家の買い替えをしたいけど、残債ローンがまだ残っている場合の購入についての進め方を考える

今回は家の買い替えと残債ローンについて詳しく解説していきます。

家の買い替えを行いたいが、残債ローンが残っている人がほとんどではないでしょうか。

家族構成の変化や職業の変化等が突発的に発生する一方で、ローンは20年超の長期間での返済期間になるため、残債ローンが残っている状態で家の買い替えを行うことは珍しくはありません。

そこで今回の記事では、残債ローンが残っている状態で家の買い替えを進める際のステップや注意点等を解説していきます。

残債があっても住み替えは可能？

残債が残っていても住宅を売却できる？

住宅ローンの残債がある状態でも、住み替えは可能です。

ただし、残債がある場合、売却することはできません。「住宅ローンの残債がある」＝「抵当権が設定されている」からです。

銀行は住宅を担保に「抵当権」を設定し、万が一、ローン契約者が返済できなくなった場合には、住宅を売却して貸付金を回収します。

一括返済の必要性

抵当権を解除するためには、一括返済が必要です。

しかし、一括返済が難しい場合でも、「住み替えローン」または「ダブルローン」を利用する方法があります。

住み替えローンとダブルローンの特徴

住み替えローンとは、現在の住宅の残債と新しい住宅の購入代金を一つのローンとしてまとめる方法です。

このように、売却後に残債が残っていても、住み替えローンを利用することで新しい住宅に住み替えることが可能です。金融機関によっては「買い替えローン」とも呼ばれますが、意味は同じです。

ダブルローンは、現在の住宅ローンと新しい住宅ローンを同時に支払う方法です。新しい住宅を購入するために、元の住宅を売却する前に新しいローンを組む必要があります。そのため、「年収が高い」「残債が少ない」などの条件が必要です。

しかし、ダブルローンを契約できたとしても、前の住宅が売却されるまで、毎月2つの住宅ローンを支払う必要があるため、ローン破綻のリスクが高くなります。

住み替えローンの流れ

住み替えのステップ

住み替えのステップは以下の通りとなります。

• 不動産会社に住宅の査定依頼
• 売却後のローンの残債を確認
• 「残債＋新居購入費用」の金額を確認
• 住み替えローンの事前審査
• 本審査
• 融資を受けて新居を購入

まず、現在住んでいる自宅の売却価格を不動産会社に査定依頼します。

その際に売却価格と住宅残債ローンとの差分について確認しましょう。

ポイントとしては以下の通りとなります。

• 売却価格＞住宅ローン残債：一括返済が可能なため、通常の住宅ローンを利用
• 売却価格＜住宅ローンの残債：オーバーローンの状態になるため、住み替えローンを利用

売却価格が残債を下回る場合、「住み替えローン」を利用します。

購入予定の物件価格と売却後に予想される残債を足して融資額を決定します。

その後「事前審査」→「本審査」の流れになりますが、事前審査に通っても本審査で詳しく審査した結果通らないこともあります。

融資が無事に通れば売却と購入を同時におこない、新居へ引越しをします。

住み替えローンの注意点

住み替えローンの審査は厳しい

住み替えローンは、担保になる住宅の評価額以上の融資を金融機関がおこないます。そのため、通常の住宅ローンより審査基準が厳しくなります。年収・勤務先・年齢・勤続年数などの条件が厳しくなるため、通常の住宅ローンでは通っても住み替えローンの審査には通らない可能性があります。

金利が高い

住み替えローンでは担保の価値以上に融資を行うため、金融機関にとってリスクが高くなります。そのため、通常の住宅ローンより金利が高く設定されます。一般的に、店頭に表示されている「基準金利」ではなく「適用金利」になることが多いので注意が必要です。

家がすぐに売却できないことも

新築住宅と比較して中古住宅は売却までの期間が長くなる傾向があります。一般的に長期間売れない場合、販売価格を下げる方法を取ります。しかし、「売却益が下がる＝融資額が増える」ことになるため、「購入する物件の価格を下げる」または「融資額の増額」を金融機関に相談する必要があります。

返済が困難になることも

新しく購入する住宅の価格にもよりますが、残債がプラスされているため通常の住宅ローンの返済額より高くなりやすく、毎月の返済が困難になる恐れがあります。長期間返済が滞ると「任意売却」や「競売」することになり、新居を手放す可能性もあります。

