【家の相続】建物部分の相続税算出方法や節税方法をご紹介

「家を相続したけど相続税がかかる？」そのような疑問をお持ちの方もいるでしょう。

家を相続すると、遺産総額によっては相続税が発生します。

家に相続税がかかる場合、建物と土地をわけて評価額を算出する必要があるので注意しましょう。

この記事では、相続した家にかかる相続税の計算方法や相続税を抑える方法について、分かりやすく解説します。

建物部分の相続税評価額の計算方法

相続した家は相続税の対象となる資産です。

とはいえ、家を相続したからといって必ず相続税が発生するわけではありません。

相続税には基礎控除があり、相続財産総額が基礎控除額を超えると、超えた部分に相続税が発生するのです。

そのため、家を相続した場合、いくらで相続財産に計上することになるかを把握することが大切です。

家の場合、家の「相続税評価額」を相続財産として計算していくことになるので、評価額の計算方法を理解しておくようにしましょう。

土地と建物は分けて算出する

家の相続税評価額は、土地と建物（家屋）で計算方法が異なります。

相続財産の評価については、国税庁の「財産評価基準通達」によってルールが細かく定められており、このルールにおいて土地と建物は異なる評価単位とされているのです。

また、それぞれ評価額の計算方法も異なってきます。

たとえ、敷地の建物の所有者が同じ被相続人（亡くなった方）という場合でも、それぞれは分けて計算しなければならないので注意しましょう。

土地の相続税評価額を算出する方法

土地の部分は、以下のいずれかの方法で計算します。

• 路線価方式：相続税路線価に土地面積や補正率を乗じて価格を算出する方法
• 倍率方式：固定資産税評価額に決められた倍率を乗じて算出する方法

市街地など路線価の定められている地域の土地は路線価方式で計算します。

一方、路線価の定められていない土地は倍率方式で計算することになるのです。

路線価や倍率は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できるので、相続した土地を調べてみるとよいでしょう。

建物の相続税評価額を算出する方法

建物の相続税評価額は、以下の計算方法で求められます。

建物の評価額　＝　基準年度の固定資産税評価額　×　評価倍率（1.0）

建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額なのでとくに計算する必要はありません。

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書をチェックするか、自治体の窓口で固定資産課税台帳を閲覧して確認できます。

