不動産を売却したら税金がかかる？譲渡所得税の計算方法やシミュレーション

「不動産を売却したら税金がかかる？」そんな疑問をお持ちの方もいるでしょう。

不動産を売却し利益が出たら譲渡所得税という税金が発生します。

高額な取引となる不動産売却では、かかる税金も高額になる恐れがあるので計算方法を押さえておくことが大切です。

この記事では、譲渡所得税の計算方法や具体的なシミュレーションを分かりやすく解説します。

あわせて、譲渡所得税を節税できる特例についても紹介するので、売却時の参考にしてください。

不動産売却時には譲渡所得税がかかる

不動産売却の利益は「譲渡所得」と呼ばれる所得に区分され、所得税・住民税の対象です。

この譲渡所得にかかる所得税・住民税を、総称して譲渡所得税と呼びます。

不動産売却の利益とは、大まかには「売却額から購入・売却にかかった費用を差し引いたプラスの部分」のことです。

反対に、費用を差し引くとマイナスになる（赤字になる）場合は、譲渡損失と呼ばれ譲渡所得税は発生しません。

仕組みとしては単純ですが、譲渡所得税の計算には経費を算入する・減価償却を差し戻すなどややこしい部分もあります。

しかし、譲渡所得税が発生してしまうと高額な納税にもなりかねないため、事前に計算方法を押さえておくことが大切です。

以下では、譲渡所得税の計算方法を解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税は、以下の2つのステップで計算します。

• 課税譲渡所得を計算する
• 課税譲渡所得に税率をかけて譲渡所得税を計算する

それぞれ詳しくみていきましょう。

課税譲渡所得を求める計算式

課税対象譲渡所得とは、譲渡所得税を計算する基礎となる譲渡所得額のことです。

以下の計算式で算出できます。

課税譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除

売却額から各種費用と特別控除を差し引いた額が、課税譲渡所得となります。

売却価格とは

売却価格とは、不動産を売った価格のことです。

売買契約書に記載している売却額が売却額に該当します。

また、売却時に固定資産税・都市計画税の清算金を受け取っている場合はその額も売却価格に含まれます。

なお、売却時に金銭ではなく物や権利などで支払を受けた場合は、それらの時価が売却価格とみなされるので注意しましょう。

取得費とは

取得費とは、売却した不動産を取得する際にかかった費用です。

不動産の購入額だけでなく、以下のような費用も含まれます。

• 不動産会社への仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 土地の測量費や造成費・建物の解体費　など

また、建物の場合、取得費から減価償却費を差し引かないといけない点には注意が必要です。

減価償却費とは、建物の経年劣化により減少する価値を表した費用です。

建物は、築年数が経過するほど劣化し資産価値が減少します。

減少した価値の部分は売主が享受したともいえるため、売却時に購入額をそのまま差し引くのではなく、減価償却分を差し引く必要があるのです。

なお、土地の資産価値は経年に左右されないという性質から、土地は減価償却の対象外となります。

そのため、購入時の価格を建物と土地で分けて計算しなければならない点には注意しましょう。

取得費を証明する際には、契約書や領収書などの書類が必要になるので大切に保管しておくことが大切です。

相続で取得した古い不動産のように取得費が分からない場合は、概算取得費として「売却価格×5％」を計上することになります。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、売却にかかった費用です。

以下のような項目が譲渡費用に該当します。

• 不動産会社への仲介手数料
• 印紙税
• 立退料や名義書換料
• 建物の解体費用　など

上記のように売るために直接かかった費用が譲渡費用となります。

固定資産税やリフォーム費用などの不動産の維持・管理の費用は含まれないので気を付けましょう。

特別控除とは

特別控除とは、譲渡所得から控除できる特例などの額のことです。

代表的な特別控除に後述する「3,000万円特別控除」があります。

例えば、3,000万円特別控除を適用すれば、売却額から取得費・譲渡費用を差し引いて、さらに最大3,000万円を差し引くことが可能です。

特別控除は適用する特例により額が異なります。

また、適用するにもいくつかの要件を満たす必要があるので、適用を検討する場合は要件を確認するようにしましょう。

特別控除の特例については、後ほど詳しく解説するので参考にしてください。

譲渡所得の税率

課税譲渡所得が計算できれば、あとは譲渡所得税の税率をかけることで譲渡所得税が算出できます。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて以下の2種類に分かれます。

区分	所有期間	所得税・復興特別所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得	5年超	15.315％	5％	20.315％

所有期間5年を境に、5年以下の短期譲渡所得・5年超の長期譲渡所得に分かれ税率も大きく異なります。

また、所有期間を算出する基準日が「売却した年の1月1日」という点にも注意が必要です。

実際の所有期間が5年超えている場合でも、売却した年の1月1日時点で5年経過していなければ短期譲渡所得に区分されてしまいます。

5年ギリギリで売却を検討している場合は、所有期間も計算したうえで売却のタイミングを検討するとよいでしょう。

不動産売却時に利用できる特例

譲渡所得税は特例を活用することで、大きく節税が可能です。

また、利益が出ていない場合は譲渡所得税は課税されませんが、特例を適用することで所得税などの節税が見込めるケースもあります。

ここでは、譲渡所得で「利益出た場合」「損失が出た場合」それぞれで検討できる特例を紹介します。

利益が出た場合

利益が出た場合で検討できる主な特例は、以下の3つです。

• 3,000万円特別控除
• 10年超所有軽減税率の特例
• 居住用財産の買換え特例

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、マイホームの売却で利益が出た場合に譲渡所得から最大3,000万円控除できる特例のことです。

