家の買い替えの際の住宅ローンについて、損をしない方法を紹介！買い替えをスムーズに！

家を買い替える際に考えるべきポイント

家の買い替えを検討するなら、まずは買い替え手続きをスムーズに進める方法を考えることが重要です。家の買い替えには以下のような失敗がよく見られます。

• 早く売ろうとして現在の家を相場より低い価格で手放してしまう
• 現在の家が売れず、買い替えが進められなくなる
• 新しい家の住宅ローンの支払いが想定以上に負担になる

これらを避けるためには、買い替え手続き全体の流れを把握し、時間や費用面で無理のない計画を立てることが大切です。

自身の希望に沿った計画を立てるために、以下の4つのポイントを押さえておきましょう。

家を買い替える際の全体の流れを把握する

家の買い替えでは、現在の家の売却や新しい家の購入に多くの手間と時間がかかります。手続きを滞りなく進めるためには、各手続きの流れを把握しておくことが重要です。実際の行動に移す前に、どのようなスケジュールで進行していくかを考えることも欠かせません。

費用や税金を確認しておく

家の買い替えには多くの費用や税金がかかります。現在の家の売却代金以上に資金を用意しなければならない可能性もあるので、買い替え全体でかかる費用を事前に確認しておきましょう。

現在の家の売却にかかる費用一覧

• 仲介手数料
• 収入印紙代
• 登記費用
• 住宅ローンの返済金
• リフォーム費用
• 住民税、譲渡所得税 など

新しい家の購入にかかる費用一覧

• 仲介手数料
• 収入印紙代
• 登記費用
• 住宅ローンの返済金
• 不動産取得税、固定資産税 など

目的や条件を明確にする

家を買い替える目的を明確にし、それに沿った希望を決めておくと計画がぶれにくくなります。以下のような条件を明確にしましょう。

家を買い替える目的

家を買い替える目的の具体的な例としては以下の通りとなります。

• 転勤
• 子どもの進学
• 世帯人数の増減
• より住みやすい家やエリアへの引越し
• リフォームを避けて引越ししたい など

他にも離婚や死別などの場合もあり、人生においての一大イベントとなることは間違いないでしょう。

現在の家の希望成約価格

「いくらくらいで売りたい」という希望を理由と共に考えておきましょう。例えば、現在の住宅ローンの返済、新しい家の購入資金、生活費用の補填、購入時の費用回収などが挙げられます。具体的な理由を持つことで、不動産仲介会社との意思疎通が図りやすくなります。

新しい家の希望条件

新しい家に求める条件は、エリアや価格、間取り、周辺環境などを具体的に決めておきましょう。建物の設備や機能性、耐震性なども考慮に入れると、新居探しの際の比較・検討に役立ちます。譲れない条件や妥協できるポイントについても、家族とよく話し合っておくことが大切です。

不動産仲介会社を慎重に選ぶ

家の売却や購入には長い時間がかかり、多額の金銭が動きます。専門的な視点からのアドバイスやサポートが必要となる場合もあるため、不動産仲介会社を選ぶ際は複数社から信頼できる1社を選ぶことがおすすめです。

また、家の売却と購入を同じ不動産仲介会社に依頼すると、引渡しや引越しのタイミングを調整しやすいメリットがあります。家の買い替え前（準備期間）から買い替え後まで長期的なサポートがある不動産仲介会社を選べると、負担を軽減しながら家の買い替えを進めることができます。

売り先行と買い先行の特徴

家を買い替える際には、「売り先行」と「買い先行」について理解することが重要です。それぞれの特徴を知り、自分に合った方法を選びましょう。

売り先行とは

売り先行とは文字通り、売却の動きを先行して行い、売却先及び売却金額が決まった後に、購入物件と金額を決めるという流れを指します。

流れ

売り先行の買い替えについての流れは以下の通りとなります。

メリット・デメリット

次に、売り先行の場合のメリット・デメリットについては以下の通りとなります。

メリット	デメリット
売却資金を新居の購入費用、住宅ローンの支払いに充てることが出来る	売却した物件の引渡までに新居が見つからない場合は、賃貸などに仮住まいする必要がある
実際の売却先が先に分かるため、新居購入予算の枠を具体的に設定できる	住みながらの売却活動となる（住んでいる状態での内覧対応　等）

