住まない実家を相続したくない場合の手続きの流れ、相続した場合の利活用について

今回の記事では住まない実家について解説していきます。

実家を相続する場合、相続した人がそのまま住むことになれば大きな問題は無いですが、相続後に別の場所に住む場合は実家を別の形で運用していく必要があります。

今回は住まない実家を相続した場合について以下のような流れで解説していきます。

• 空き家を取り巻く環境
• 住むことにない実家を所有する際のデメリット
• 相続放棄する場合の注意点
• 住むことのない実家の処分方法
• 活用方法について

ここからはそれぞれについて解説していきます。

空き家を取り巻く環境

「空き家」とは、一般的には「誰も住んでいない家」のことをいいます。

平成27年（2015年）5月に全面施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」という。）」第2条第1項で定義される「空家等」は、「概ね年間を通して居住やその他利用がされていない建築物（住宅に限らない）」を対象としています。

また、総務省が実施している「住宅・土地統計調査」では、空き家を次の4種類に分類しています。

住宅・土地統計調査における空き家の分類

• 売却用の住宅…新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
• 賃貸用の住宅…新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
• 二次的住宅…別荘などの普段は人が住んでいない住宅
• その他の住宅…1～3以外の人が住んでいない住宅で、転居・入院などで長期不在の住宅や取り壊し予定の住宅など

このうち、「売却用の住宅」、「賃貸用の住宅」、「二次的住宅」の空き家については、別荘などとして現に使用されていたり、売却や賃貸のために管理されていたりすると考えられます。

一方、「その他の住宅」に分類される空き家は、現に人が住んでおらず、長期にわたって不在であり、そのまま放置される可能性が高い空き家といえます。

「その他の住宅」は定期的な利用がされず、管理が不十分な状態となりがちであるため、近年その増加は大きな社会問題になっています。

「住宅・土地統計調査」（総務省）によれば、「その他の住宅」の空き家は、平成10年（1998年）から平成30年（2018年）の20年間で、約1.9倍の182万戸から347万戸に増加しており、今後も急速に増加していくと予想されています。

参照：平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計　結果の概要

「その他の住宅」に分類される空き家の発生原因は、居住者の死亡や転居、実家を相続した子などが居住しないなど様々です。

また、生まれ育った家に愛着があるため売却をためらったり、将来親族の誰かが使うのではないかと考えたり、他人が住むことに対する抵抗感があって賃貸にも出さなかったりして、居住可能な住宅であるにもかかわらず、結果的に空き家になってしまうケースもあります。

しかし、空き家の問題は他人事ではありません。

たとえ今、空き家を所有していなくても、親が一人で暮らしていたりすると、親の死や老人ホームへの入所などがきっかけで、思わぬタイミングで空き家が発生してしまいます。

親が元気なうちから、親が住んでいる家を将来どうするかなどについて、親を含めた親族などの関係者全員で話し合っておきましょう。どうするかを決められないまま住む人がいなくなり、そのまま管理せずに放置すると様々なデメリットが生じます。

住むことにない実家を所有する際のデメリット

住まない実家を所有し続ける場合、様々なデメリットが生じます。

具体的な例としては以下の通りとなります。

• 固定資産税が掛かる
• 老朽化が進む
• 近隣トラブルに発展する可能性がある
• 解体して更地になると固定資産税が上がる

固定資産税が掛かる

不動産を所有しているだけで固定資産税がかかります。

さらに、子供にそのまま相続させると、もし子供が実家を活用しない場合、彼らが支払う固定資産税が負担となります。

老朽化が進む

空き家は老朽化が進みやすく、災害時に倒壊するリスクが高まります。

そのため、これらの家の維持管理には多くの手間と費用が必要になる可能性があります。

近隣トラブルに発展する可能性がある

実家を放置すると庭の草が伸び放題になり景観を損ねることがあります。

これが原因で近隣住民に迷惑をかけ、地域内でのトラブルに発展する可能性があります。

解体して更地になると固定資産税が上がる

居住用の建物が存在する場合、固定資産税の納税額が最大で1/6まで軽減される特例があります。

しかし、空き家を放置すると倒壊のリスクが高まりますので、理想的には更地にしておく方が安全です。

ただ、更地にした場合は、この税の特例が適用されず、固定資産税の負担が増加してしまいます。

相続放棄する場合の注意点

不動産のみの相続放棄はできない

相続放棄をすると、相続財産のすべての権利を放棄することになります。

これには不動産だけでなく、現金、預貯金、有価証券、その他の動産も含まれます。

亡くなった方の遺産を全く受け取れなくなるため、この選択をする際には慎重な判断が求められます。

相続放棄は3ヶ月以内に手続きをする

相続放棄を行う場合、被相続人が亡くなった日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。

ただし、正当な理由があれば、この期間を延長することが可能ですが、その手続きも家庭裁判所で行われます。

このように、相続放棄の選択肢を検討する際は、実家の市場価値や土地活用プランを早めに調査して、適切な判断材料を揃えることが重要です。

「相続財産管理人」を選ぶ必要がある

相続人全員が相続放棄を選んだ場合、相続財産の管理と精算を担う「相続財産管理人」の選定が必要になります。

もし自身がこの役割を担うことになれば、実家を含む相続財産の管理義務が発生します。

そのため、相続放棄後でも実家の管理が必要になる場合があることを理解しておくことが重要です。

2023年4月からは国への返還が可能になった

2023年4月27日からは、「相続土地国庫帰属制度」を利用して、相続放棄せずに使用していない実家の土地を手放すことができます。

この制度は、2021年4月に制定された「相続土地国庫帰属法」に基づき、相続した実家の名義人が法務局に申請を行い、承認されることで国に土地を返還することが可能です。

