相続した空き家の売却で適用できる空き家特例とは？適用要件や適用時の注意点

「相続した空き家を売却したら税金がかかるのでは…」そう心配されている方もいるでしょう。

相続した空き家でも売却で利益が出れば譲渡所得税という税金がかかります。

しかし、「空き家特例」を適用することで節税が可能です。

ただし、空き家特例には適用要件があるので、どのような空き家なら適用できるかを理解しておく必要があります。

そこで、この記事では空き家売却で活用できる「空き家特例」の適用要件や必要書類・注意点を分かりやすく解説します。

空き家特例とは

空き家特例とは、「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれる譲渡所得控除の特例です。

この特例では、相続した空き家を売却した場合、売却の利益である「譲渡所得」から最大3,000万円を控除できます。

譲渡所得税の対象となる譲渡所得を大きく減らせるので、譲渡所得税の節税が期待できるのです。

空き家売却で発生する譲渡所得税

相続した空き家に関わらず、不動産を売却し譲渡所得が発生すると「譲渡所得税」が課税されます。

ちなみに、譲渡所得は以下の計算で求められます。

譲渡所得＝売却額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

物件購入時にかかった経費である取得費と売却時の経費である譲渡費用を、売却額から差し引いた部分が譲渡所得です。

譲渡所得が発生した場合、譲渡所得に譲渡所得税の税率をかけた額が譲渡所得税となります。

譲渡所得税の税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計税率）は、所有期間5年以下の短期譲渡所得で39.63％、5年超えの長期譲渡所得で20.315％です。

相続の場合、前の所有者の所有期間も合算されるため、長期譲渡所得の区分に該当するケースがほとんどでしょう。

たとえば、以下の条件のときの譲渡所得税は計算してみます。

• 所有期間（相続以前からのトータル）：20年
• 売却額：1,000万円
• 取得費：100万円（概算取得費：売却額×5％）
• 譲渡費用：200万円

譲渡所得は、1,000万円－（100万円＋200万円）＝700万円です。

譲渡所得税の税率は20.315％となるので、税額は700万円×20.315％＝約142万円となります。

しかし、空き家特例を適用できると税額が大きく変わってきます。

空き家特例では、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるので、上記の例では譲渡所得は0円です。

譲渡所得が0円となるため、譲渡所得税は発生しません。

このように空き家特例は、譲渡所得税の大幅な節税が見込める特例です。

これから空き家の売却を検討している場合は、適用条件などを把握しておくようにしましょう。

空き家特例の適用要件

空き家特例は、相続した空き家の売却であれば必ず適用できるわけではありません。

築年数など細かい要件を満たす必要があるので注意しましょう。

ここでは、空き家特例の対象物件・適用要件を詳しく解説します。

空き家特例の対象

空き家特例の対象となるのは「被相続人居住用家屋」です。

具体的には、以下の3つの要件全てに該当する家屋を指します。

• 昭和56年5月31日以前に建築されている
• 区分所有建物登記されていない建物
• 相続の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

適用できる建物は亡くなった人（被相続人）が、相続開始直前まで被相続人のみで居住のために住んでいた建物です。

また、区分所有建物とは主にマンションが該当するため、戸建てでなければ適用できない点にも気を付けましょう。

なお、被相続人が老人ホームなどに入所していたというように直前まで住んでいなかったという場合でも、一定の要件を満たしていると上記に該当するとみなされます。

適用を受けるための要件

空き家特例を適用するには、さらに細かい適用要件を満たす必要があります。

主な適用要件には、以下のようなものがあります。

• 相続や遺贈により建物・敷地を取得していること
• 一定の耐震基準を満たした建物もしくは建物を取り壊しての売却であること
• 相続時から売却時までの間に事業用や貸付用・居住用として使用されていない
• 相続開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却である
• 売却代金が1億円以下である
• 売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でない

空き家そのままの状態で売却するのではなく、一定の耐震基準を満たすように耐震補強するか、建物を解体して更地で売却する必要がある点には注意しましょう。

また、売却までは相続開始後3年以内というという期限もあります。

詳しい適用要件は国税庁のホームページで確認できるので、事前に確認することが大切です。

空き家特例の必要書類

空き家特例の適用に必要な書類は以下の通りです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
• 売却した不動産の登記事項証明書など「相続での取得」「築年月日」「区分所有登記でないこと」が分かる書類
• 被相続人居住用家屋等確認書
• （建物で売却する場合）耐震基準適合証明書または建築住宅性能所の写し
• 売買契約書の写し（売却額を証明できる書類）

