不動産売却には確定申告が必要？手続きや必要書類、申告不要のケースを解説

「不動産を売却すると確定申告が必要なの？」

「不動産を売ったとき、確定申告しなくてもいいと聞いたけど本当？」

不動産売却後の確定申告に関する質問は多く寄せられます。

確定申告には専門用語が多く、不慣れな方にとっては分かりにくいです。

そのため、確定申告に苦手意識を持っている方も多くいます。

この記事では、不動産売却における確定申告の手続きや必要書類について解説していきます。

不動産売却の確定申告に関する悩みや疑問がある方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で確定申告は必要か

不動産売却における確定申告は条件があり必須ではありません。

売却して利益が出た場合は、確定申告をおこない税金を納める必要があります。

売却時に損失が発生した際は、確定申告の義務はありません。

ただし、確定申告をおこなうことで還付金を受けられる可能性があります。

ここからは下記の2つのケースについて解説していきます。

・確定申告が必要なケース
・確定申告が不要なケース

確定申告が必要なケース

不動産売却で確定申告が必要なケースは、売却時に利益が出たときです。

売却時に発生した利益のことを『譲渡所得』といいます。

売却価格（譲渡価額）から取得費や譲渡費用を差し引いて、残った利益が譲渡所得です。

この譲渡所得に応じて『譲渡所得税』がかかります。

そのほかには下記のケースが確定申告の対象です。

・3,000万円の特別控除の特例を利用するとき
・損益通算および繰越控除の特例を利用するとき

譲渡所得に関してはこちらの記事を参考にしてください。

不動産売却時にかかる税金は？種類や計算方法、節税方法を紹介

確定申告が不要なケース

不動産の売却時に利益が発生しないときは、確定申告をおこなう必要はありません。

しかし、一定の条件を満たしていれば、特別控除や繰越控除の特例を受けられる可能性があります。

不動産を売却して損失が発生しても、確定申告を行うことでお得になるケースがあると覚えておくとよいでしょう。

不動産売却における確定申告の必要書類

不動産売却における確定申告の必要書類は、税務署から入手するものと自分で用意するものに分けられます。

不動産売却における確定申告の必要書類1.税務署から入手する書類

税務署から入手する書類はこちらです。

・確定申告書B
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
・申告書第三表（分離課税用の申告書）

管轄の税務署に取りに行けば入手できますが、国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。

不動産売却における確定申告の必要書類2.自分で用意する書類

自分で用意する書類はこちらです。

・不動産売買契約書（購入時・売却時）
・登記事項証明書
・領収書（登記費用や印紙税など）
・特例を適用する際に必要な書類

特例の適用には用意しておく必要書類が異なります。

詳しくは不動産会社に相談してみてください。

確定申告をおこなう時期

確定申告をおこなう時期は原則として、翌年の2月16日から3月15日までです。

不動産売却における確定申告の手続き

不動産売却における確定申告の手続きは、以下の流れでおこないます。

1.必要書類を用意する
2.譲渡所得税額を計算する
3.確定申告書を作成する
4.確定申告書を税務署に提出する

順番に見ていきましょう。

不動産売却における確定申告の手続き1.必要書類を用意する

まずは確定申告で必要な書類を用意しておきます。

必要書類は先述した『不動産売却における確定申告の必要書類』を参考にしてください。

不動産売却における確定申告の手続き2.譲渡所得税額を計算する

次に譲渡所得税額を計算します。

譲渡所得税額は下記の手順で計算が可能です。

1.譲渡所得を計算する
2.特別控除の特例を利用するのであれば適用する
3.譲渡所得税額を計算する

譲渡所得税額の計算方法1.譲渡所得を計算する

譲渡所得は譲渡価額（不動産の売却価格）から、取得費（不動産の取得価格）と譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引きます。

