契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや免責について解説

2020年4月に民法が改正され、瑕疵担保責任は契約不適合責任と名称が変更されました。

契約不適合責任は不動産売買において、必ず理解しておきたい項目の一つです。

理解をしておかなければ、思わぬ損失を被る可能性があります。

そこで、この記事では契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いや免責などについて解説していきます。

契約不適合責任とは

『契約不適合責任』とは、目的物に対して決められた契約内容に適合しない引き渡しを行った場合、売主が買主に負担する責任を指します。

契約不適合責任の対象は下記の3つです。

・目的物の種類
・目的物の品質
・目的物の数量

不動産売買では引き渡し後に欠陥や不足等が判明した際、契約不適合責任が問われるケースがあります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いはこちらにまとめました。

項目	瑕疵担保責任	契約不適合責任
法的性質	法定責任	債務不履行責任
適用範囲	契約締結時までに生じた瑕疵	契約履行時までに生じた契約不適合部分
適用対象	隠れた瑕疵がある	契約内容に適合しない
買主が請求できる権利	・契約解除・損害賠償請求	・契約解除 ・損害賠償請求 ・追完請求・代金減額請求
損害賠償の範囲	信頼利益	・信頼利益 ・履行利益
期間制限	瑕疵が判明した1年以内	契約不適合に気がついてから1年以内

大きく異なるのは適用対象です。

瑕疵担保責任では隠れた瑕疵があった場合、責任が問われるものでした。

一方で契約不適合責任では欠陥や不足等があれば責任が問われます。

ここで重要なのは「隠れた」という点です。

契約不適合責任はこの隠れたという要件が外れました。

つまり、契約内容に適合しているか否かを判断基準としているのです。

契約不適合責任により買主に与えられる4つの権利

契約不適合責任では買主に下記の4つの権利があります。

・契約解除
・損害賠償請求
・追完請求
・代金減額請求

それぞれの権利の内容について解説していきます。

契約不適合責任により買主に与えられる権利1.契約解除

契約解除権の行使によって、不適合な契約を解除できます。
ただし、契約解除権を行使できるのは売主が追完請求に応じなかった場合に限ります。
買主の都合による契約解除は原則として認められません。

契約不適合責任により買主に与えられる権利2.損害賠償請求

買主が契約不適合により損害を被った場合は、損害賠償請求が可能となります。
注意点としては、損害賠償請求をできるのは売主の過失により損害が生じた場合です。

契約不適合の全ての事例で請求できる訳ではありません。

契約不適合責任により買主に与えられる権利3.追完請求

契約内容に不適合がある場合、買主が売主に対して履行の追完の請求が可能です。

契約不適合責任により買主に与えられる権利4.代金減額請求

契約内容に適合していない状態である場合、代金減額請求が認められます。
履行の追完請求を先に行うことが一般的です。

なお、売主が追完請求を拒否した時点で代金減額請求が可能となります。

契約不適合責任の期間

契約不適合責任には権利を行使できる期間の定めがあります。

下記の事例の期間について見ていきましょう。

・目的物の品質や種類が不適合の場合
・目的物の数量や権利が不適合の場合

契約不適合責任の期間1.目的物の品質や種類が不適合の場合

目的物の品質や種類が不適合であると判明してから、1年以内に売主に通知する必要があります。

通知自体は1年以内ですが、消滅時効前に請求するようにしましょう。

契約不適合責任の期間2.目的物の数量や権利が不適合の場合

目的物の数量や権利の期間は、通常の消滅時効通りの扱いとなります。

通常の消滅時効はこちらです。

・権利の行使が可能となったことを知った時点：5年
・権利の行使が可能となった時点：10年

契約不適合責任の免責

契約不適合責任の免責とは、売買契約後に売主の保証責任を免除することです。

売主側に有利な契約を結ぶことが可能ですが、知っておきたいポイントが3つあります。

・契約不適合責任の免責は売主が有利な契約
・免責の特約は売主と買主の同意が必要
・面積の条件は売主により異なる

それぞれの内容について解説していきます。

契約不適合責任の免責は売主が有利な契約

売買契約では売主側が一定期間の保証責任を負う必要があります。

しかし免責の特約を付ければ、免責事項については契約不適合責任の免除が可能となるのです。

さらに免責事項が多くなれば多くなるほど、売主側に有利な契約となります。

契約不適合責任の免責は売主側にとって有利な契約だといえるでしょう。

免責の特約は売主と買主の同意が必要

免責の特約は売主と買主の双方の同意があって有効とされるものです。

買主側にとって不利な条件だとしても、契約書に記載がある事項は有効となります。

原則として、契約後に免責事項の無効化はできません。

免責の条件は売主により異なる

免責の条件は売主により異なります。

売主が個人の場合であっても、原則として免責の条件はありません。

また、契約後は契約不適合責任免責が無効となるケースを除いて無効にはできません。

まとめ

契約不適合責任とは決められた契約内容に適合しない引き渡しを行った際、売主が買主に負担する責任のことです。

不動産売却において、契約不適合責任について認識しておくことは重要です。

しかし、内容は難しくよく分からないと悩んでしまう売主も多いでしょう。

契約不適合責任については信頼できる不動産会社に相談すると安心です。

不動産売却をご検討であれば、このびにおまかせください。

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