空き家処分を考える際に取り組むことと知っておくことを解説

今回は空き家の処分について解説していきます。

日本では空き家関連の問題が多く、所有者を中心に近隣住民や相続人等も問題の当事者となることがあります。

今回は以下の流れに沿って空き家の処分について解説していきます。

• 空き家を取り巻く環境
• 空き家を早く処分した方が良い理由
• 空き家に関する補助金と控除について
• 空き家を売却する３つの方法

空き家を取り巻く環境

「空き家」とは、一般的には「誰も住んでいない家」のことをいいます。

平成27年（2015年）5月に全面施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」という。）」第2条第1項で定義される「空家等」は、「概ね年間を通して居住やその他利用がされていない建築物（住宅に限らない）」を対象としています。

また、総務省が実施している「住宅・土地統計調査」では、空き家を次の4種類に分類しています。

住宅・土地統計調査における空き家の分類

• 売却用の住宅…新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
• 賃貸用の住宅…新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
• 二次的住宅…別荘などの普段は人が住んでいない住宅
• その他の住宅…1～3以外の人が住んでいない住宅で、転居・入院などで長期不在の住宅や取り壊し予定の住宅など

このうち、「売却用の住宅」、「賃貸用の住宅」、「二次的住宅」の空き家については、別荘などとして現に使用されていたり、売却や賃貸のために管理されていたりすると考えられます。

一方、「その他の住宅」に分類される空き家は、現に人が住んでおらず、長期にわたって不在であり、そのまま放置される可能性が高い空き家といえます。

「その他の住宅」は定期的な利用がされず、管理が不十分な状態となりがちであるため、その増加は近年大きな社会問題になっています。

「住宅・土地統計調査」（総務省）によれば、「その他の住宅」の空き家は、平成10年（1998年）から平成30年（2018年）の20年間で、約1.9倍の182万戸から347万戸に増加しており、今後も急速に増加していくと予想されています。

参照：平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計　結果の概要

「その他の住宅」に分類される空き家の発生原因は、居住者の死亡や転居、実家を相続した子などが居住しないなど様々です。

また、生まれ育った家に愛着があるため売却をためらったり、将来親族の誰かが使うのではないかと考えたり、他人が住むことに対する抵抗感があって賃貸にも出さなかったりして、居住可能な住宅であるにもかかわらず、結果的に空き家になってしまうケースもあります。

しかし、空き家の問題は他人事ではありません。

たとえ今、空き家を所有していなくても、親が一人で暮らしていたりすると、親の死や老人ホームへの入所などがきっかけで、思わぬタイミングで空き家が発生してしまいます。

親が元気なうちから、親が住んでいる家を将来どうするかなどについて、親を含めた親族などの関係者全員で話し合っておきましょう。どうするかを決められないまま住む人がいなくなり、そのまま管理せずに放置すると様々なデメリットが生じます。

空き家を早く処分した方が良い5つの理由

ここからは空き家を早く処分した方が良い理由について解説していきます。

具体的には以下の５つの理由から処分を早くした方が良いことがわかります。

• 税金の支払いを止める
• 家族に負の遺産を相続させてしまう
• 資産価値が下がり高値で売却しにくくなる
• 管理不全空き家、特定空き家に指定されると税金が上がる
• 近隣住民に迷惑が掛かり損害賠償請求される恐れがある