ただし、この制度は建物が建っていない土地など特定の条件を満たす土地に限られます。

さらに、10年分の管理費に相当する負担金の支払いが必要ですので、解体費用などを含めて十分な検討が求められます。

参照：法務省　相続土地国庫帰属制度について

活用方法について

ここからは空き家の活用方法についていくつか紹介していきます。

アパート経営

土地を活用してアパートを建設し、入居者からの賃料で収入を得る方法です。

立地条件が良い住居エリアに位置している土地なら、高収益を期待できる可能性があります。

しかし、この方法は初期投資として数千万円が必要となるため、ビジネスとして真剣に取り組む必要があります。

そのためには、市場リサーチや競合分析などの事前準備が重要です。

駐車場

土地を駐車場として利用することで賃料収入を得る方法には、月極駐車場とコインパーキングがあります。

この方法では、地域の交通状況や周辺の競争に対応する戦略が必要です。

駐車場は他の土地活用オプションと比較して初期投資が少なく済むため、コストを抑えた利用が可能です。

また、将来的に他の用途に切り替えやすい利点もあります。土地活用の具体的な計画が未定の場合、暫定的に駐車場として運用することも一つの選択肢です。

老人ホーム

土地を利用して老人ホームを建設し、それを事業者に貸し出す方法は、高齢化が進む日本において長期的に需要が見込まれます。

しかし、この方法はアパート経営に比べて大きな初期投資が必要であり、介護事業は人手不足が常態化しており、適切な事業者を見つけることが困難です。

また、事業が失敗した場合、その土地を他の用途に転用するのが難しいというデメリットも存在します。

ただし、郊外の土地でも活用しやすいため、立地による制約は比較的少ないです。

太陽光発電

土地の利活用には太陽光発電で売電を行う方法もあります。

この方法は長期的に安定した収入を期待できる利点があり、集客を心配する必要がない点が特徴です。

特に、郊外で広い土地をお持ちの場合に適した活用法と言えます。

農地

農家から農地を相続した場合、自身で農業を行うか、市民農園として貸し出すことが検討できます。

農地の活用には農地法の制限がありますので、適切な手続きが必要です。

農地として利用を検討する場合は、不動産会社や行政書士といった専門家のアドバイスを受けることが良いでしょう。

空き家を売却する3つの方法

最後に3つの空き家の売却方法について解説していきます。

買取業者に売却する

買取は、不動産会社が転売を目的として行う売却方法です。

通常、不動産会社は転売益を確保するために、市場価格よりもおおむね20％安い価格で購入を提案します。

これにより、売却価格が低くなるというデメリットがあります。

特に、取り壊しが必要な建物の場合、取り壊し費用を自分で捻出できない時には、買取が有効な選択肢となります。

一般的に、取り壊しが必要な建物を購入し、更に取り壊し費用を負担する個人の買主は少なく、そのような物件は一般市場で売却するのが困難です。

一方、買取を専門とする不動産会社なら、建物の状態に関わらず売却が可能です。

ただし、転売益と取り壊し費用を考慮して価格が大幅に下がるため、売却価格はかなり安くなりますが、すぐに売却できるというメリットがあります。

維持費の負担から早く解放されるなど、売却がすぐに可能な点を考慮すると、安価になるデメリットを補う価値がある場合もあります。

取り壊してから売る

空き家を売却する際には、建物を取り壊してから売るという選択肢も考えられます。

建物が古いもののまだ利用価値がある場合は、基本的に取り壊す必要はありません。

しかし、買主が住むことができない状態の建物の場合、売主が事前に解体することで売却がスムーズに進むことがあります。

一般的な戸建ての延床面積は約35坪です。木造建築の解体費用は坪あたり約4万円から5万円で、全体で約150万円程度になることが多いです。

売却に当たり更地として売却する場合は購入先は増える可能性は高いですが、取り壊しに費用が掛かることが難点です。

空き家バンクを利用して売る

空き家を売却する方法の一つとして、空き家バンクの利用があります。

空き家バンクとは、自治体が運営する売却情報のプラットフォームで、一般的な不動産会社では取り扱いが難しい物件も掲載可能です。

このシステムを利用する利点は、通常の不動産市場での取引が難しい物件でも、売り物件として紹介できる点にあります。

たとえば、家財道具がそのまま残されている物件や、急いで売る必要がない物件なども掲載することができます。

例えば、空き家を倉庫として使用していて、整理が追いつかず売却活動に踏み出せない場合でも、空き家バンクを通じて販売の機会を見つけることができます。

このように、空き家バンクは様々な状況にある空き家の売却に有効な手段となり得ます。

参照：
草津市　空き家情報バンク
大津市　空き家情報バンク
栗東市　空き家情報バンク
守山市　空き家情報バンク

まとめ

いかがでしたでしょうか。

実家の相続の際に相続人が住むことが出来るかどうかが一番の解決すべき課題となります。

相続人が実家に住んでいる場合は特に問題は無いですが、別の場所に住んでいたり既に家を買っていたりする場合は、運用や処分方法を検討する必要があります。

保有しているだけで処分に困っている空き家に関しては、まずは買取業者に価格を相談してみてはいかがでしょうか。

株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスです。

空き家は仲介経由での売却が難しい場合が多いため、簡易査定などを行って売却の実現性や具体性を挙げていくことが、空き家の処分の第一歩と言えるでしょう。

空き家の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。