抵当権抹消に必要な書類一覧 | 自分で抵当権抹消手続きするのに必要な書類とは

売却を検討する家に抵当権が設定されている場合、売却時には抵当権抹消が必要です。

抵当権抹消手続きは、「専門家に依頼」または「自分で手続きする」方法があり、いずれにしても必要書類がいくつかあります。

この記事では、抵当権抹消手続きの必要書類や自分で手続きするメリット・注意点について解説します。

抵当権抹消とは？

抵当権抹消とは、不動産に設定された抵当権を抹消する登記手続きです。

法務局の管理する不動産の登記簿には、不動産の面積や所在地・所有者といった情報とともに、抵当権などの権利関係の情報も記録されています。

この登記簿に記録された抵当権を抹消する手続きを「抵当権抹消登記」と呼びます。

抵当権とは？

抵当権とは、お金を貸す側が不動産を担保にできる権利です。

抵当権を設定することで、万が一、返済してもらえない状況になっても貸す側は不動産を強制的に売却しお金の回収が可能になります。

そのため、住宅ローンや不動産担保ローンなどで融資を受ける際に、金融機関は不動産に抵当権を設定するのです。

設定された抵当権は借りたお金を完済することで抹消できます。

ただし、完済すれば自動的に抵当権が抹消されるわけではなく、不動産の所有者による手続きが必要です。

抵当権の抹消に手続きが必要なケース

抵当権抹消手続きが必要なケースは、主に以下の3つです。

• 住宅ローンを完済したとき
• 不動産を売却するとき
• 新しく不動産を担保に融資を受けるとき

抵当権が設定されているからといって、返済が滞っていない状況で金融機関が一方的に不動産を売却することはありません。

完済さえしていれば抵当権が行使されることはないため、抵当権が付いたままでもそのまま生活する分には問題はないでしょう。

しかし、登記簿上抵当権が残っていると、対外的には「住宅ローンの残っている不動産」と見られます。

そのため、不動産の売却や住宅ローンの借り換えなどの新たに不動産を担保とする融資は受けにくくなります。

例えば、不動産を売却するにしても抵当権の付いた不動産をわざわざ買いたいと思う人はいないでしょう。

基本的には不動産売却時に不動産会社から抵当権の抹消を求められるケースがほとんどです。

また、住宅ローン完済時に抵当権抹消手続きを行わずに長期間放置していると、所有者が死亡する・金融機関が倒産するなどで将来抵当権抹消が必要なタイミングで手続きが難しくなる恐れもあります。

住宅ローン完済時には、売却の予定がなくても早い段階で抵当権抹消手続きを行っておくことが大切です。

抵当権抹消手続きの基本的な流れ

抵当権抹消手続きの大まかな流れは、以下の通りです。

• 必要書類の収集
• 法務局で抵当権抹消登記手続き
• 登記完了の確認

抵当権抹消登記は、不動産を管轄する法務局に必要書類を提出することでできます。

登記申請後審査を経て抵当権抹消登記が完了するので、完了後に登記事項証明書を取得するなどして登記完了を確認しましょう。

登記手続きは、申請する法務局によっても異なりますが、申請から1日～10日ほど時間がかかります。

また、手続きは自分で行うだけでなく、司法書士などに代行してもらうことも可能です。

抵当権抹消の必要書類一覧とそれぞれの取得方法

抵当権抹消登記の際に必要な書類は、以下の通りです。

• 登記申請書
• 登記原因証明情報
• 抵当権者からの委任状
• 登記識別情報または登記済証
• 金融機関の資格証明書
• 登記事項証明書

登記申請書

抵当権抹消登記の申請書類です。

法務局の窓口やホームページで入手できるので、取得後必要事項を記入していきましょう。

記入には細かいルールもあり、記入ミスは申請後「補正」指示を受け再度法務局に出向く必要があるので、慎重に記入することが大切です。

法務局のホームページの記入例を確認しながら記入していくとよいでしょう。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、登記の理由を証明するための書類です。

抵当権抹消登記の場合、住宅ローン完済の証明書（弁済証書または解除証書）が登記原因証明情報となります。

完済の証明書は、住宅ローン完済後金融機関から送られてくるので大切に保管しておきましょう。

抵当権者からの委任状

抵当権者とは抵当権を設定した人にあたり、住宅ローンの場合は貸し出した金融機関です。

抵当権の抹消登記は、抵当権者と所有者が共同申請する必要がありますが、委任状があることで所有者のみで申請できます。

委任状も完済の証明書と一緒に金融機関から送られてくるので大切に保管しておきましょう。

登記識別情報または登記済証

登記識別情報とは、不動産の登記が完了した際に法務局から発行される書類です。

以前は紙の登記簿の謄本が登記済証（権利証）として発行されていましたが、現在は登記簿の電子化により数字と符号で作成されたパスワードである登記識別情報が通知されています。

