住宅ローンの支払いが難しい? 解決策とサポート方法を解説

住宅購入はほとんどの人にとって人生で一番大きく高額な買い物です。多くの人は住宅購入に夢を持ち、ほとんどの場合で住宅ローンを金融機関で組んで購入するのではないでしょうか。
今回は、住宅ローンが支払えなくなった場合のその後の流れ、対処法、やってはいけないことなどを中心に解説していきます。

住宅ローンが支払えなくなる人について

ここからは住宅ローンが支払えなくなる人について解説していきます。具体的には以下の通りとなります。

• 住宅ローンが支払えなくなる人の割合
• 住宅ローンが支払えなくなる人の傾向

それでは、それぞれの項目について解説していきます。

住宅ローンが支払えなくなる人の割合

住宅ローンが支払えなくなる人が全体のどの程度の割合か知っていますか？ここでは、フラット35等を提供している住宅金融支援機構のデータから直近5年間のデータより解説していきます。
※参考としたリスク管理債権とは、債務者が返済を滞納したり、返済不能になったりして通常通り回収できなくなった債権であり、いわゆる住宅ローン破綻に陥っている債権を指します。

年度	割合
平成30年度	3.46%
令和元年度	3.20%
令和2年度	3.32%
令和3年度	3.17%
令和4年度	3.05%

ここで分かる通り、住宅ローンを組んでいる人の100人に3人の割合で、住宅ローンが払えなくなっているということがわかります。しかし、その理由は様々であり年齢や家族構成なども異なります。

住宅ローンが支払えなくなる人の傾向

次に、住宅ローンが支払えなくなる人の傾向について見ていきましょう。

• 完済予定が70歳を超えている
• ボーナス払いを多めに設定している
• 年代としては50～60代が多い
• 離婚されてしまった人
• 新築物件を購入した
• 民間の金融機関ではなく住宅金融支援機構を利用している

それでは、それぞれの項目について解説していきます。

完済予定が70歳を超えている

住宅ローンの返済として一般には65歳までのローンを組む場合が多く、一部の住宅ローンでは80歳までの完済を目安に設定できる場合もあります。しかし、70歳以上での完済予定では、ローンの破綻リスクが増加する傾向にあります。
一般の人は60歳から65歳で退職し、退職後は年金や貯蓄を取り崩して生活することになりますが、年金や貯蓄だけでは生活費や住宅ローンの返済が足りない場合、65歳を超えてからそれまでと同じような水準で働くことは容易ではありません。そういう点においても、やはり65歳までのローンを組むべきと言えるでしょう。

ボーナス払いを多めに設定されている人

ボーナス返済を含むローン返済計画は、一定の金額であればよく使われる手法ですが、定年退職後に支払い困難に陥ることがよくあります。在職中はボーナスが安定して支給されるかもしれませんが、退職後はその収入が途絶えます。その場合、ボーナス分の返済額が大きく設定されており、退職後の支払いが難しくなることがあります。ボーナスは常に確実に受け取れるわけではないため、特に退職後も返済が続く場合においては、ボーナス返済の割合を多めにすることは避けた方が良いでしょう。

離婚されてしまった人

現代では共働きが一般的で、多くの場合、夫婦二人の収入に基づいて住宅ローンを組むことが多いです。しかし、多くの夫婦は出産や育児による一時的な収入減は想定しても、離婚後に一人で返済する状況は考慮外にしていることがほとんどです。特にアメリカでは結婚の前に離婚の際の持ち分をどのように分配するかを調印してから、婚姻届に調印するというように、離婚の際の財産分与は多かれ少なかれ、もめることは避けられません。昨今の離婚率の上昇に伴い、離婚を原因とする住宅ローンの破綻は珍しくなく、離婚もまた返済困難に陥る一つの要因となっているといえるでしょう。

新築物件を購入した

新築物件は価格が中古物件と比較して高く設定されており、その結果、住宅ローンの金額も増え、月々の支払い額も高くなる傾向があります。さらに、新築物件の価値は購入後速やかに下落することが多いため、住宅ローン残高と物件価値が釣り合わなくなる時期が中古物件より早く訪れる可能性があります。
このことから、新築物件を選択した場合、財務的なリスクが高まり、住宅ローンが支払えなくなるリスクも高くなると言えます。

民間の金融機関ではなく住宅金融支援機構を利用している

民間金融機関は、住宅金融支援機構と比べて審査基準が厳しめに設定されています。これは、返済能力のある借り手が主に利用していることを意味します。そのため、「民間金融機関での借入が破綻のリスクを下げる」と一概には言えませんが、民間金融機関の審査をクリアできる個人は、返済能力が比較的高いと見なされ、経済的困難に直面するリスクが低い傾向にあると言えます。

住宅ローンが支払えなくなった場合のその後の流れ

住宅ローンの支払いが滞り、支払いが滞納すると以下のような流れで競売へと向かいます。
まずは、下の表をご覧ください。

	時期	状況
1	滞納開始から3か月程度	支払いが厳しいと感じる
		滞納が始まる
		督促状や催告状が届く
2	滞納開始から6カ月程度	一括返済を求められる
		競売の申し立てがされる
		競売開始決定通知が届く
3	滞納開始から1年程度	現況調査が行われる
		競売が実施される
		退去を命じられる

