、建物の撤去費用が最低でも100万円程度かかることや、更地のまま放置すると固定資産税が最大6倍に増加する可能性がある点に留意が必要です。

相続放棄または限定承認する

実家を相続したくない場合、相続放棄が考えられますが、全ての相続財産を放棄することになるため、慎重に判断する必要があります。また、受取人として生命保険金などを受け取ることは可能です。

限定承認は、亡くなった人の借金などのマイナス財産について、プラス財産の範囲内での責任を負う選択肢です。手続きが非常に複雑であるため、実際に利用する人は少ないと言われています。

相続放棄や限定承認の手続き期限は、相続開始から3カ月以内に行う必要があります。

実家を相続する際の手続きと覚えておくべき期限

実家の相続について知っておくべき重要な手続きと期限があります。親が亡くなった場合、以下の期限を覚えておくと役立ちます。

覚えておくべき期限は、3カ月、4カ月、10カ月です。

財産状況調査と遺言書確認

相続が発生した際には、まず亡くなった人の財産状況を調査しましょう。金融機関と連絡を取り、遺言書やエンディングノートの有無も確認します。自筆の遺言書があれば、家庭裁判所に提出して検認を申請する必要があります。

相続放棄や限定承認は3カ月以内

相続開始を知った日から3カ月以内に、相続放棄や限定承認の手続きを行う必要があります。特に、亡くなった人が多額の借金を抱えている場合は、これらの選択肢を検討する必要があります。

準確定申告は4カ月以内

亡くなった年の年金収入などに対する所得税の確定申告である準確定申告は、亡くなった後4カ月以内に行います。所得が一定額以下であれば、申告の必要はありません。

相続税の申告と納付は10カ月以内

相続税の申告と納付期限は、相続開始後10カ月以内です。ただし、相続税の基礎控除の範囲内であれば、相続税は課されません。

これらの期限を守ることで、スムーズな相続手続きを進めることができます。

日本における空き家を取り巻く状況について

全国の空き家の数は、住宅全体の13.8%にあたる900万戸となり、人口減少や高齢化などを背景に過去最多となったことが総務省の調査で明らかにされました。

総務省は、住宅数や状況を把握するために5年に一度、「住宅・土地統計調査」を実施しており、2023年10月1日現在の調査結果を公表しました。それによると、日常的に誰も住んでいない空き家の数は全国で900万戸に達し、前回調査から51万戸増加し、過去最多となりました。空き家の増加は人口減少や高齢化が要因であり、1993年からの30年間でほぼ2倍に増加し、住宅全体に占める割合も13.8%と歴代最高を記録しました。

都道府県別では、東京都が最も多く89万8,000戸、次いで大阪府が70万3,000戸、神奈川県が46万6,000戸などとなっており、40の都道府県で前回の調査より増加しています。また、住宅全体に占める空き家の割合は、和歌山県と徳島県が21.2%で最も高く、次いで山梨県が20.5%、鹿児島県が20.4%などとなっています。

総務省は「使用目的のない空き家の割合が増加しており、単身高齢者などが亡くなった後、相続人がいなかったり、遠方に住んでいたりして活用されない住宅が増えている」と述べています。放置された空き家は倒壊のリスクをはじめ、治安や景観の悪化につながることもあり、これに対する対策が急務とされています。

参考：総務省　令和５年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果 

空き家の相続登記の義務化と改正点

出典：相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう所有者不明土地！～（東京法務局）

空き家問題が社会問題化する中、所有者が分からない土地や家の増加が深刻化しています。このため、2024年4月から相続登記が義務化され、空き家問題への対応が強化されることになりました。

以下に「相続登記の義務化」と「空き家対策特別措置法の改正」のポイントを詳しく見ていきましょう。

2024年4月から相続登記が義務化された

不動産を相続した場合、その土地や家の名義変更が必要になりました。この「相続登記」は、相続人が公的に遺産（不動産）を受け継いだことを証明する重要な手続きです。

義務化の背景と必要性

2024年4月からの「相続登記」義務化は、所有者が特定できない空き地や空き家が増え、これに対処しないと将来的に問題が発生する恐れがあるためです。所有者不明の不動産は社会問題となり、不動産取引や都市開発に大きな障害を生じさせます。