売り先行に向いている人

売り先行に向いている人の特徴としては、以下の2点が挙げられます。

• 居住中の住宅ローン残高が残っている人
• 居住中の住宅の売却した資金を新居の購入資金に充てる予定の人

多くの人は上記の対象となるため、初めての住宅の買い替えにおいては、売り先行で行うことをおすすめいたします。

買い先行とは

「買い先行」とは、新しい家の購入を先に進め、現在住んでいる家の売却を後から行う方法です。購入を優先するため、購入先行型とも呼ばれます。

新しい住まいが先に決まっていることで、売却のタイミングや仮住まいの問題に悩まずに済みます。

流れ

買い先行の買い替えの流れは以下の通りとなります。

メリット・デメリット

次に買い先行の場合のメリット・デメリットは以下の通りとなります。

メリット	デメリット
新居探しに時間が使えるので、じっくり理想の家を探すことが出来る	当初の想定していた価格で売却できない場合、資金計画が変更となる
仮の住まいを借りる必要がないので、引っ越しが一度で住む	家がなかなか売れない場合には、二重ローンを組む必要がある
居住しながらの内覧対応が不要となるため、清掃や内覧対応が不要となる	物件の売り急ぎが必要となり、相場よりも安い価格で売却を迫られる可能性がある

買い先行に向いている人

最後に、買い先行に向いている人の特徴としては、以下の点が挙げられます。

• 住宅ローンを完済している又は、貯蓄にて住宅ローン残高を精算できる
• 居住中の売却代金を当てにすることなく新居を購入できる
• 貯蓄と時間に余裕があり、ゆっくりと焦らず新居を探したい
• 居住中の物件の条件が良く、早期での売却が見込めること

買い先行で行う場合には資金的な余裕があることが重要になります。売り先行と買い先行にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

一概にどちらが良いとは言えません。

家の買い替えに求める条件や個々の状況によって最適な方法は異なります。

売り先行と買い先行、向いているのはこんな人

売り先行が向いている例としては以下の通りとなります。

• 住宅ローンの残債が多く、新しい家の購入資金を確保したい。
• 仮住まいの手間を厭わない。

一方、買い先行が向いている例としては以下の通りとなります。

• 希望する新しい家を見つけたが、まだ現在の家が売れていない。
• 引越しのタイミングを自由に調整したい。

家の買い替えをスムーズに進めるためには、自身の希望や条件に合った方法を選ぶことが大切です。

どちらの方法を選ぶにしても、しっかりと計画を立て、信頼できる不動産仲介会社と相談することをおすすめします。

資金に余裕はないが買い先行したい人には「つなぎ融資」という手もある

自己資金に余裕がない場合でも、買い先行で家の買い替えを進める方法があります。それが「つなぎ融資」です。ここでは、つなぎ融資の詳細とそのメリット・デメリットについて説明します。

つなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、特定の支払いを目的とした一時的な借り入れのことです。家の買い替えにおいては、新しい家の購入費用として利用されることが一般的です。これにより、現在の家が売却される前でも、新しい家の購入資金を調達できます。

つなぎ融資の利用方法①新しい家の購入

現在の家が売れていない状態でも、新しい家を購入するための資金としてつなぎ融資を利用。

つなぎ融資の利用方法②売却後の返済

現在の家が売れた後、その売却代金でつなぎ融資を返済。

この方法を使うことで、自己資金に余裕がなくても買い先行で家の買い替えが可能になります。

メリットとデメリット

つなぎ融資を利用することで、買い先行の買い替えがスムーズになりますが、メリットとデメリットをよく理解しておくことが重要です。

メリット①スムーズな手続き

新しい家の決済を先に済ませられるため、買い先行の買い替え手続きがスムーズになる。

メリット②引越しの簡略化

引越し回数が少なくなり、仮住まいの手間を省ける。

デメリット①短期間の融資

融資期間が半年から1年程度と短いため、現在の家の売却期間が限られる。

デメリット②高金利

一般的な住宅ローンに比べて金利が高い。

デメリット③売却リスク

現在の家が売れなかった場合のリスクが大きい。

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資は、現在の家の売却が前提となるため、以下の点に注意が必要です。