ここからは、滞納開始から退去命令までの流れを細かく解説していきます。

滞納開始から3か月程度

住宅ローンの返済が遅れた場合、銀行や信用金庫などの金融機関から支払いを促すような連絡や文書が送られてきます。

2ヶ月以上の滞納後には、状況説明のための来店依頼や催促状が届くことがあります。さらに、一般的に3ヶ月以上の滞納が続くと、個人の信用情報に遅延が記録されることが多いです。

滞納開始から3カ月後から6カ月程度

滞納が3〜6ヶ月続くと、「期限の利益の喪失」に関する通知が送られます。

「期限の利益」とは、ローンを月々分割で返済できる権利を意味します。

この権利を失うと、住宅ローンの残り全額を即時に一括で支払う必要があります。保証会社との契約がある場合、期限の利益を喪失した後は保証会社が「代位弁済」を実行し、債権者となって債務者に対し一括返済を求め、同時に競売の準備を進めます。

滞納開始から6カ月後から1年程度

代位弁済後にも返済がなされない場合、保証会社は裁判所に競売の申立てをします。申立てが認められると、「競売開始決定通知」が発行され、不動産の差し押さえと競売手続きの開始が告げられます。この通知後、「現況調査」が行われ、競売のスケジュールが決定されます。任意売却の選択肢もありますが、開札日前日までが期限です。約1年半後、競売が完了し、落札者が出ると、元の住人は立ち退きを余儀なくされます。居住を続ければ、裁判所から強制退去の手続きが取られます。

住宅ローンが支払えなくなった場合の5つの対処方法

住宅ローンが支払えなくなった場合の対処法としては、以下のような5つの対処方法があります。

• 銀行に条件変更の相談をする
• 保険適用が無いか確認する
• 借り換えを検討する
• 売却する

ここからはそれぞれのメリット・デメリットについて細かく解説していきます。

銀行に条件変更の相談をする

金融機関に連絡を取ることで、住宅ローンの返済プランに変更を加える可能性があります。この変更によって借入金額が減少するわけではなく、返済計画の調整が行われます。例えば、返済期間を延長して月々の支払い額を軽減したり、均等払いに切り替えたりすることが考えられます。また、子供の教育費用が減少するまで一時的に返済額を下げるといった選択肢もあります。しかし、契約内容によっては期間延長が不可能なケースもあるため、まずは金融機関への相談から始めるべきです。早めの相談が望ましく、もし滞納してしまっても、問題から逃避せずに金融機関に現状を伝えることが重要です。

保険適用が無いか確認する

病気やケガ等で住宅ローンを支払えなくなってしまった場合、保険が適用できる可能性があります。保険については以下の通りに分かれております。

• 団体信用生命保険（団信）
• 民間の保険

ここからはそれぞれの保険について解説していきます。

団体信用生命保険（団信）

団体信用生命保険（団信）は、加入者が亡くなったり一定の重度障害になった場合、住宅ローン残高が支払われる制度です。ほとんどの場合、住宅ローン利用時に加入が求められます。契約オプションには「三大疾病保障」や「八大疾病保障」があり、特定の病気で条件を満たすと、ローン残高の弁済が受けられます。ただし、八大疾病については、がん以外の病気では、診断に加えて就業不能になることが条件になることもあるため、細かい条項の確認が必要です。

民間の保険

団体信用生命保険（団信）以外にも、収入が病気や怪我で減少した場合に補償を提供する任意保険の加入状況を確認することが大切です。これには収入保障保険や就業不能保険、住宅ローン返済支援保険などがあります。これらの保険は、団信でカバーされない病気や怪我による収入減少リスクに対応します。加入している保険の保障内容や対象範囲を見直し、住宅ローン返済のリスク管理を行いましょう。保障範囲や条件は保険商品によって異なるため、詳細を確認することが重要です。

借り換えを検討する

銀行の借り換えを考えるのも一つの手段といえるでしょう。金利の低下により月々の支払いが軽減され、負担が減少する可能性があります。近年の低金利競争により、より良い条件の金融機関を見つけやすくなっています。ただし、借り換えには手数料などのコストがかかり、すべての人にメリットがあるわけではありません。特に、借入金額や残存期間、金利の差によって借り換えのメリットが変わります。

売却する

最も現実的な返済方法は売却といえるでしょう。ただし、売却については以下の通り二つの種類の売却方法があります。

• 一般売却
• 任意売却

ここからはそれぞれの売却方法について解説していきます。

一般売却

一般売却を行うにあたって一番重要なことは「スピード」になります。
不動産業に携わっていない一般の人からすると、自ら買主を探すことは至難の業であり、通常は仲介を通じて物件を市場に出して買主を探すという手法が一般的です。
売却金額が住宅ローンを上回って住宅を売ることは最適ですが、ローン残高がある場合、差額は自己資金で補填する必要があります。また、資金不足時には、新居購入と旧居ローンの組み合わせによる買い替えローンが考えられますが、審査が厳しくなることに注意しましょう。迅速な売却は重要で、より高価格での売却を目指し、得意分野やエリアに精通した不動産会社選びが肝心です。

任意売却

任意売却は、金融機関の同意を得て実行される売却方法で、競売よりも有利に進められることが多いです。任意売却では、競売に出されるより高値での売却が期待でき、金融機関が抵当権の抹消を承認することもあります。また、売却後の残債について、分割払いなどの柔軟な返済方法を相談できる場合があります。しかし、任意売却は専門知識が必要なため、早めに専門家に相談することが推奨されます。任意売却に際しては慎重に業者を選び、悪質な事業者に注意することも大切です。

一般売却の相談も出来るだけ早く不動産会社に相談すると良いでしょう。

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