家の買い替えって大変？いくらぐらいかかるの？項目と費用について徹底解説！

家の住み替えを考える際、初めて家を購入した時よりも多くの諸費用が発生する可能性があります。

初回の購入では賃貸住宅や実家からの引越しで購入に関する費用のみがかかっていたかもしれませんが、住み替えの場合、家の売却と購入を同時に行うため、その費用は多岐にわたります。諸費用は基本的に自己資金で用意する必要があり、場合によっては数百万円になることもあるため、見積もりを誤ると資金計画が失敗してしまいます。ここでは、住み替えにかかる諸費用について知っておきたいことや節約する方法などを解説します。

住み替えの方法とそれぞれのメリット・デメリット

住まいの住み替えでは、現在の家の売却と新居の購入をほぼ同時に進める必要があります。住み替えの方法は「売却先行」と「購入先行」の2つに大別され、それぞれのスケジュールが異なります。

理想的には売却と購入を同時に進めることですが、タイミングのコントロールが難しいため、多くの場合、どちらかを先に行うことになります。

売却先行による住み替え

売却先行では、現在の住まいを売却してから新居を購入します。

ここからは売却先行による住み替えの場合のメリットとデメリットについて解説していきます。

売却先行のメリットとデメリット

売却先行で進める際のメリットとしては以下の通りとなります。

• 資金計画を立てやすい
• 余裕を持って買い手と交渉できる

一方で、売却先行で進める際のデメリットとしては以下の通りとなります。

• 仮住まいが必要になることが多い
• 新居の購入を急いで進めてしまう可能性がある

売却先行では、先に売却手続きが完了すれば売却代金が確定するため、新居の購入資金が明確になります。

住宅ローンの融資金額などの資金計画についても、購入前に明確にできるのがメリットです。

また、余裕を持って売却活動ができるため、価格交渉を有利に進めやすくなります。

一方、売却を先に進めた場合、新居が決まるまでの仮住まいを探す必要があります。

引越しが2回になるうえに、仮住まいの費用がかかるのがデメリットと言えるでしょう。

売却先行に向いている人

売却先行に向いている人の特徴としては以下の通りとなります。

• 現在の住まいを妥協せずに売りたい人
• 住み替え資金に余裕を持たせたい人
• 実家などで仮住まいが確保できる人

購入先行による住み替え

次に購入先行での住み替えについて解説していきます。

購入先行では、新居を購入してから現在の住まいを売却します。

購入先行のメリットとデメリット

購入先行で進める際のメリットとしては以下の通りとなります。

• 新居探しに時間をかけられる
• 仮住まいが不要

一方で、購入先行で進める際のデメリットとしては以下の通りとなります。

• 二重ローンになる可能性がある
• 売却を急ぐ必要がある

購入先行では、新居探しに時間をかけられるため、予算に合った条件の良い物件が見つかるまで待つことができます。

また、仮住まいが不要で、引越しも1回で済むため余分な出費を抑えられます。

ただし、一時的にでも家を2つ持つことになるため、二重ローンに注意が必要です。

二重ローンになると今の住まいの売却に焦りを感じ、売却価格を妥協せざるを得なくなるかもしれません。

購入先行に向いている人

そして、購入先行に向いている人の特徴としては以下の通りとなります。

• 資金計画に余裕がある人
• じっくりと住み替え先を検討したい人
• 住宅ローンの返済が完了、もしくは残りわずかな人

自分たちが売却先行型か購入先行型かどうかは、物件の売却状況や資金計画等を考慮して決めると良いでしょう。

家の住み替えにかかる諸費用

現在住んでいる家の売却にかかる諸費用

現在住んでいる家を売却する際には、一般的に売却価格の約5％の費用がかかります。以下に主な諸費用を示します。

仲介手数料

計算方法: 売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税（10％）

内容: 不動産仲介会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、上限額が定められています。現在の消費税率は10％ですから、「売却価格 × 3.3％ + 6.6万円」となります。

※2024年７月１日の宅建業法の一部改正により、物件価格が800万円以下の低廉な空家等については、仲介手数料の上限が33万円（税込）となりました。
この場合、媒介契約の締結に際しあらかじめ、報酬額について宅建業者から説明を受け、合意する必要があります。