登記識別情報または権利証は、抵当権設定時に発行され金融機関が保管しています。

金融機関によっては、完済の証明書などと一緒に送ってくれるので確認しましょう。

金融機関の資格証明書

金融機関の登記簿上の情報を記載した書類です。

こちらも完済後に送られてくる書類に含まれます。

なお、資格証明書は発行から3ヵ月の有効期限があり、期限を超えた場合は金融機関に依頼して再発行してもらう必要があります。

登記事項証明書

登記簿の内容を確認するための書類です。

法務局に申請することで取得できます。

自分で抵当権抹消手続きするメリット

抵当権抹消手続きは「自分でする」か「司法書士などに依頼する」のいずれかで行います。

ここでは、自分で手続きするメリットとして以下の3つを解説します。

• 専門家に依頼する費用を削減する
• 手続きに必要な知識を身につけられる
• 自分のペースで手続きできる

それぞれ見ていきましょう。

専門家に依頼する費用を削減できる

専門家に手続きを依頼すると報酬を支払う必要があるため、自分で手続きすることでコストの削減が可能です。

依頼先や内容によって費用は異なりますが、司法書士に依頼した場合で1.3万円～1.8万円程の費用がかかります。

ただ、費用をかけても司法書士に依頼したほうが手間や時間をかけずに済むというメリットもあるものです。

とくに、抵当権抹消を長年放置していた場合などでは手続きも煩雑になる恐れもあるので、専門家への依頼を検討したほうがよいでしょう。

また、売却に伴う抵当権抹消登記の場合、ミスを防ぐために金融機関が司法書士への依頼を必須とするケースもあるので注意が必要です。

手続きに必要な知識を身につけられる

抵当権抹消手続きを自分で行うことで、申請の流れや必要書類の収集方法など自分の知識を増やすことにつながります。

登記手続きについて知識が増えれば、今後他の登記申請する際にも役立つでしょう。

複数不動産を所有しているなど今後も登記手続きが発生するなら、自分でできるようになっておくことで司法書士報酬の削減にもなります。

自分のペースで手続きできる

司法書士に依頼しないので、自分の都合に合わせて手続きを進められます。

プロに依頼すると、依頼や書類の提出などある程度はスケジュールの調整が必要です。

急ぎで手続きが必要なケースでは、間に合わない場合もあるでしょう。

自分のペースで必要なタイミングに合わせて手続きを進められるのは、メリットといえます。

自分で抵当権抹消手続きする際の注意点

自分で手続きする場合、以下の点には注意が必要です。

• 書類不備による申請の遅れに注意する
• 法務局で対応に時間がかかる場合がある
• 必要書類の期限切れに注意
• 住所・氏名変更が必要なケースがある

それぞれ見ていきましょう。

書類不備による申請の遅れに注意する

必要書類に漏れがあったり申請書に記載ミスがあったりすると、法務局から修正指示が入ります。

その場合、不備を修正するために再度法務局に出向く必要があるので手間や時間が余計にかかるでしょう。

しかし、修正指示に従わないと抵当権抹消登記が完了しないため、修正が必要な場合は速やかに対応することが大切です。

また、修正が入ることで審査の時間が延長し、登記完了までの時間がより長くなってしまう点は気を付ける必要があります。

売却に伴う抵当権抹消登記などでは、抹消登記が完了しないことで買主とトラブルに発展する恐れもあるでしょう。

申請時に提出書類や記入内容をしっかり見直し、修正なしで登記できるようにすることが大切です。

法務局での対応に時間がかかる場合がある

法務局の窓口で手続きする場合、営業時間である平日の日中に自分で出向く必要があります。

仕事が忙しいなどで法務局に出向く時間が取れないケースもあるでしょう。

また、混み合う時期などでは法務局での申請手続きにも時間がかかる場合もあります。

自分で手続きする場合は、時間に余裕をもってスケジュールを調整しておくようにしましょう。

必要書類の期限切れに注意

必要書類の中には有効期限が定められている書類もあります。

例えば、登記事項証明書・金融機関の資格証明書などは発行から3ヵ月の有効期限があり、期限が切れれば再発行が必要です。

また、登記識別情報や権利証は紛失すると再発行できないため、別の方法での証明が必要になります。

必要な書類の期限切れ・紛失をしてしまうと、余計に手間や時間・費用がかかるので、書類の有効期限をチェックし申請までは大切に保管しておくようにしましょう。

住所・氏名変更が必要なケースがある

登記簿に記載されている所有者の住所・氏名が現在の状況と異なる場合は、抵当権抹消登記だけでなく住所・氏名の変更登記も必要です。

例えば、結婚や引っ越し後に所有者の登記を変更していないケースが該当します。

この場合は、申請時に別途住民票などの必要書類が増えるため、事前に必要書類や手続きを確認しておくようにしましょう。

抵当権抹消の必要書類に関するよくある質問

最後に、抵当権抹消の必要書類に関するよくある質問をみていきましょう。

抵当権抹消手続きにかかる期間はどれくらい？

申請する法務局や時期によっても異なりますが、1日～10日ほどが目安となります。

ただし、書類に不備があるなどで修正が必要になるとそれ以上時間がかかる恐れがあるので、時間に余裕をもって早めに手続きするようにしましょう。

書類が紛失した場合の対処方法は？

金融機関から発行された書類を紛失した場合は、金融機関で再発行してもらうことが可能です。

金融機関の窓口で手続きするようにしましょう。

ただし、再発行時には手数料が必要になるケースもあります。

また、長期間抵当権抹消登記を放置していたケースでは、金融機関が倒産し再発行依頼できない場合もあるので、その場合は司法書士などプロに相談することをおすすめします。

抵当権者が遠方にいる場合の手続き方法は？

抵当権抹消登記は所有者・抵当権者共同での申請が必要ですが、抵当権者の委任状があれば所有者単独で申請できます。

抵当権者が金融機関であれば、住宅ローン完済時に委任状が送られてくるのが一般的です。

委任状がない場合は、抵当権者に依頼して必要書類とともに委任状を作成してもらうようにしましょう。

まとめ

抵当権抹消登記を行う場合、申請書や登記原因証明情報・登記事項証明書など複数の書類が必要です。

書類によっては有効期限も定められているので、書類入手後は速やかに手続きを行うようにしましょう。

抵当権抹消登記は自分でも手続きできますが、プロに依頼したほうが手間やトラブルなく手続きできるので、プロへの依頼も視野に入れるとよいでしょう。

売却時の抵当権抹消登記手続きについては、不動産会社が司法書士の紹介などサポートしてくれる場合もあるので、相談してみるのもよいでしょう。

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