注意点①売却の見込み

現在の家が確実に売れるかどうかを事前に確認する。

注意点②保証の確認

不動産仲介会社の保証があるかを確認し、万が一売れなかった場合の対策を講じておく。

不動産仲介会社との連携

つなぎ融資を利用する際には、不動産仲介会社としっかり連携することが重要です。信頼できる不動産仲介会社が現在の家の最低保証額を設定し、売れなかった場合にその価格で買い取る仕組みを提供していることが多いです。

つなぎ融資を利用する際のポイント①保証額の設定

不動産仲介会社が設定する最低保証額を基準に、つなぎ融資を利用。

つなぎ融資を利用する際のポイント②計画の現実化

最低保証額以上で売却できれば、資金計画に余裕が生まれます。

つなぎ融資を検討する場合人気の物件を逃したくない、早急に新しい家に引っ越す必要があるなどの理由で買い先行を希望する場合、つなぎ融資を利用することが有効です。

ただし、デメリットやリスクを十分に理解し、計画的に利用することが重要です。

つなぎ融資をうまく活用することで、資金に余裕がない場合でも理想の新居への買い替えがスムーズに進められます。

信頼できる不動産仲介会社と相談し、自分に合った最適な方法を選びましょう。

買い替えをスムーズに進めるコツとは

スケジュール管理を徹底する

自宅の買い替えでは、売却と購入の手続きにそれぞれ多くの手間がかかります。特に売却と購入を同時に進める場合、スムーズな住み替えのためにはスケジュール管理が不可欠です。

売却先行の場合

売却先行の場合、いつ売れるかが不確定なため、スケジュールを立てるのが難しいことがあります。

仮住まいの費用を節約しようとして新居の購入を急ぐと、結果的に購入先行となり二重ローンが発生するリスクがあります。

購入先行の場合

引っ越しの期日をある程度決めておけば、スケジュール管理が容易になります。購入先行を意識しながら、二重ローンを避けるための売却タイミングを見極めることが理想的です。

資金に余裕を持つ

買い替えを成功させるためには、購入・売却それぞれのタイミングと価格が重要です。

しかし、これらを完全に予測することは難しいため、資金に余裕を持たせることが大切です。

価格とタイミング

購入時と売却時のどちらも、価格にこだわりすぎるとタイミングの調整が難しくなります。

売却価格も査定額通りにいかないことが多いです。そのため、価格に過度にこだわらずに売却のタイミングを柔軟に調整することが重要です。

残債がある場合の注意点

ローン返済中の住宅を売却するには、金融機関が設定した抵当権を消す必要があります。抵当権を消すためには、残債を一括で完済しなければなりません。

残債処理

自宅を売却しても残債を完済できない場合、通常は残った分に対して新たなローンを組むことが可能です。しかし、このローンを完済するまでは新居の購入時に新たなローンを組むことが難しいです。

同時利用の条件

現在のローンと新居のローンを同時に利用できる場合もありますが、これは現在のローン残債が少ないか、または年収が高い場合に限られます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では家の買い替えの一般的な進め方に加えて、スムーズに進めるためのコツについていくつか紹介してきました。

コロナを経て生活スタイルや働き方等も移り変わりが激しい現代において、一つの場所に住み続けるというライフスタイルは変わりつつあるかもしれません。

一方で、家の買い替えとなると家族の了承や働く場所、更には今の家からスムーズに買い替えが進むのかどうか不安に思うことが多いのではないでしょうか。

そんな時は、株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスに一度相談してはいかがでしょうか。

売却において、このびでは査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うほか、買い替え特約に関しても条件次第で付帯することが可能で、実際に買い替え特約を付帯した買い取り実績も複数ございます。

自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。