また、固定資産税評価額は、被相続人が死亡した日が属する年の評価額を用いる点にも注意が必要です。

仮に、去年亡くなった方の相続税申告を今年する場合でも、評価額は去年時点で計算します。

なお、令和6年1月1日から所有する建物が分譲マンションである場合は、以下の計算方法で評価額を算出する必要があります。

区分所有権のある建物の評価額＝基準年度の固定資産用価額×評価倍率（1.0）×区分所有補正率

区分所有補正率は、築年数や所有階数・マンションの総階数などによって異なります。

補正率については、国税庁のホームページで確認できるのでチェックしてみるとよいでしょう。

さらに、建物の相続税評価額は賃貸状況などによって変わることがあるので注意が必要です。

次の章では、具体的な建物の状況別の計算方法を紹介します。

【状況別】建物の相続税評価額の計算方法

建物の相続税評価額は、建物の使用状況によっても異なります。

ここでは、「居住」「賃貸」「第三者に貸している」の3つのパターンで計算方法をみていきましょう。

居住していた場合

居住していた場合とは、家の所有者である被相続人が相続発生まで住んでいたケースです。

一般的な相続のケースは、この「居住していた場合」が多いでしょう。

被相続人が住んでいた建物であれば、評価額は先述した「基準年度の固定資産税評価額×1.0」で算出できます。

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円であれば、相続税評価額もそのまま3,000万円です。

賃貸アパートの場合

賃貸物件は、所有者が自由に使用できないため評価額が下がるという特徴があります。

被相続人が所有する建物が、事業用として運営していた一棟アパートや一棟マンションといった場合、評価額は以下の方法で計算します。

相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

借家権割合とは、借り手が使用する権利のことで一律30％と決められています。

また、賃貸割合とは賃貸に利用している床面積の割合です。

たとえば、同床面積の賃貸アパート10室のうち、課税時期（被相続人の死亡時）に8室が賃貸に出されていたら賃貸割合は80％となります。

ただし、課税時期の空室が1ヵ月程度の一時的な空室と見なされれば、床面積に含むことが可能です。

仮に、以下の条件の場合で計算してみましょう。

• 固定資産税評価額：8,000万円
• 借地割合：30％
• 床面積合計：500㎡
• 賃貸されている床面積：400㎡

賃貸割合は、400㎡÷500㎡×100で80％になります。

よって、相続税評価額は8,000万円×（1－0.3×0.8）＝6,080万円です。

第三者に貸していた場合

第三者に貸していた場合とは、一軒家や一棟所有ではないマンションの一室を貸している場合などが該当します。

この場合の評価額の計算方法は以下の通りです。

相続税評価額＝居住用の場合の相続税評価額×（1－借家権割合）

居住用の場合の相続税評価額とは、マンション以外は「固定資産税評価額×1.0」です。

マンションの場合は、先述のとおり、さらに区分所有補正率での調整が必要になります。

また、借家権割合は30％のままなので、たとえば6,000万円の建物なら6,000万円×（1－0.3）＝4,200万円となるのです。

建物の相続税評価額を減らす方法

建物の相続税評価額を減らすことで、相続税の対象となる資産を減少できるので相続税の節税につながります。

ここでは、建物の相続税評価額を減らす方法として、以下の3つを解説します。

• 第三者に貸し出す
• 空室を減らす
• 特例の適用を受ける

第三者に貸し出す

第三者に貸し出すことで、評価額の計算で借家権割合を適用できるので30％評価額を下げられます。

空き家のままにしておくよりも、第三者に貸し出しておくとよいでしょう。

ただし、親族などに相場よりも極端に低い家賃や無償で貸し出すと、軽減できないので注意が必要です。

また、相続開始後に第三者に貸し出しても借家権割合は適用されないので、相続開始前から対策しておく必要があります。

空室を減らす

賃貸アパートや一棟マンションであれば、空室が少ないほど賃貸割合が高くなり評価額が下がります。

たとえば、固定資産税評価額が1億円のときを比較してみましょう。

賃貸割合が60％の場合の評価額は、1億円×（1－0.3×0.6）＝8,200万円です。

一方、賃貸割合が80％になれば評価額が、1億円×（1－0.3×0.8）＝7,600万円に下がります。

また、空室がある場合でも一時的な空室と見なされれば、賃貸されている床面積に含められるため賃貸割合を高くできるのです。

一時的な空室とみなされるには、以下のような条件から判断されます。

• 課税時期前に継続的に賃貸されていた
• 賃借人の退去後速やかに次の賃借人の募集をしている
• 空室の期間他の用途に使用されていない
• 空室期間が課税時時期前後の1カ月程度と一時的である
• 課税時期後の賃貸が一時的ではない

特例の適用を受ける

相続した不動産についてはいくつかの軽減措置の特例が用意されています。

建物だけでなく土地も含めて特例を適用することで、かかる税金の節税が見込めるでしょう。

相続した不動産で検討できる代表的な特例には、以下のようなものがあります。

小規模宅地等の特例

• 被相続人の所有する敷地の評価額を一定面積まで最大80％軽減できる特例

相続空き家の3,000万円特別控除

• 相続した空き家を売却した場合、売却の利益から3,000万円を控除できる特例
• 譲渡所得税の節税が可能

取得費加算の特例

• 相続時に支払った相続税の一部を、売却時の取得費に加算できる特例
• 譲渡所得税の節税が可能

「相続空き家の3,000万円特別控除」「取得費加算の特例」は相続税に関する特例ではありませんが、相続後の税負担を減らすのに役立つ特例です。

相続税を含め相続トータルの税負担を軽減できるので、検討してみるとよいでしょう。

建物の相続に関するよくある質問

最後に、建物の相続に関するよくある質問をみていきましょう。

相続した建物は名義変更する必要がある？

相続した建物および土地は、被相続人から相続人へ名義を変更する「相続登記」が必要です。

相続登記は、令和6年4月1日から義務化されており相続後3年以内に登記しない場合、過料の罰則があるので注意しましょう。

なお、この義務化では令和6年4月1日以前に相続した不動産も登記義務の対象です。

すでに不動産を相続しているものの相続登記が済んでいない方は速やかに登記手続きを行いましょう。

家を相続して相続税がかからないケースとは？

相続税は、不動産や現預金などのプラスの財産から借金・未払い金といったマイナスの財産を差し引いた額が基礎控除を超えた場合に課税されます。

相続税の基礎控除は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」です。

たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の3人という場合、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円です。

この場合、家を含めた相続財産の合計が4,800万円を超えると、超えた部分に対して相続税が課税されます。

家だけでは相続税がかかるかは判断できない点には注意しましょう。

築年数の古い建物でも相続税はかかる？

築年数の古い建物であっても、他の相続財産との合計が基礎控除を超えると相続税がかかります。

古い建物の場合、建物部分の評価額は低いため、他の相続財産が多くなければ相続税がかからないケースは多いでしょう。

しかし、土地の評価額には築年数は関係ないので、立地が良ければ評価額が高額になる恐れがあります。

いずれにせよ、建物だけでは相続税がかかるかは判断できないので注意しましょう。

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築年数の古い建物は相続税評価額が低くなるため相続税がかかるケースは多くはありません。

しかし、相続税がかからなかったとしても相続後の活用が難しいケースは少なくないので注意が必要です。

活用の予定のない建物を所有していても固定資産税や管理費などの負担がかかってしまうため、売却を検討するとよいでしょう。

とはいえ、築年数が古いと買い手が少なくなるため、仲介での売却は難しくなります。

そのような場合は買取を視野に入れることをおすすめします。

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