税金の支払いを止める

空き家を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金が課されます。

家に誰も住んでいない状態でもこれらの税金の支払いが必ず必要となるので、注意が必要です。

税金については滞納すると延滞料などを支払う必要があるため支払いを期日内に行うための注意も必要です。

家族に負の遺産（負動産）を相続させてしまう

空き家は相続の対象となりますが、これが古いか住むに適さない状態の場合、負の遺産となるリスクがあります。

さらに、相続税が課される可能性も考慮すると、問題がある空き家は早めに処分することが推奨されます。

もし家族が相続を望まない場合、相続放棄を選択することができますが、これには空き家だけでなく、他の現金資産や財産も放棄することになるというデメリットがあります。

そのため、他に価値がある財産が存在する場合は特に注意が必要です。

自身に何かあった際に家族が空き家の維持に苦労しないよう、事前に処分することで、家族は心配事から解放され、より平穏な日々を送ることができます。

資産価値が下がり高値で売却しにくくなる

空き家の価値は時間が経つにつれて低下することが一般的です。

特に家の場合は住んでいる時よりも空き家になっている方が劣化が早くなります。

これは意外かもしれませんが、人が住んでいることで空気の入れ替え、水道の利用などライフラインが利用されることで使っていない時に比べて劣化が遅くなる傾向にあります。

また、雑草が繁茂することで壁や屋根が草木で覆われてしまい、壁や屋根が常に塗れた状態になることでコンクリートの中性化が進み劣化が進んでしまうのです。

これらの理由から、空き家の売却を検討している場合は、価値が減少する前に早めに手を打つ方が良いでしょう。

また、空き家の状態があまりに良くない場合は、売却前に修繕やリフォームを施すことで、より高い価格で売却することが可能になります。

管理不全空き家・特定空き家に指定されると税金が上がる

「管理不全空き家」とは、適切な管理が行われていないため、「特定空き家」に指定される可能性がある空き家のことを指します。

これは国や自治体が指定し、適正な管理がなされない場合、「特定空き家」の指定を受けることになります。

以前は、管理不全空き家は税金の減額措置が受けられることもありましたが、2023年の法改正により、空き家対策の基準が厳格化され、これらの優遇措置が廃止されました。

現在、管理不全空き家に指定されると、税金が最大6倍になることもあります。

「特定空き家」とは、管理が適切に行われておらず、倒壊の危険があるなど安全性が問題視される空き家を指します。

また、その外観が景観を損ねたり、近隣住民に迷惑をかける場合も、このカテゴリに分類されることがあります。

特定空き家に指定された場合、税金の増加だけでなく、罰金の徴収や強制解体の命令を受ける可能性もあります。

これにより、所有者は管理や手続きの負担、予期せぬ出費に直面することになります。

参照：国土交通省　管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）

近隣住民に迷惑が掛かり損害賠償請求される恐れがある

空き家を放置すると、庭が荒れて景観が損なわれるだけでなく、建物の倒壊リスクが増え、これが近隣住民に危険を及ぼすことがあります。

その結果、近隣住民から損害賠償請求される可能性も出てきます。

損害賠償請求だけで済む場合もありますが、もし倒壊などで重大な事故が発生し、人に危害を及ぼしてしまった場合は、その影響は計り知れません。

そのため、大きなトラブルを防ぐためにも、空き家の管理を徹底するか、処分することを検討することをおすすめします。

空き家に関する補助金と控除について

ここからは空き家に関する補助金と控除の一部について紹介していきます。

インスペクション（建物状況調査）について

インスペクション（建物状況調査）とは、 既存住宅状況調査を指します。

既存住宅状況調査技術者（国土交通省の定める講習を修了した建築士）が、既存住宅状況調査方法基準に従い、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。

インスペクションを実施するメリットは売主及び買主についてそれぞれ以下の通りとなります。

売主のメリット	買主のメリット
・引渡し後のトラブル回避（取引後のクレーム等のトラブル回避に繋がります。）	・より安心して購入の判断ができる（専門家の調査により建物の状況が把握できて、購入の判断の材料になる。）
・競合物件との差別化が図れる（購入希望者に安心感を与え、他の売却物件と差別化できる。）	・メンテナンスの見通しが立てやすい（購入後のリフォームやメンテナンス等の予定を見込んだ取引が可能になる）

各都道府県において例年、既存住宅状況調査(インスペクション)に対する補助金が交付されるので、対象と成る都道府県の補助金を調べて見ると良いでしょう。

参考：滋賀県　令和5年度 既存住宅状況調査(インスペクション)に対する補助金

空き家を売却した場合の3,000万円特別控除

この控除は、被相続人が一人で住んでいた建物及びその敷地を相続し、その空き家を売却する場合に、一定の要件を満たす際に譲渡所得から最高3,000万円の控除ができる制度を指します。この控除の制度のイメージは以下の通りとなります。

