空き家はどのように査定される？査定額・売却額アップのポイント

空き家売却を考えているものの、査定方法や基準がいまいちわからないとお悩みではありませんか？大切な不動産を手放すなら、できる限り希望に沿った価格で売却したいものです。
この記事では、空き家を売却する際の一般的な査定方法の解説から、査定額・売却額を上げるためのポイントについて詳しくお伝えします。空き家の売却・買取の利用を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

空き家査定の方法

項目	机上査定	訪問査定
費用	無料	無料
査定にかかる期間	当日～1週間	1～2週間
現地立会	不要	必要
査定精度	低め	比較的高い

空き家を含む一般的な不動産査定においては、主に「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法が利用されます。それぞれにメリット・デメリットがあるため、詳しくおさえておきましょう。

机上査定

「机上査定」とは、物件や所在地の周辺環境、過去の取引情報などのデータを基に、不動産会社が査定額を算出する方法です。現地を訪問せずに査定を行うことから「簡易査定」とも呼ばれています。机上査定のメリットは、手軽に依頼でき、査定額が出るまでの期間も当日〜1週間程度と短く済む点と言えるでしょう。
一方、デメリットとしては、実際に建物を見て査定するわけではないため、精度があまり高くない点が挙げられます。以上の点から、机上査定は空き家売却の検討段階で、現時点での大まかな価格を知っておきたい場合に適した方法と言えるでしょう。なお、机上査定は不動産会社によって査定額にバラつきが出やすい傾向にあります。
「不動産一括査定サイト」などを利用し、複数の不動産会社の査定額から適正価格を把握するのがおすすめです。

訪問査定

「訪問査定」は、不動産会社が実際に現地を訪れて物件を査定する方法です。
査定額算出までに1～2週間ほど時間を要するものの、建物や内装の状態、日当たり、風通しなど詳細に確認できるためより高精度な査定が期待できます。一方、依頼者の立会いが必要なため、スケジュール調整のほか、場合によっては登記簿謄本など物件に関する書類の準備が必要な点に注意が必要です。
なお、初回査定から訪問査定を選ぶことはあまり多くありません。いくつかの不動産会社で机上査定を行った後、信頼できる不動産会社に改めて訪問査定を依頼するケースが一般的と言えます。

空き家の査定で重要視されるポイントとは？

空き家査定においては、以下の3点が特に重視されます。

• 立地条件の影響
• 建物の状態と築年数
• 周辺環境と生活利便性

客観的に見て、魅力的な物件であるかどうかが大きなポイントと言えるでしょう。

立地条件の影響

空き家の査定で重要視される点の一つが、立地条件です。
たとえば、洪水や土砂崩れなど自然災害リスクの程度、公共インフラの充実度、敷地周辺の道路の広さといった点が確認されます。また、日当たりの良さや窓からの眺望なども査定額に影響します。

建物の状態と築年数

一般的に築年数が新しく、状態のよい建物のほうが査定額は上がる傾向にあります。ただし、古い家でも立地によっては通常より高い査定額が出ることも少なくありません。昨今では古民家をリノベーションした宿泊施設やカフェが人気を集めていることから、観光地周辺や人通りの多い地域では一定の需要が見込まれます。
一方、雨漏りやシロアリ被害のある家や、事故物件などは、建物自体が新しくても大幅に査定額が下がる点に注意しましょう。

周辺環境と生活利便性

物件周辺の治安や騒音の有無、商業施設・主要駅などへのアクセスの良さといった生活利便性も査定に大きく影響する要素の一つです。新築で状態のよい建物でも、自家用車が無いと生活が困難な地域にあるような場合は査定額が低くなる可能性があります。
反面、築年数が古くても、駅近でスーパーやコンビニも徒歩圏内に揃っているような物件であれば、相場より高い査定額が提示されることも少なくありません。

空き家の売却前に行うべき準備と注意点

「空き家を売却する」と決めたら、以下の3つに留意して準備を進めていきましょう。

• 必要書類の整理
• 物件の清掃と整理整頓
• 不動産会社への相談

入念な準備が、空き家売却を成功させるコツと言えます。

必要書類の整理

空き家売却にあたっては、不動産権利に関する様々な手続きが発生します。日ごろ使用する機会のない書類なども求められるため、事前に用意しておきましょう。
一般的な必要書類は以下の通りです。

種類	詳細
登記関連の書類	登記簿謄本（登記事項証明書）登記済権利証（登記識別情報通知書）境界確認書
物件の状態を確認できる書類	建築確認済証・検査済証設計図面・仕様書固定資産税納税通知書
売却時に必要な書類	本人確認書類（免許証など）住民票印鑑証明書
相続した空き家の売却に必要な書類	遺産分割協議書や相続関係説明図

不動産会社によって必要書類は異なるため、必ず個別に確認するようにしましょう。
なお、登記簿謄本の取得は法務局、建築確認済証は市役所（※1）、設計図面は建物の施工会社と、書類によって発行元が異なります。それぞれ発行に時間がかかる場合があるため、必要とわかった時点ですぐに問い合わせるのがおすすめです。

※1：紛失した場合は再発行できないため、代わりに「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明書」を発行してもらいましょう。

物件の清掃と整理整頓

訪問査定に備えて、空き家の清掃と整理整頓を行いましょう。大規模な修繕を行う必要はありませんが、最低限の掃き掃除、拭き掃除を行って清潔な状態にしておくのがベターです。
また、査定担当者が効率よく見て回れるよう屋内の導線を確保しておくことも大切です。清掃や整理整頓を通して、これまで見逃していた家の傷み・不具合などに気づくこともできるため、余裕をもって行うことをおすすめします。なお、気が付いた点はメモに残しておき、不動産会社に共有できる状態にしておきましょう。