譲渡所得3,000万円以下であれば、適用することで税金が発生しなくなるため大きな節税が期待できます。

ただし、売却する不動産がマイホームであるなどの要件を満たす必要があるので事前に要件を確認するようにしましょう。

また、3,000万円特別控除は次の10年超所有期間軽減税率の特例以外の特例との併用ができません。

特に、一定期間住宅ローン控除が適用できなくなるため、売却後に住宅ローンを利用して新居を購入する場合は、どちらを適用したほうがいいかしっかりシミュレーションすることが大切です。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えたマイホームを売却した際、譲渡所得税の税率が軽減される特例です。

この特例を適用すれば、譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21％まで引き下げられます。

10年超所有軽減税率の特例は3,000万円特別控除と併用できるため、両方を適用することで大きな節税が見込めるでしょう。

居住用財産の買換え特例

住み替えの売却で利益が出た場合、居住用財産の買換え特例も検討できます。

この特例では、今回の売却での譲渡所得税を将来住み替えで購入した新居を売却する時まで繰延できます。

例えば、今回300万円の譲渡所得税が発生した場合、特例を適用することで今年の課税は無くなり、将来新居を売却した際に300万円の税額が上乗せされるのです。

ただし、この特例は税金の免除ではなく繰延という点には注意しましょう。

将来の売却計画まで視野に入れて適用を検討する必要があります。

損失が出た場合

損失が出た場合、以下の2つの特例の適用が検討できます。

• マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

買い替えの売却時に損失が出た場合に適用できる特例です。

この特例では、損失額を給与所得などの他の所得と損益通算が可能になります。

例えば、損失が500万円で給与所得が400万円なら、損益通算することで所得額が0円となり所得税・住民税の節税が可能です。

また、その年だけで控除できない額は翌年以降3年間繰越できるので、所得額によっては大きな節税になるでしょう。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

買い替えではない売却で適用できる特例です。

この特例では、住宅ローンが残っている不動産を売却し損失が出た場合、住宅ローン残債から売却額を差し引いた額を限度として給与所得などとの損益通算ができます。

それぞれの特例で、新居の条件や住宅ローン残債があるなど要件がいくつかあるので事前に確認するようにしましょう。

不動産を売却したときの譲渡所得税のシミュレーション

ここでは、具体的な譲渡所得税を計算してみましょう。

以下の条件で計算していきます。

• 売却額：5,000万円
• 所有期間：8年
• 購入額：4,000万円（土地1,500万円/建物2,500万円）
• 購入にかかった費用：300万円
• 減価償却費：1000万円
• 売却にかかった費用：400万円

以下で、課税譲渡所得を計算します。

先に取得費と譲渡費用を算出しましょう。

取得費：2,500万円(建物の購入価格)-1,000万円(減価償却費)+1,500万円(土地の購入価格)+300万円(購入にかかった費用)=3,300万円

次に、課税譲渡所得を算出します。

課税譲渡所得：5,000万円（売却価格）－,3,300万円（取得費）－400万円（譲渡費用）＝1,300万円

建物の取得費からは減価償却費を差し引く点には注意しましょう。

課税譲渡所得が分かれば税率を乗じて譲渡所得を計算します。

所有期間が8年なのでこの例では長期譲渡所得の税率が適用され、税額は以下の通りです。

譲渡所得税：1,300万円×20.315％＝約264万円

この場合、約264万円の譲渡所得税が発生します。

なお、3,000万円特別控除が適用できれば譲渡所得が0円になるため、税金は発生しないのです。

譲渡所得税は自分で確定申告する必要がある

譲渡所得税が発生する場合、自分で確定申告して納税する必要があります。

会社員など確定申告になじみがない人は、戸惑ってしまいがちなので早めに準備するようにしましょう。

売却した翌年の2月16日～3月15日の間に申告・納税する

確定申告の時期は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日の期間です。

この時期に確定申告を怠ると、無申告加算税などのペナルティが科せられる恐れもあるので、申告忘れがないように用意を進めておきましょう。

また、各種特別控除の適用には確定申告での申請が必要です。

特例を適用して税金が発生しない場合でも、まずは確定申告しなければそもそも適用できていないということを覚えておきましょう。

譲渡所得税の計算や確定申告書の作成に不安がある人は、税理士や自治体の確定申告相談窓口などに相談することをおすすめします。

損失が出た時にも確定申告したほうがよいケースがある

特例を適用しなくても譲渡所得が赤字の場合、譲渡所得税は発生しないため確定申告は不要です。

しかし、前述の通り損失が出た場合でも適用できる特例があり、所得税・住民税の節税が見込めます。

損失時の特例の適用にも確定申告が必要になるので、適用可能なら確定申告することをおすすめします。

まとめ

ここまで、譲渡所得税の計算方法や特例・具体的なシミュレーションをお伝えしました。

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税が課税されます。

しかし、譲渡所得税にはさまざまな特例が用意されており、活用することで大きく節税も可能です。

譲渡所得税について理解を深めることで、売却の利益をより多く手元に残すこともできます。

この記事を参考に、譲渡所得税についても理解したうえで満足いく売却ができるようにしましょう。