中古物件を頭金なしで買うことはできる？中古物件の頭金の額やフルローンで購入するメリット・デメリット

「住宅ローンの頭金って用意しないとダメ？」

中古物件を住宅ローンで購入する際には、頭金を用意するのが一般的です。

しかし、中には頭金の用意が間に合わないけど住宅購入を検討しているという方もいるでしょう。

この記事では、中古物件を頭金なしで買えるかどうか、フルローンのメリット・デメリットに触れながら解説します。

中古物件を頭金なしで購入することは可能か？

結論を言えば、頭金なしのフルローンで中古物件を購入することは可能です。

しかし、頭金ありに比べるとハードルは高くなります。

頭金とは、中古物件購入時に住宅ローン以外で用意する購入資金です。

例えば、3,000万円の中古物件を購入する際、2,500万円を住宅ローンで賄うなら500万円が頭金となります。

中古物件は新築よりも価格が低いとはいえ、現金一括で購入するケースは多くはなく、基本的には住宅ローンの利用が一般的でしょう。

住宅ローンを利用するにしても、頭金を用意する・しないでは返済プランや資金計画に大きな違いがあり、住宅ローン審査にも影響が出てきます。

ただ、頭金がないからといって一概に住宅ローン審査に落ちるわけではありません。

申込者や物件の条件によっても異なりますが、頭金なしでも住宅ローンを組むことは可能です。

フルローンが可能な金融機関を利用する

頭金を用意せず住宅ローンで物件価格をすべてを賄うケースをフルローンと呼びます。

フルローンを検討する際は、希望する金融機関がそもそもフルローンに対応しているかを確認する必要があります。

一昔前は住宅ローンは頭金を用意するのが一般的でしたが、現在は頭金なしでも住宅ローンが組めるケースも珍しくありません。

とはいえ、頭金なしで住宅ローンを組むと借入額が大きくなる分、金融機関も返済してもらえないリスクが高くなるため審査に慎重になるのです。

なかには、物件価格の○○％までとフルローンに対応していない金融機関もあるので注意しましょう。

仮に、フルローンが組める場合でも、金利で不利になるケースもあります。

例えば、住宅金融支援機構のフラット35では、融資率（住宅価格にしめる借入額の割合）が9割を超えると金利が高くなるという特徴があります。

フルローンを検討する場合は、事前に金融機関が対応しているか・金利が不利にならないかまで確認することが大切です。

物件の評価額や信用力が重要

住宅ローンは、フルローンだからといって審査に通らないわけではありません。

住宅ローンの審査では、個人の信用力や物件の評価額が審査に大きく影響します。

たとえば、フルローンで3,000万円を希望する場合でも、年収400万円と年収600万円では審査の可否は変わってくるでしょう。

同じ年収であっても、物件の担保価値が3,000万円と2,000万円では、やはり審査結果は変わってきます。

フルローンだから落ちるというよりも、希望額に対して年収が見合わない・物件の価値が足りていないといった理由で落ちる可能性が高いものです。