不動産会社への相談

必要書類の準備と物件の清掃が完了したら、不動産会社へ相談します。
いきなり一社に決めるのではなく、まずは一括査定サイトなどで複数の不動産会社に査定してもらうのがおすすめです。提示された査定額やその根拠、営業担当者の対応・雰囲気なども考慮した上で、売却を依頼する不動産会社を選びましょう。不動産会社が決まり次第、改めて必要な書類の確認を行います。

空き家の査定額をアップさせるコツ

空き家の査定額をできるだけ上げたい場合は、以下の3点に留意しましょう。

• 外観のメンテナンスを行う
• 庭や敷地の手入れをする
• 大規模なリフォームは行わない

空き家でも少し手間をかけることで、査定額のアップが期待できます。ただし、いずれも一定の費用がかかるため、かけるコストに見合う価格になるかどうか見極めて実施するのが大切です。

外観のメンテナンスを行う

屋根や外壁が傷んでいる家屋は査定額が下がる可能性が高いです。可能な範囲で修繕を行うようにしましょう。なお、再塗装や葺き替えなどの大規模な工事は基本的に必要ありません。購入希望者が独自に家の活用方法を考えている場合、かえってマイナスになるケースもあるからです。あくまで最低限の補修に留めておくのがポイントです。

庭や敷地の手入れをする

建物と同様に、敷地内の庭木なども手入れをしておくのがおすすめです。最低限の剪定や草むしり程度で問題ありません。長期間空き家になっている場合、不法投棄物が残されている可能性もあります。手入れの際はできるだけ軍手や作業着を着用し、ケガに注意して行いましょう。

大規模なリフォームは行わない

空き家の査定額を上げるために、リフォームを検討している方もいるのではないでしょうか。結論からお伝えすると、査定前のリフォームはおすすめできません。
たとえば、購入希望者が家の古さを”趣”として好意的に捉えている場合、リフォームすることによって購入候補から外れてしまう可能性があるでしょう。また、査定した結果、家を解体して更地にした方が高く売れると判断されるケースもあります。せっかくのリフォームが無駄になるうえに解体費用も発生するため、トータルでマイナスとなってしまうおそれがあるのです。
以上の点から、査定前はリフォームを実施せず、不動産会社に相談した上で決めるのがよいと言えます。

空き家の査定と売却に関するよくある質問

最後に、空き家の査定と売却に関するよくある質問にお答えします。

査定に費用はかかる？

机上査定、訪問査定ともに無料で依頼できるケースがほとんどです。ただし、不動産鑑定士による「不動産鑑定」については20万円以上の費用がかかります。不動産鑑定とは、主に財産分与や企業間取引といった特殊な状況下で採用される専門的な方式です。一般的な空き家売却においては無料の不動産査定で十分と言えるでしょう。

査定額と実際の売却価格の違いは？

査定額とは、不動産会社の担当者から「およそ3ヶ月程度で売れるであろう価格」として提示されるものです。あくまで、査定時点におけるおおよその市場価格（相場）にしか過ぎません。
そのため、いざ売却活動を始めると、なかなか購入希望者が見つからず、最終的に査定額よりも大幅に低い価格で売却するケースもあります。なお、査定額の基準となる3ヶ月とは、一般的な仲介による不動産売買において売却に至るとされる最短期間です。よほど条件の優れた物件でない限り、3ヶ月以内に売却できることは極めて稀です。
このような点からも、査定額は「好条件で売却できた場合のおおよその目安」として考え、売却額はこれよりも低くなると考えた方がよいでしょう。

売却までの一般的な期間は？ 

空き家売却にかかる一般的な期間は、「買取」と「仲介」のどちらを利用するかによって異なります。

項目	買取	仲介
売却期間	最短1ヶ月	3～6ヶ月
購入者	不動産会社	不動産会社が探す一般の顧客
仲介手数料	無し	あり
売却価格	仲介相場の約7割程度	市況によって高額になる場合もある

不動産会社が直接空き家を購入する「買取」の場合、最短1ヶ月で売却が可能です。
一方、仲介による売却では3〜6ヶ月程度かかるのが一般的と言えます。多少売却価格が下がっても早く家を手放したい場合は買取、時間はかかってもなるべく高価格での売却を狙いたい場合は仲介を利用するとよいでしょう。なお、古い空き家は、なかなか買い手が見つからないケースも多いため、専門業者への買取を依頼するのがおすすめです。

まとめ

空き家売却を進める上で、査定は最初の一歩かつ重要なプロセスです。不動産価値を正しく評価してもらうためにも、最低限のメンテナンスや清掃を行い、家のコンディションをできる限り整えておきましょう。しかし、建物や敷地内の手入れをしても、立地条件や周辺環境に恵まれず、希望通りの査定額にならないケースも少なくありません。一般的な仲介による売却が難航する場合は、「買取」を依頼するのも一つの手です。
買取では、不動産活用のプロフェッショナルである不動産会社が直接物件を購入するため、築古の空き家でもスムーズに売却できる可能性があります。所有物件の特性に合った方法を選び、後悔のない空き家売却を実現させましょう。

このびはJR西日本グループの不動産買取再販サービス

JR西日本グループが運営する「このび」は、これまで大切にされてきた家を、お客様の想いと共に次の所有者様へと繋ぐ不動産買取再販サービスです。

古い家や仲介での売却が難しい物件でも最短1ヶ月で売却でき、より円滑な取引を可能にします。

「このび」の強みは、歴史を重ねてきた家に、新たな価値を創出できる点です。

売却を諦めかけていた空き家にも、思わぬ価値が付くかもしれません。

空き家の処分・売却にお悩みの際は、ぜひ一度「このび」へご相談ください。