手続きと費用について

「相続登記」の手続きは、通常司法書士を介して行われます。登録免許税と手数料の合計費用は約6～7万円（相場）です。代理手続きを選ばない場合は、直接法務局で手続きを行います。登録免許税は「固定資産税評価額×0.4％」で計算されます。

義務化における罰則は？

相続によって取得した不動産の相続登記が3年以内に行われない場合、正当な理由がなければ、最大で10万円以下の罰金が課せられる可能性があります。また、今回の改正では「住所変更登記」も義務化され、不動産所有者の氏名や住所に変更がある場合は、2年以内に変更手続きを完了させなければ、最大で5万円以下の罰金が課されることがあります。

空き家対策特別措置法の改正ポイント

空き家対策特別措置法は、空き家問題の解決を目指して、空き家の早期対応、適切な管理、有効な活用の促進を目的として改正されました。特に、放置された古い家屋が近隣に与える影響を考慮し、この新しい規則の強化が重要です。

所有者の責務強化

• 空き家の所有者は、適切な管理義務に加えて、国や自治体の施策に協力する努力義務を負います。

空家等の活用拡大

• 市区町村が空家等活用促進区域を設定し、所有者に指針に沿った活用を要請します。
• NPO法人や社団法人などが空家等管理活用支援法人として、普及啓発や相談対応を行います。

空家等の管理の確保

• 市区町村から特定空家への指導・勧告が行われ、悪影響を未然に防止します。
• 勧告を受けた管理不全空家は、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。

特定空家等の除却等

• 緊急代執行制度の導入により、緊急時の代執行が可能になります。
• 所有者不明時の代執行費用は、確定判決なしで徴収可能です。

管理不全空き家への対策

• 市区町村は管理不全空家への積極的な指導・勧告が可能になります。

財政・金融・税制の支援

• 空き家対策総合支援事業やフラット35地域連携型など、空き家の活用や除去に関する支援が拡充されます。
• 相続した空家の譲渡所得の特別控除が拡充・延長され、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。

参考：国土交通省　空家等対策の推進に関する特別措置法の一部改正する法律

相続登記の期限は？

相続の開始および所有権を取得した日から3年以内とされています。この期間には、被相続人の不動産所有を認知していない期間は含まれません。

複数の相続人がいる場合は、最後に相続の発生を知った相続人が、認知した日からのカウントとなります。遺産分割協議により不動産所有権を取得した場合も、遺産分割された日から3年以内に相続登記を完了させる必要があります。

遺産分割協議に時間がかかる場合は「相続人申告登記」を利用することが可能です。これは、相続登記の期限を守るために一時的な登記として設けられています。

相続登記を怠ると以下のようなリスクがあります。

• 改正後、罰金（過料）が課せられる可能性があります。
• 第三者に所有権を主張する権利が制限されることがあります。
• 相続関係の複雑化や遺産分割協議の難航が生じる可能性があります。
• 他の相続人の債権者からの差し押さえが受けられる可能性があります。
• 賃貸不動産の場合、賃料を受け取ることが難しくなる可能性があります。
• 不動産を担保にした融資が制限される可能性があります。
• 不動産の売却が困難になる可能性があります。

不動産の所有者が法的に特定されない場合、紛争や取引の制約、損失のリスクが生じることから、期限内に相続登記を完了させることが重要です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

日本では人口減少に加えて少子高齢化や地方の過疎化等の問題が複雑に絡み合い、空家は年々増える傾向にあり、現在も全体の13%程度の建物・部屋が空き家になっています。

一方で、経済を回す観点や日本人の新築好きという志向のため、今後も空家に関しては増えていくことでしょう。

一方で、相続した空き家に関しては2024年4月の法改正に応じて相続及び登記の義務が発生するため、知らないうちに罰則や罰金を受ける可能性があるため注意が必要です。

もし、相続する不動産が多い場合には生前贈与等も検討しながら財産周りの整理を行うと良いでしょう。

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