特に、中古物件は新築よりも担保評価が下がります。

そのため、住宅ローンが組めない・組めるけど希望額にたりない（減額）というケースも少なくないのです。

諸費用も含めた資金計画が必要

頭金は、住宅ローン以外で用意する物件の購入費用とお伝えしましたが、購入費用は物件価格だけではありません。

中古物件の購入には、仲介手数料や各種税金などさまざまな費用も必要になるため、それらの費用まで含めた価格が購入費用になるのです。

一般的に、不動産の購入では物件価格の5～10％の諸費用がかかると言われています。

たとえば、3,000万円の物件を購入するなら、150万円～300万円が諸費用の目安です。

この諸費用まで含めた分を住宅ローン＋頭金（自己資金）と賄う必要があります。

中古物件の購入費用（物件の価格＋購入の諸費用）＝住宅ローン＋頭金（自己資金）

フルローンは、基本的に物件価格のみを頭金なしで購入するローンを指します。

頭金は0円でも諸費用を自己資金で用意する必要があるため、資金計画を入念に立てることが重要です。

なお、諸費用まですべて住宅ローンで賄うケースをオーバーローンといいますが、オーバーローンはより審査が厳しくなるので注意しましょう。

中古物件購入時の一般的な頭金の額とは？

仮に、頭金を用意するとなるとどの程度の額を用意する必要があるのでしょうか？

ここでは、頭金の額について詳しくみていきましょう。

物件価格の10〜20%が目安

住宅金融支援機構の「2023年度フラット35利用者調査」による、資金調達内訳は以下の通りです。

	手持ち金	融資金	その他資金
2023年度	496.6万円	3,238.3万円	185.9万円
2022年度	480万円	3,265.9万円	178.9万円

手持ち金（自己資金）の割合が住宅費用に対して12％ほどという結果が出ています。

つまり、頭金は物件価格の10～20％ほどが目安となると言えるでしょう。

頭金が少ないとローン審査が厳しくなることがある

頭金が少ないことで借入額希望額が上がってしまいます。

そのことで住宅ローン審査が厳しくなる点には注意が必要です。

たとえば、3,000万円の物件を購入する際、600万円の頭金があれば借入希望額は2,400万円となります。

一方、フルローンなら3,000万円が借入希望額となるため、同じ年収・同じ物件では頭金ありよりも審査のハードルが上がってしまうのです。

また、頭金がないことで貯蓄性や資金計画力などの印象もマイナスになるケースもあるでしょう。

中古物件を頭金なしでフルローンにするメリット

頭金なしでフルローンにすると以下のようなメリットがあります。

• 手元資金を他の用途に回せる
• 買い時を逃さない
• 住宅ローン控除で有利になる

手元資金を他の用途に回せる

頭金に回せる自己資金をあえて頭金に回さないのであれば、その分の資金を手元に残せます。手元に残した資金で、家具の購入費やリフォーム費用・当面の生活費・教育費など他の用途を検討できるのは大きなメリットといえるでしょう。