被相続人居住用家屋確認書は、空き家の所在地を管轄する自治体の窓口で申請すれば交付されます。

また、登記事項証明書の代わりに不動産番号を記載することで書類を省略することも可能です。

空き家特例を利用する際の注意点

空き家特例を利用する際には、以下の点には注意しましょう。

• 確定申告しないと適用されない
• 相続開始以前に所有者が変わっているケースがある
• 旧耐震基準の建物のままだと適用されない

確定申告しないと適用されない

空き家特例の適用には確定申告が必要です。

たとえ、空き家特例を適用すれば税金が発生しない（申告額が0円）という場合でも、そもそも確定申告していなければ適用されていないという点には注意しましょう。

確定申告時期は、売却した年の翌年2月16日から3月15日です。

確定申告に不安がある場合は、税理士や自治体の相談コーナーを活用しながら申告時期に間に合うように準備を進めましょう。

相続開始以前に所有者が変わっているケースがある

特例を適用できるのは、相続開始直前において被相続人以外が居住していない家屋を相続または遺贈で取得した場合です。

相続や遺贈での取得ということは相続発生以後の取得となり、相続発生前に生前贈与などですでに所有者が変わっていると適用できません。

たとえば、被相続人が老人ホームに入居するのに合わせて息子に生前贈与して名義を変更したといったケースでは、その後空き家にして相続開始後に息子が売却したとしても適用できないのです。

また、被相続人のみが居住していたという点にも注意が必要です。

被相続人以外にも家族の誰かが同居していたケースでは適用できない点は覚えておきましょう。

相続開始前に所有者となりその家に住んでいた場合の売却であれば、マイホームの3,000万円特別控除が適用できる可能性があります。

こちらも適用要件があるので、両方の適用要件を確認しておくことが大切です。

旧耐震基準の建物のままだと適用されない

この特例は、耐震性の低い空き家の増加を防ぐことも目的の一つとしており、耐震性の低いまま売却する建物は適用の対象外となります。

この特例で対象の建物となる「昭和56年5月31日以前の建築」は旧耐震基準が適用されているため、売却時には一定の耐震補強などが必要です。

耐震リフォームなどしないという場合は、更地で売却する必要がある点には注意しましょう。

空き家特例と併用できる特例と併用できない特例

空き家特例と併用することで、節税につながる特例もいくつかあります。

反対に、空き家特例とは併用できない特例もあるので、どの特例を適用するかを慎重に検討することが大切です。

併用できる特例

併用できる代表的な特例には、以下のようなものがあります。

• 小規模住宅等の特例（相続税）
• 居住用財産の3,000万円特別控除（譲渡所得税）
• 特定の居住用財産の買換え特例
• 住宅ローン控除

相続時に空き家であっても一定の条件を満たすことで、土地の相続税評価額を軽減する小規模住宅等の特例が適用できるので、相続税の節税が見込めます。

マイホーム売却・購入で適用できる3,000万円特別控除や買換え特例・住宅ローン控除も適用できるので、同じ年に相続した空き家とマイホーム住み替えする場合は、適用を検討するとよいでしょう。

ただし、マイホームの3000万円特別控除と住宅ローン控除は適用できないなど、それぞれの特例によっても併用できるもの・適用要件は異なります。

併用できない特例

併用できない代表的な特例には、「取得費加算の特例」があります。

取得費加算の特例とは、空き家の相続時に支払った相続税の一定額を売却時に譲渡所得を計算する際の取得費に加算できる特例です。

取得費を増やすことで利益の圧縮ができ、譲渡所得税の節税が見込めます。

取得費加算の特例と空き家の特例は併用できないため、どちらを適用したほうがお得になるかはシミュレーションしたうえで検討することが大切です。

適用する特例によって節税効果は大きく異なってきます。

どの特例を適用したほうがいいかは、自身の状況によっても異なってくるため税理士などに相談することをおすすめします。

まとめ

相続した空き家を売却した場合、空き家特例を適用することで譲渡所得を抑えられ、かかる税金の節税につながります。

しかし、空き家特例は昭和56年5月31日以前の建築など細かい適用要件が定められています。

また、空き家特例と併用できる特例・併用できない特例などもあるため、適用するかは慎重に検討することが大切です。

そもそも空き家特例を適用する以前に、売却できるかが重要になってきます。

築年数の古い空き家の場合、仲介での売却は難しくなってくるので買取を視野に入れて売却計画を立てるとよいでしょう。

このびはJR西日本グループの不動産買取再販サービス

このびは、JR西日本グループの不動産買取再販サービスとして、地域で大切に使われてきた家を買取し、新しい形で次の家族にバトンタッチするお手伝いをしています。

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古い空き家の売却を検討している方は、まずはこのびにご相談ください。