離婚する際の不動産についての整理、売却して精算？スムーズに売却する方法とは？

今回の記事では離婚に伴う不動産の財産分与について解説していきます。

全体の流れとしては以下の通りとなります。

• 財産分与とは？
• 不動産の財産分与をするときのポイント
• 不動産の財産分与の方法とは
• 離婚時の財産分与における注意点とは

財産分与とは？

財産分与とは、離婚に際して、一方が他方に対して財産を分けるように請求することです。

離婚に伴って生じる問題の一つで、子の親権に関する問題と並んで離婚時の重要なポイントとなります。

家や土地も財産分与をする

財産分与の対象となるのは、婚姻後に形成された財産（共有財産）のみです。

共有財産には、現金や預貯金、株式などの有価証券、さらに家や土地など金銭的価値のあるものが幅広く含まれます。

財産分与の対象となるものとならないもの

共有財産であれば、不動産や動産など幅広く財産分与の対象となります。

しかし、婚姻前から一方が保有していた財産や、婚姻後に相続で取得した財産（特有財産）は財産分与の対象とはなりません。

ここで注意が必要なのは、どの時点までの財産が財産分与の対象となるかという点です。

財産分与は離婚によって発生しますが、離婚を前提に別居する場合があります。

この場合、原則として、別居までに形成された財産が財産分与の対象となります。

ただし、別居後も家計が共通であったなどの特殊な事情がある場合は、別居後に形成された財産も一定の条件を満たせば財産分与の対象になることがあります。

基本的には、別居までの財産が財産分与の対象となると考えておくと良いでしょう。

財産分与の種類について

ここで、財産分与の種類について考えてみましょう。財産分与には、以下の3つの性質があります。

清算的財産分与

財産分与の中心となる考え方です。夫婦が婚姻中に築いた財産は夫婦の共有財産であるため、離婚によって清算する必要があります。

基本的には、清算的財産分与では財産を2分の1ずつ分けることが一般的です。

扶養的財産分与

例えば、一方が働き、他方が家事を担当して専業主婦（主夫）をしていた場合、離婚によって一方の収入源が絶たれることがあります。

一方が働いて生活費を稼いでいたとしても、それは他方の家事労働があってこそ成り立つものです。

こうしたケースでは、離婚後の生活を考慮して扶養的財産分与が行われることがあります。

慰謝料的財産分与

特に、一方に原因があって離婚に至るケースでは、その精神的な苦痛を償うための慰謝料を財産分与に含めることがあります。

財産分与では、清算的財産分与をベースに、慰謝料的財産分与の理由があればそれも考慮し、さらに扶養的財産分与も期間を定めて考慮されることがあります。

実際の財産分与の請求については、専門家である弁護士に依頼することが多いでしょう。ここでは、一般的な考え方として理解しておきましょう。

不動産の財産分与をするときのポイント

財産分与の中でも、最も扱いが難しいのが不動産です。不動産は高額であるうえに、住み続けるのか売却するのかという問題が絡むため、簡単には解決しないことが多いです。

不動産が財産分与の対象となるケースには、夫妻共同で購入したもの（登記名義が夫妻共有のケース）や、婚姻中に一方の名義で購入したもの（登記名義が夫妻いずれか一方のみのケース）も含まれます。

ただし、婚姻中に相続で引き継いだ不動産は財産分与の対象にはなりません。

まず、不動産が財産分与の対象となる場合に確認すべきポイントを見ていきましょう。

不動産の登記名義の確認

登記事項証明書の権利部（甲区）（所有権に関する事項）で確認できます。

登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得できますし、婚姻中に購入した不動産であれば登記時の資料からも確認可能です。

住宅ローンの債務者や残債

住宅ローンの債務者や残債を確認します。

債務者は登記事項証明書の権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）の登記目的の欄で確認できます。住宅ローンの残債については、返済明細から確認できますが、繰り上げ返済などをしている場合は、借入先の金融機関に確認し、場合によっては残高証明書を取得する必要があります。

財産分与に該当する期間

財産分与の対象となるのは別居時点までの財産です。住宅ローンについても、別居時点での残債を基準に判断します。

不動産の価値

不動産の価値は固定資産税の評価額や路線価などさまざまですが、財産分与においては時価を用います。

つまり、その不動産を売却するならいくらで売れるかという金額です。

この市場価格は、不動産会社に査定してもらうなどして確認します。

分配方法

不動産の財産分与において最も重要なのが分配方法です。分配方法には、売却して現金を分ける方法や、一方が住み続けて他方に不動産の価値の半分の金銭を渡す方法などがあります。

不動産の財産分与の方法とは

不動産の売却と代金分配方法

財産分与の対象となる不動産をどのように分けるかには、主に2つの方法があります。

一つは売却して代金を分割する方法、もう一つは一方が住み続け、他方がその不動産の価値の半分を現金で受け取る方法です。

不動産を売却し、代金を分割する方法

まずは、財産分与対象の不動産を売却して代金を分割する方法です。

この場合、不動産会社に仲介を依頼して買主を見つけて売却する方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。

不動産の現金化が必須となるため、どちらの方法を取るかをよく検討し、不動産会社と相談しましょう。

一方が住み続け、他方が現金を受け取る方法

次に、一方が財産分与対象の不動産に住み続け、他方がその不動産の価値の半分を現金で受け取る方法です。

不動産の価値は通常、時価を用います。不動産の査定を基に価格を決定し、その半分を現金で渡します。

この方法では、不動産の売却が発生しないため、不動産の価値については不動産鑑定士などの専門家に依頼することが必要です。

住宅ローンがある場合の財産分与

次に、住宅ローンがある場合の財産分与について考えてみましょう。住宅ローンがある場合、不動産の価値が住宅ローンの残高を上回っている状態（アンダーローン）と、下回っている状態（オーバーローン）で対応が異なります。