頭金で手元資金が大きく減少すると、他の支出に対応できなくなる可能性もあるものです。

家は購入後にも維持費がかかるため、手元資金がないと対応できないケースもあります。

購入後に突発的な支出や収入減少などが起きる可能性もゼロではないでしょう。

手元資金を残しておくだけでも生活への安心感は大きく変わってくるものです。

手元資金で資産運用すれば、返済額が大きくなる分をカバーしてもお得になるケースもあるでしょう。

自己資金があるケースでは、いくら頭金に入れるかは返済のバランスを考慮しながら慎重に判断することが大切です。

買い時を逃さない

これから頭金を貯めるケースでは、頭金が貯まるまで家が購入できないというデメリットが生じます。

たとえば、300万円の頭金を貯めるために毎月5万円貯蓄する場合、300万円貯まるのに5年かかります。

貯めている5年の間に、理想の物件に出会ったとしても頭金が溜まっていないことを理由に諦める必要が出てしまうのです。

一方、頭金なしで購入するなら理想の物件と出会えば、すぐに購入に動けます。

条件の良い物件ほど人気が高くすぐに売れてしまいます。

仮に、理想の物件を買い逃してしまうと、次の同じような条件の物件に出会える保証はありません。

不動産は同じものが2つとないものです。

理想の物件を逃さずに購入に踏み切れるのは、家選びのうえで大きなメリットといえるでしょう。

住宅ローン控除で有利になる

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、住宅ローン控除の適用が検討できます。

住宅ローン控除とは、住宅ローン残高に応じて一定額を所得税・住民税から控除できる税制優遇措置です。

住宅ローンを借り入れした年や住宅性能によって異なりますが、中古住宅の場合は年末時点の住宅ローン残高×0.7％を10年間控除できます。

住宅ローン控除は、住宅ローン残高によって控除額が決まってくるため、借入額が大きくなるフルローンは控除額を大きくしやすいのです。

ただし、住宅ローン控除は中古住宅の性能によって控除できる上限額が決められており、上限によってはフルローンのすべてを控除できない可能性があります。

控除額によってはフルローンで金利が上がるほうが不利になる場合もあるので、シミュレーションして検討することが大切です。

また、控除を利用するには購入する建物や入居年度など細かい要件もあるので、事前に確認しておくようにしましょう。

中古物件をフルローンで購入する際のデメリット

フルローンで購入すると住宅ローン審査が厳しくなる以外にもデメリットがあるので注意が必要です。

フルローンのデメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

• 毎月の返済の負担が大きい
• 金利負担が多くなる
• 売却時にオーバーローンになりやすい

毎月の返済の負担が大きい

借入額が大きければ、当然返済の負担も大きくなります。

例えば、3,000万円の物件を金利1.5％・返済期間30年（固定金利）の住宅ローンで購入する場合の頭金別の返済額は以下の通りです。

頭金	0円	500万円	1,000万円	1,500万円
借入額	3,000万円	2,500万円	2,000万円	1,500万円
毎月の返済額	103,536円	86,280円	69,024円	51,768万円

頭金が500万円異なると、約1.8万円の毎月の差につながってきます。

毎月の返済額が大きいと生活費の負担が増え、いざというときの支出に対応できない恐れもあるでしょう。

現状では問題なくても、将来子どもが大きくなって支出が増えた・転職で給与が下がったというケースは少なくありません。

頭金を検討する場合は、長期的なライフイベントまで踏まえて慎重に返済プランをシミュレーションすることが大切です。

金利負担が多くなる

住宅ローンは長期に渡り返済するローンのため、金利の負担が大きいという特徴があります。

借入額が大きいほど金利負担の額も大きくなるため、トータルの返済額も大きくなってしまうのです。

先述の例での返済総額は以下の通りです。

頭金	0円	500万円	1,000万円	1,500万円
借入額	3,000万円	2,500万円	2,000万円	1,500万円
返済総額	37,272,960円	31,060,800円	24,848,640円	18,636,480円
利息分	7,272,960円	6,060,800円	4,848,640円	3,636,480円

頭金0円で3,000万円借入れると、返済総額では約730万円も金利でプラスになってしまうのです。

また、変動金利で住宅ローンを組むと金利上昇リスクも高くなる点にも注意が必要です。

売却時にオーバーローンになりやすい

返済におけるオーバーローンとは、ローン残債よりも家の価値が低いことです。

借入額が大きいと、購入した中古物件を売却する際に住宅ローンが完済できないリスクも高くなります。

建物は築年数の経過で資産価値が減少するため、購入時よりも売却時の建物の価値は下がってしまいます。

一方、住宅ローンをフルローンで組むと借入額が大きいので元本の減りは大きくありません。

そのため、住宅ローンの残債よりも建物の資産価値の減少の方が大きくなりやすいのです。

住宅ローン残債よりも建物の価値が下がったからといって、金融機関から一括返済を求められることはありません。

しかし、売却を検討する段階で住宅ローンが大きく残っている可能性があるのです。

売却時に住宅ローンが大きく残っていると、売却金だけでは完済できない可能性が高くなります。

この場合は自己資金などで完済する必要があり、自己資金でも完済できないと売却時ができなくなってしまうのです。

将来的に住み替えなどを検討する場合は、将来の売却まで踏まえて物件選びや住宅ローンの返済プランを考えるようにしましょう。

まとめ

中古物件は頭金なしでフルローンで購入できるケースもあります。

ただし、住宅ローン審査では「フルローンか」よりも年収や物件の担保価値に見合った借入額かが重要になってきます。

フルローンを利用できれば、頭金分の自己資金を他に回せるといったメリットがあります。

しかし、返済の負担が大きいなどのデメリットもあるので、頭金をいくら入れるかは慎重にシミュレーションして検討するようにしましょう。

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