中古物件で雨漏りが発生！売主は補償してくれるのか？契約不適合責任について解説

この記事は、「購入後に中古住宅で雨漏りが発生した場合、修理費用は誰が負担するのか知りたい」「中古住宅購入後に雨漏りが発生した際に売主に修理費用を負担してもらう方法を知りたい」という方に向けた記事となっています。

中古住宅購入後の雨漏りの修理費用は売主が負担するのでしょうか？中古住宅であっても、購入直後に雨漏りが発生した場合、その修理費用を自分で負担するのは納得がいかないものです。

本記事では、購入後に雨漏りが発生した中古住宅の修理費用の負担について詳しく解説します。

契約不適合責任とは？

「瑕疵（かし）」とは、キズや欠陥、不具合のことを指します。不動産取引における「契約不適合責任」とは、購入後のトラブルを防ぐために、売主が知らなかった「隠れた瑕疵」に対して売主が一定期間、責任を負うことを指します。

隠れた瑕疵とは？

隠れた瑕疵とは、売買契約時点で売主がその存在を知らず、通常の注意では発見できなかった瑕疵のことです。これには以下のようなものが含まれます。

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 主要構造部位の腐食
• 給排水管の故障

買主がこれらの隠れた瑕疵を発見した場合、定められた期間内に申し出れば、売主に損害賠償を請求できるほか、場合によっては契約の解除も可能です。

売主の告知義務

売主には把握している瑕疵を売買契約時に買主へ通知する義務があります。もし売主が瑕疵を知っていながら通知しなかった場合、契約不適合責任の期間を過ぎても損害賠償請求や契約解除が可能です。

瑕疵の種類

瑕疵は大きく4つに分類されます。

• 物理的瑕疵：目に見える部分の欠陥（例：雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下など）
• 法律的瑕疵：法律による利用制限（例：都市計画道路にかかっている、土砂災害警戒区域内など）
• 心理的瑕疵：過去に嫌悪感を抱くような事象（例：殺人事件、火災による死者、孤独死など）
• 環境的瑕疵：周辺環境に起因する欠陥（例：暴力団事務所が近い、ゴミ処理施設が隣接しているなど）

新築住宅の契約不適合責任の期間

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）により、新築住宅の契約不適合責任の期間は引渡しの日から10年間と定められています。範囲は、基礎や柱、壁などの構造上重要な部分と雨水の侵入に関わる部分です。

住宅事業者は、倒産時でも補修費用を確保するために住宅瑕疵保険に加入するか、保証金を預ける義務があります。

中古住宅の契約不適合責任の期間

中古住宅の契約不適合責任の期間は、売主が不動産業者か個人かによって異なります。

• 不動産業者から購入する場合：宅地建物取引業法により、引渡しから最低でも2年間の契約不適合責任が設けられています。
• 個人から購入する場合：交渉により決定されますが、一般的には1～3ヶ月程度です。

中古住宅の場合、売買契約書で契約不適合責任の範囲を「雨漏りとシロアリ、給排水管のみ」と限定することもあります。購入前に専門家による建物調査（インスペクション）を行い、隠れた瑕疵を発見することが望ましいです。

契約不適合責任における損害賠償請求権の時効

民法では、買主は瑕疵を知ったときから1年以内に損害賠償請求や契約の解除ができるとしています。しかし、最高裁の判例では、請求権は知ってから1年以内、引渡しから10年以内に行使しなければならないとされています。

中古住宅購入後に雨漏りが発生した場合、売主は修理してくれるか？

中古住宅購入後に雨漏りが発生した場合、基本的には売買契約の内容によりますが、売主が修理してくれる可能性があります。

中古住宅でも、契約の目的物に瑕疵（基本的な品質が欠けているなどの欠陥）がある場合、売主の責任となる「契約不適合責任」が適用されることがあります。

中古住宅の雨漏りと契約不適合責任の免責について

中古住宅の契約不適合責任は、新築住宅とは異なる条件が適用されます。

売主が不動産会社の場合

通常、引き渡しから2年間の契約不適合責任が付いています。

売主が個人の場合

長期的な責任追及は難しいのが現実です。一般的には、2～3ヶ月で免責となることが多いです。このため、売主の契約不適合責任内に雨漏りが発生しない場合もあります。また、契約によっては雨漏りが免責となっていることがあるため、重要事項説明書や売買契約書の確認が重要です。

雨漏りが発生したときの契約解除や損害賠償請求について

購入した中古住宅が本来持つべき品質や性能を欠いている場合、購入者が過失なくそのことを知らなかったときには、契約解除や損害賠償請求ができる可能性があります。

ただし、重要事項説明書や売買契約書に「雨漏りの可能性がある」などと記載されている場合、購入者が「知らなかった」と主張しても「知っていたはずだ」と言われることがあります。このため、以下の点に注意が必要です。

重要事項説明書の確認

文字が小さく、多くの情報が記載されていますが、その中には雨漏りなどのリスクについての記載があります。内容が分かりにくい場合は、理解できるまで売主や媒介業者に説明を求めましょう。