アンダーローンの場合

アンダーローンであれば、売却して現金を分け合う場合でも、一方が住み続ける場合でも対応は比較的容易です。

売却する場合は、売却代金で住宅ローンを全額返済し、残額を分け合います。

一方が住み続ける場合は、不動産価値からローン残高を差し引いた金額を分け、残りの住宅ローンは住み続ける方が返済します。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合が問題です。

不動産を売却しても住宅ローンが残るため、通常は抵当権も残ります。

抵当権が残っている不動産には買い手がつきにくいため、オーバー部分は共有財産の預貯金で支払ってから売却し、売却代金を分け合います。

住み続ける場合の住宅ローン

一方が債務者で、そのまま住み続けるパターン

債務者がそのまま住み続ける場合は、特に問題はありません。

財産分与で金銭的な清算を行った後、住み続ける人が住宅ローンを返済していけば良いです。

一方が債務者で、他方が住み続けるパターン

住宅ローンの返済者と住む人が異なる場合、住んでいない方が住宅ローンを返済することになります。

この場合、住んでいる方は返済が滞ることを心配します。

返済が滞ると競売のリスクがあるため、債務者を住み続ける方に変更することが考えられますが、これは審査が必要です。

夫妻共同で住宅ローンを借りている場合

夫妻共同で住宅ローンを借りている場合、一方がもう一方のローンを引き受けるには新たな審査が必要です。

連帯債務の場合、金融機関との契約を変更して単独債務にする必要がありますが、これも容易ではありません。

離婚時の財産分与における注意点とは

財産分与の請求期限は2年間

財産分与の請求は、離婚成立から2年間行うことができます。

2年を過ぎると、財産分与の対象となる財産があっても請求できなくなります。

ただし、2年以内に財産分与を完了させる必要があるわけではありません。

請求さえ2年以内に行えば、その後の手続きは続行できます。

住宅ローンの連帯保証人に注意

夫妻共同で住宅ローンを借りている場合（ペアローン）や連帯債務について触れましたが、住宅ローンの連帯保証にも注意が必要です。

連帯保証人は直接の債務者ではありませんが、債務者が返済できなくなった場合、代わりに返済義務を負います。

家に住み続ける場合でも、住み続けない場合でも、連帯保証人であれば返済が滞ったときに請求が来ることになります。

自分が連帯保証人になっている場合は、金融機関に連帯保証の解除を交渉する必要があります。

ただし、審査の条件として連帯保証があるため、必ず解除できるとは限りません。

もし連帯保証人として住宅ローンを支払うことになった場合、支払った分を相手に求償することが可能です。

離婚協議書の公正証書化

例えば、一方が家に住み続け、他方が住宅ローンを支払う場合、住宅ローンの支払いが滞り競売にかけられると、その家に住み続けることができなくなります。

このように、決めた財産分与の内容でも、一方が金銭の支払いを止めることで他方に被害が及ぶことがあります。

そのため、離婚協議書を公正証書として作成することが有効です。

公正証書は公証役場で作成され、これにより返済が滞った場合に裁判を経ずに差し押さえなどの強制執行が可能になります。

少しでも早く売却したい場合の方法について

目的に合わせて少しでも早く売却するためには以下の手法で取り組むと良いでしょう。

• 相場価格を把握して適正価格で売却する
• 買取業者に売却する

ここからはそれぞれについて解説していきます。

相場価格を把握して適正価格で売却する

家を売却する上で最初に行うことは売却価格を調べることです。

家を購入する際には他と比較するために多くの物件を見て来たかと思いますが、売却する場合にも同様で、相場を調べることがとても重要になります。

適正価格を理解していないと市場と乖離した高い価格にこだわりすぎて、売却に必要以上の時間が掛かりすぎることがあります。

相場を調べることで、適切な価格設定ができ、短期間での売却に繋がっていきます。

ここでは、一般の方でも調べられる2つのサイトを紹介いたします。

相場調査方法その①　レインズマーケットインフォメーション

こちらのサイトは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しています。

参照：レインズマーケットインフォメーション

相場調査方法その②　土地総合情報システム

こちらのサイトは、国土交通省が運営・管理しています。

参照：土地総合情報システム　不動産取引価格情報検索

2つのサイトはどちらも実際に売却した価格を見ることが出来るので、近隣物件や築年数が近い物件がどの水準で売却されているかを理解しておきましょう。

買取業者に売却する

やはり一番の手法は買取業者へ売却することです。

確かに、一番高く売るためには仲介経由で売却することが合理的であることは誰もが認めるところですが、先ほどの仲介経由に向いている場合ということで挙げた通り、条件はかなり限られてきます。

また、新築志向の強い日本においては一定のリフォーム等が行われていない中古の住宅を購入する文化はこれから醸成されるフェーズにあり、特に築古の物件を仲介経由で一定期間告知している場合には一度買取業者に声掛けしてみるのも良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では離婚に伴う、財産分与について細かく解説して来ました。

日本では約3組に1組が離婚しているという状況ですが、実際にそうなった場合には仕事も続けながら解決しなければならずなかなか精神的にもつらい作業が続きます。

不動産の売却でお悩みの場合は、株式会社JR西日本イノベーションズが運営する不動産の買取再販サービス「このび」を利用してみてはいかがでしょうか。

「このび」では査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うことも可能で、離婚の際の財産分与に応じた買取を行うことが出来ます。

自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。