印紙税

目安: 1万～6万円

内容: 不動産売買契約書には、収入印紙を貼付し、印紙税を納付します。2024年3月31日までに作成された契約書には軽減税率が適用されます。

成約価格範囲	本則税率	軽減税率
10万円超～50万円以下	400円	200円
50万円超～100万円以下	1,000円	500円
100万円超～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～1千万円以下	1万円	5,000円
1千万円超～5千万円以下	2万円	1万円
5千万円超～1億円以下	6万円	3万円
1億円超～5億円以下	10万円	6万円
5億円超～10億円以下	20万円	16万円
10億円超～50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

住宅ローン繰上返済手数料

目安: 1万～3万円

内容: 住宅ローンの残債を一括返済する場合に金融機関に支払う手数料です。

抵当権抹消費用

目安: 5,000～2万円（住所変更登記は別途かかります）

内容: 住宅ローンの残債を一括返済する際に必要な抵当権の抹消手続きの費用です。この手続きは通常、司法書士に依頼します。住所変更登記も行う場合、合計で3万5,000円程度になることもあります。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

目安: 所有期間が5年以下の場合、譲渡所得の39.63％。

所有期間が5年超の場合、譲渡所得の20.315％。マイホームの場合、3,000万円の特別控除の特例あり。

内容: 家を売却して利益が出た場合に発生する税金です。譲渡所得税には住民税と復興特別所得税も含まれ、売却価格から取得費や諸費用を差し引いた金額（譲渡所得）に対して課税されます。マイホームの特別控除を利用することで、譲渡所得のうち3,000万円までは非課税となりますが、この特例は住宅ローン控除との併用ができません。

物件の購入費用

住み替えを検討する際には、物件の購入価格も考慮する必要があります。主な費用項目は以下の通りです。

登録免許税

内容: 土地や建物の所有権を登記する際にかかる税金です。税率は登記の種類によって異なり、固定資産税評価額に対して計算されます。例えば、土地の所有権移転登記は2.0％（2026年3月31日までは1.5％）、住宅用家屋を新築したときの所有権保存登記は0.4％（2024年3月31日までは0.15％）、中古住宅の所有権移転登記は2.0％（2024年3月31日までは0.3％）です。

不動産登記費用

内容: 不動産登記の手続きは通常司法書士に依頼し、その報酬額は5万～10万円程度です。

住宅ローンの事務手数料・保証料

内容: 住宅ローンを申し込む際の事務手数料や保証料です。ネット銀行では「借入金額×2.2％」、メガバンクでは「約3.3万円」が相場です。多くの銀行では保証料が不要となっています。

火災保険・地震保険料

内容: 物件の種類や保険期間によりますが、数万～十数万円を見込んでおくと良いでしょう。

不動産取得税

内容: 土地や建物を購入した際にかかる税金です。購入後、住んでいるエリアの役所から納税通知書が送られます。不動産取得税の額は、固定資産税評価額に税率4％をかけて計算されます。一定の条件を満たせば、固定資産税評価額から控除が受けられます。

土地と住宅については、2024年3月31日までに取得した場合、税率が3％に軽減されます。また、宅地や宅地と同じ扱いを受ける土地は、評価額の2分の1の軽減措置があります。

固定資産税・都市計画税の清算金

内容: 不動産を所有すると、毎年固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。固定資産税と都市計画税は、1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている人に請求されます。そのため、不動産売買で年の途中で所有者が変わる場合、買主が売主に日割りで精算します。

管理費・修繕積立金の清算金

内容: マンションの場合、管理費と修繕積立金も日割りで清算します。これも不動産売買に伴う清算金の一部です。

その他の費用

引越し費用として20万～40万円程度を見込んでおくと良いでしょう。家族の人数や家具の量、引っ越す時期によって金額は変わります。

新居を購入するために住宅ローンを借りる場合、頭金が必要なこともあります。頭金は必ずしも費用とは見なされませんが、住宅ローンの審査を通過するためには用意しておいた方が良いかもしれません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では家の買い替えにかかる費用について重点的に解説してきました。

家の買い替えでは住んでいる家がいくらで売却できるかどうか不安かつ重要なポイントとなります。

そんな時は、株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスに一度相談してはいかがでしょうか。

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自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。