売買契約書の確認

特約事項として雨漏りが免責となっている場合があるため、契約書をしっかり確認しましょう。

中古住宅の購入に際しては、これらのポイントを注意深く確認し、不明点があればしっかりと質問し、理解を深めることが重要です。

中古住宅の購入前に確認すべき3つのポイント

中古住宅を購入する前に、雨漏りのリスクがないか確認することが重要です。ここでは、特に注意すべき3つのポイントを紹介します。

• 屋根
• 外壁
• ベランダ

次のセクションで詳しく解説します。

【購入前に確認すべきポイント】① 屋根

中古住宅を購入する前に、屋根をチェックしましょう。以下のポイントに注意してください

• 小屋裏の雨染み
• 屋根材の劣化状態（変色やコケなど）
• 屋根材のヒビ割れやズレ
• 谷樋板金の状態
• 瓦屋根の漆喰の崩れ

特に、小屋裏をのぞくことができる場合は、野地板や天井裏の雨染みの有無を確認してください。雨染みがある場合は、補修済みであるか確認し、1年以上の契約不適合責任を求めてリスクを回避しましょう。

【購入前に確認すべきポイント】② 外壁

中古住宅の購入前には、外壁の状態を確認することが重要です。以下のポイントをチェックしましょう。

• 外壁材のヒビ割れ
• コーキング剤のヒビ割れや剥がれ
• 外壁材の重なり部分の隙間
• 窓まわりの劣化状態
• 外壁材の塗装の劣化状態

外壁のコーキング剤の劣化は方角によって進行度合いが異なるため、特に南面を注意深く見てください。また、何年前に外壁の塗装やコーキングのメンテナンスを行ったかも確認することをおすすめします。

【購入前に確認すべきポイント】③ ベランダ

ベランダの状態も中古住宅の購入前に確認すべき重要なポイントです。以下をチェックしてください。

• 防水層のヒビ割れ
• 排水ドレンの劣化
• 窓まわりのコーキング剤の劣化
• 笠木や手すりの隙間
• 外壁とベランダの隙間

特に、防水層のヒビ割れは雨漏りに直結するため注意が必要です。防水層のメンテナンスが何年前に行われたかを必ず確認しておきましょう。

中古住宅の雨漏りを購入前に把握する方法

中古住宅の雨漏りを購入前に把握するための方法をご紹介します。

インスペクションサービスを利用する

建築士などの専門家に住宅の不具合を検査してもらうインスペクションサービスを活用しましょう。

フラット35の物件検査を利用する

フラット35は、優良な住宅に限り融資が受けられる制度で、オプションで雨漏り検査も行えます。

大手不動産業者の独自調査を依頼する

「三井のリハウス」や「東急リバブル」など大手不動産業者による独自の物件調査を依頼しましょう。

基本的に、どの場合でも建築士や有資格者のインスペクター（調査員）に検査してもらうことになります。しかし、内装リフォームなどが行われている場合、雨漏りの把握が難しいこともあります。

おすすめは、既存住宅現況検査と既存住宅売買瑕疵保険のセットの制度を利用することです。保険費用は5万円程度かかりますが、5年間の雨漏りに対して瑕疵保険が適用されます。一度雨漏りすると、補修費用はその10倍以上になる可能性があるため、この保険はおすすめです。ただし、契約・購入前に検査と保険に加入する必要があるので、注意が必要です。

雨漏りリスクの高い中古住宅を購入するのはあり？

雨漏りのリスクが高い中古住宅、特に売主の雨漏りが免責される特約がついている物件を購入する際は慎重に考えるべきです。

それぞれメリットとデメリットがあるため解説していきます。

メリット

中古住宅購入の際のメリットは以下の通りとなります。

• 雨漏りのリスクが値引きの材料になる
• 雨漏り修理の見通しが立てば、安い買い物になる場合がある

デメリット

一方、中古住宅購入の際のデメリットは以下の通りとなります。

• 内装・外装リフォームをしても雨漏りが再発する可能性がある
• 雨漏り修理の費用が不明確
• 壁の中など、見えない部分の状態が把握しにくく、高リスク

これらのメリット・デメリットを踏まえ、以下の条件に該当する場合は購入を検討しても良いでしょう。

• 大規模改修を予定している（ほぼ建て替え）
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入できる

そうでない場合は、雨漏りリスクの高い中古住宅は思わぬ補修費用や大きなストレスを引き起こす可能性があるため、慎重に検討しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

雨漏りについては見えない部分も多く、中古住宅では完全に避けることが難しい問題です。特に昨今では台風等も非常に強力になりつつあり、いつどこで雨漏りが起こるかわかりません。

そこで今回の記事でまとめた通り以下の点について覚えておくと良いでしょう。

中古住宅の雨漏りは売主が負担するとは限らない

中古住宅を購入後に雨漏りが発生した場合、その修理を売主が負担するかどうかは、売買契約の内容によります。

• 売主が不動産会社の場合: 通常、引き渡しから2年の契約不適合責任があります。
• 売主が個人の場合: 長期的な責任追及は難しく、2～3ヵ月で免責となることが多いです。

重要事項説明書や売買契約書に免責の内容や「雨漏りの可能性がある」といった記載がある場合もあるため、しっかりと確認しましょう。個人の売主の場合、期間が短いため、売主の契約不適合責任内に雨漏りが発生するとは限りません。

購入前におすすめしたいのは、既存住宅現況検査と既存住宅売買瑕疵保険のセットの制度を利用することです。保険費用は5万円程度かかりますが、5年間の雨漏りに対して瑕疵保険が適用されます。ただし、契約・購入前に検査と保険に加入する必要があることに注意してください。

雨漏りリスクの高い中古住宅は、予期せぬ補修費用や大きなストレスを引き起こす可能性があるため、十分に検討することが重要です。

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