参照：国土交通省　空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

この制度の利用には以下の要件を全て満たす必要があります。

• 売主が売却する建物及び敷地の全所有者（被相続人・故人）の相続人又は包括受遺者であること
• 売主が被相続人の住んでいた建物とその敷地の両方を相続又は遺贈により取得したこと
• 売主がその建物及び敷地の売却について過去にこの制度を利用していないこと
• その建物が1981年5月31日以降に建築された物であること
• その建物が区分所有建物ではないこと
• 被相続人が、相続開始直前において、その建物にひとりで住んでいたこと→被相続人が老人ホーム等に入居していた場合には最後にひとりで住んでいたこと
• 買主が売主の親族等ではない第三者であること
• 売買代金が1億円以下であること
• 相続開始の時から売却まで、事業用、貸付用、又は居住の用に利用されていないこと
• その建物が売却時に耐震基準に適合していること

こちらの控除の適用に関してはそれぞれ細かい確認事項が多いため、専門家へ相談することをおすすめします。

空き家を売却する3つの方法

最後に3つの空き家の売却方法について解説していきます。

買取業者に売却する

買取は、不動産会社が転売を目的として行う売却方法です。

通常、不動産会社は転売益を確保するために、市場価格よりもおおむね20％安い価格で購入を提案します。

これにより、売却価格が低くなるというデメリットがあります。

特に、取り壊しが必要な建物の場合、取り壊し費用を自分で捻出できない時には、買取が有効な選択肢となります。

一般的に、取り壊しが必要な建物を購入し、更に取り壊し費用を負担する個人の買主は少なく、そのような物件は一般市場で売却するのが困難です。

一方、買取を専門とする不動産会社なら、建物の状態に関わらず売却が可能です。

ただし、転売益と取り壊し費用を考慮して価格が大幅に下がるため、売却価格はかなり安くなりますが、すぐに売却できるというメリットがあります。

維持費の負担から早く解放されるなど、売却がすぐに可能な点を考慮すると、安価になるデメリットを補う価値がある場合もあります。

取り壊してから売る

空き家を売却する際には、建物を取り壊してから売るという選択肢も考えられます。

建物が古いもののまだ利用価値がある場合は、基本的に取り壊す必要はありません。

しかし、買主が住むことができない状態の建物の場合、売主が事前に解体することで売却がスムーズに進むことがあります。

一般的な戸建ての延床面積は約35坪です。木造建築の解体費用は坪あたり約4万円から5万円で、全体で約150万円程度になることが多いです。

売却に当たり更地として売却する場合は購入先は増える可能性は高いですが、取り壊しに費用が掛かることが難点です。

空き家バンクを利用して売る

空き家を売却する方法の一つとして、空き家バンクの利用があります。

空き家バンクとは、自治体が運営する売却情報のプラットフォームで、一般的な不動産会社では取り扱いが難しい物件も掲載可能です。

このシステムを利用する利点は、通常の不動産市場での取引が難しい物件でも、売り物件として紹介できる点にあります。

たとえば、家財道具がそのまま残されている物件や、急いで売る必要がない物件なども掲載することができます。

例えば、空き家を倉庫として使用していて、整理が追いつかず売却活動に踏み出せない場合でも、空き家バンクを通じて販売の機会を見つけることができます。

このように、空き家バンクは様々な状況にある空き家の売却に有効な手段となり得ます。

参照：草津市　空き家情報バンク

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、空き家の処分について解説してきました。

日本では現時点で全体の約14%が空き家状態であり、今後のその数値は増えることが確実視されています。

保有しているだけで処分に困っている空き家に関しては、まずは買取業者に価格を相談してみてはいかがでしょうか。

株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスです。

空き家は仲介経由での売却が難しい場合が多いため、簡易査定などを行って売却の実現性や具体性を挙げていくことが、空き家の処分の第一歩と言えるでしょう。

空き家の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。