譲渡所得の計算方法はこちらです。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

取得費が分からない場合は、譲渡価額の5%として計算します。

取得費の一例はこちらです。

・不動産の購入代金
・不動産の購入時に発生した税金
・設備費用

など

また、建物を購入した価格から『減価償却費』を差し引きます。

減価償却費は土地には適用されない点に注意してください。

建物の減価償却費の計算方法はこちらです。

減価償却費=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数※

※経過年数が6か月以上であれば1年、6か月未満は切り捨てて計算する

次に不動産の売却時にかかった譲渡費用を計算します。

譲渡費用の一例はこちらです。

・測量費用
・建物の取り壊しにかかった費用
・賃貸物件を譲渡する際にかかった立ち退き料

など

譲渡所得税額の計算方法2.特別控除の特例を利用するのであれば適用する

適用する特別控除を選択します。

ここでは特別控除の一つである『3,000万円の特別控除の特例』を紹介します。

『3,000万円の特別控除の特例』とは居住用財産である自宅を売却する際に、条件を満たしていれば最大3,000万円の控除が受けられる制度のことです。

控除を受けるには、下記の条件に当てはまる必要があります。

・自らが居住する不動産であること（賃貸物件や別荘などは対象外）
・相続した不動産でないこと
・2年以内に3,000万円特別控除の特例および譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例を受けていないこと
・住まなくなってから3年目の年末を経過するまでに売却していること
・住宅ローンと併用しないこと

譲渡所得税額の計算方法3.譲渡所得税額を計算する

最後に譲渡所得税額を計算します。

譲渡所得税の計算方法はこちらです。

譲渡所得税=（譲渡所得-特別控除額）×税率

税率は不動産の所有期間によって異なります。

不動産を売却した年の1月1日を基準として判断される点に注意してください。

所有期間による税率の違いはこちらです。

譲渡所得の種類	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％	0.63％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％	0.315％

また、所有期間が10年をこえる物件の軽減税率の特例によっても税率が異なります。

譲渡所得のうち、6,000万円までの税率を14.21%まで下げられます。

6,000万円をこえる部分においては20.315%の税率です。

こちらは3,000万円の特別控除の特例との併用ができます。

不動産売却における確定申告の手続き3.確定申告書を作成する

必要書類の用意と譲渡所得税の計算が済んだあとは、確定申告書の作成に入ります。

インターネット環境が整っている方はe-Taxの利用がおすすめです。

e-Taxは自宅にいながら確定申告書の作成から提出まで完結できます。

e-Taxを利用しない方は、下記の書類に必要事項を記入していきます。

・確定申告書B
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
・申告書第三表（分離課税用の申告書）

不動産売却における確定申告の手続き4.確定申告書を税務署に提出する

作成した確定申告書を税務署に提出します。

確定申告書の提出方法は下記の3つです。

・e-Tax
・郵送
・税務署に持ち込む

確定申告をおこなわないとどうなるのか

譲渡所得が発生したのにも関わらず、確定申告をおこなわなければ下記の罰則の対象となります。

・無申告加算税
・延滞税

無申告加算税

『無申告加算税』は申告期限内に確定申告をおこなわないときに課せられる税金です。

納付すべき税額と割合はこちらです。

納付すべき税額	割合
50万円以下	15%
50万円超	20%

確定申告の期限を過ぎても、指摘される前に申告すれば『期限後申告』として取り扱われます。

期限後申告では加算税が5%で済むため、できるだけ早く申告するとよいでしょう。

延滞税

『延滞税』は納付すべき税金を期限内に納付できなかったときに課せられる税金のことです。

納付期限の翌日から完納する日にちまでが延滞税の対象期間となります。

延滞税の額は納付期限から経過した日数により異なります。

下記を参考にしてください。

納付期限から経過した日数	延滞税の割合
2か月を経過するまで	7.3％か延滞税特例基準割合+1％のいずれか低い割合
2か月を経過した翌日以降	14.6%か延滞税特例基準割合+7.3％のいずれか低い割合

まとめ

不動産売却で利益が出たときは確定申告が必要です。

損失になった際は確定申告をしなくてもよいのですが、特例を利用するときは確定申告をおこないます。

確定申告書の提出期限は原則として、翌年の2月16日から3月15日までです。

提出期限に遅れてしまったり、確定申告をおこなわなかったりすると、無申告加算税や延滞税が課せられる可能性があります。

確定申告書の作成は時間がかかることが予想されるため、早めに手続きをしておくとよいでしょう。

不動産売却をご検討であれば、このびにおまかせください。

このびは『株式会社JR西日本イノベーションズ』が運営する不動産の買取再販サービスです。

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