年齢制限などの条件がある

金融機関によって細かな条件は異なりますが、一般的な条件は以下の通りです。

• 借入時の年齢が「満20歳以上満70歳まで」
• 完済時の年齢が「満80歳まで」
• 返済期間は「1年以上35年以内」
• 団体信用生命保険に加入できる
• 安定した収入がある

売却と購入のタイミングを合わせる必要がある

住み替えローンは、売却と新しく購入した住宅の決済を同じタイミングにする必要があります。なぜなら、前の住宅の「抵当権を消す」と同時に購入した物件に「抵当権を設定する」からです。売却が決まったとしても、購入の決済日のスケジュールが合わないと融資が受けられない可能性があります。

スケジュール調整をスムーズにするためにも、売却と購入を同じ不動産会社に依頼するほうがよいでしょう。「売却」と「購入」の期間や価格の相談がしやすくなります。

住み替えローンを提供している銀行

住み替えローンを取り扱う金融機関には、大手銀行や地方銀行が多く、ネット銀行では少ない傾向にあります。

三井住友銀行「web申込専用住み替えローン」

三井住友銀行の住み替えローンは、病気やケガ、自然災害による住宅ローン返済困難に対する保障が充実しています。

８大疾病保証や共働き夫婦向けのクロスサポートが特徴です。

参考: 三井住友銀行 住宅ローン WEB申込専用住み替えローン

りそな銀行「りそな住みかえローン」

りそな銀行の住みかえローンは、「新規購入物件の担保評価額＋最大1,000万円」まで融資が可能です。

変動金利と固定金利の２つのパターンがあり、団体信用保険料は無料です。

参考：りそな銀行 りそな住みかえローン

みずほ銀行「みずほ買い替えローン」

みずほ銀行の買い替えローンは、変動金利、固定金利選択、全期間固定金利のすべての金利タイプから選択できます。

産休や育休などのライフイベントによる家計の変化にも対応して返済額の増減が可能です。

参考： みずほ銀行 みずほ買い替えローン商品概要

池田泉州銀行「住み替えローン」

池田泉州銀行の住宅住み替えローンは、新旧両方の住宅ローンを一本化することで、住み替えをスムーズに進められる金融商品です。特徴として、住み替えに必要な資金を一括で借りられるため、資金計画が立てやすくなります。金利は変動金利と固定金利から選べ、返済期間は最長35年。団体信用生命保険も付帯されており、安心して返済を続けられるようサポートが充実しています。

参考：池田泉州銀行「住み替えローン」

横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」

家の買い替え時に、現在お住まいの住宅に住宅ローン残存額がある（現在お住まいの住宅を売却しても、売却代金で返済しきれない住宅ローンが残る）場合に、その住宅ローン残存分も合わせてご利⽤になれます。

また、新たな住宅の新築・購⼊資金+最⼤2,000万円までご利⽤になれます。

参考：横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」

福岡銀行「住宅ローン（住み替えローン）」

物件の売却代金だけでローンを完済できない場合の住み替えをサポートします。

現在の住居に含み損があり、売却しても住宅ローンが残ってしまう際にご利用いただけるローンです。

評価額に基づき、最大1,000万円までの含み損に対応しています。

参照：福岡銀行「住宅ローン（住み替えローン）」

ARUHI「ARUHI住み替え実現ローン」

ARUHI住宅住み替えローンは、現在の住宅ローンが残っている場合でも新しい住宅を購入するためのサポートを提供しています。

現在の住宅を売却せずに新しい住宅に住み替えることが可能で、柔軟な返済プランや競争力のある金利を提供しています。

また、オンラインでの申し込みや相談も受け付けており、住み替えをスムーズに進めるための利便性が高いです。

参考：ARUHI「ARUHI住み替え実現ローン」

住み替えローンのシミュレーションを事前に行おう

実際にシミュレーションを行い、住み替えローンを利用して無理のない返済計画が立てられるか確認しましょう。金利や返済方法によって「毎月の返済額」が異なるため、通常の住宅ローンの金利とは異なることに注意が必要です。

また、住み替えには「売却」と「購入」の両方に諸費用がかかります。これらの諸費用を資金計画にしっかりと組み込むことを忘れないようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では家の買い替えにかかる費用について重点的に解説してきました。

家の買い替えでは住んでいる家がいくらで売却できるかどうか不安かつ重要なポイントとなります。

そんな時は、株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスに一度相談してはいかがでしょうか。

売却において、このびでは査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うほか、買い替え特約に関しても条件次第で付帯することが可能で、実際に買い替え特約を付帯した買い取り実績も複数ございます。

自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。