家を売却するときに活用できる控除とは？3,000万円特別控除に必要な書類など詳しく解説

3,000万円特別控除とは？

譲渡所得から3,000万円が控除される制度です。「譲渡所得」は、家を売却するときに発生した利益であり、税金を支払わなければなりません。節税するには、売却費用をどのように計上するのかが重要です。控除を利用すると、節税対策になります。

3,000万円特別控除を活用するとどうなる？

3,000万円特別控除を活用すると、大きな税金がかからずに済みます。譲渡所得によって家の売却にかかる税金の金額が変わってきます。

課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別譲渡額

収入金額は、土地や建物を譲渡したときに買主から受け取る費用です。取得費とは、売った土地や建物の購入代金や購入手数料、印紙税などが挙げられます。譲渡費用は、土地や建物を売却するのにかかった費用であり、仲介手数料や立退料などがあります。

課税譲渡所得金額を求めるときは、売却費用から購入時にかかった総額の費用がプラスになるかどうかが重要です。

譲渡所得の税額を計算していきましょう。

税額＝譲渡所得×税率

税率は、不動産を所有した期間が5年を超えるかどうかで変わってきます。

家の所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は、所得税率や住民税率を合わせて、39.63％です。

家の所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となり、20.315％で計算します。

前述した式「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」において、収入金額6,000万円を例に、控除を利用する場合としない場合の違いを見ていきましょう。

利用するときは、6,000万円から控除分の3,000万円を引きます。3,000万円に20.315％をかけると、約609万円です。3,000万円特別控除を利用すると約609万円になります。

利用しないときは、6,000万円に20.315％をかけると約1,218万円です。

3,000万円特別控除を利用しないと約1,218万円かかります。

控除を利用すると、支払う金額を減らせます。

参考URL：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁 (nta.go.jp)

　　　　　No.3252 取得費となるもの｜国税庁 (nta.go.jp)

　　　　　No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁 (nta.go.jp)

　　　　　

家の売却に必要な費用についてさらに詳しく知りたい方は、「家の売却で掛かる費用について、計算方法、相場や税金の控除まで解説」を参考にしてみてください。

3,000万円特別控除の適用要件とは？

全ての人が3,000万円特別控除を利用できる訳ではありません。適用要件に当てはまらない人は、利用できません。要件に当てはまるかどうかを確認してください。

3,000万円特別控除の適用要件

3,000万円特別控除は、家の所有期間の長さを問わず、要件に当てはまると制度を利用できます。

【適用要件】
自分が住んでいる家屋を売る、または、家屋とともにその敷地や借地権の売却・売った年の前年および前々年に3,000万円特別控除を受けていない・売却した年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
（参考URL：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁 (nta.go.jp)）　　

さらに詳しい要件を知りたい方は、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を確認してください。

3,000万円特別控除と併用可能な控除

3,000万円特別控除と合わせて他の控除を利用すると、さらに節税対策になります。併用できる控除は、「10年超所有軽減税率の特例」です。売却する不動産が10年を超えている場合は、併用を検討してみてください。

10年超所有軽減税率の特例

「10年超所有軽減税率の特例」は、家の所有期間が10年を超えている場合に譲渡所得に関する軽減税率の特例が適用されます。

【適用要件】
日本国内に建築されている自分の家を売るか、家屋とともにその敷地を売却・取り壊された家屋やその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える
（参考URL：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁 (nta.go.jp)）　　　　

「10年超所有軽減税率の特例」の要件や手続き方法を詳しく知りたい方は、国税庁の「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を参考にしてください。

3,000万円特別控除の期限や必要書類

3,000万円特別控除は、自動で行われる訳ではありません。申請期限が決められており、その期間内に確定申告が必要です。

必要書類も事前に確認しておくと、スムーズに手続きができるでしょう。

3,000万円特別控除の申請期限

3,000万円特別控除を受けるには、家を売った翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。後述でも詳しく解説しますが、売却益が3,000万円以下でも確定申告をしなければなりません。確定申告は、時間に余裕を持って行うようにしてください。確定申告の手続きがわからないとお困りの方は、税務署や無料相談会に参加したり、税理士に依頼したりすると良いでしょう。

3,000万円特別控除の必要書類

3,000万円特別控除に必要な書類は、「譲渡所得の内訳書・確定申告書」や「戸籍の附票」、「売却時・取得時の書類の写し」、「売却した土地・建物の全部事項証明書」です。個人の確認ができるようマイナンバーカードや住民票も持参すると安心です。

必要な書類は、自分が所有しているものや法務局、役場で入手できるので、書類不備がないようにしましょう。書類を集めるのに時間がかかる可能性がある点を考慮して行動してください。

3,000万円特別控除を活用するときの注意点

3,000万円特別控除を活用するときに注意しなければならない点は、確定申告が必須な点や他の控除と併用できない可能性がある点です。注意点を知り、3,000万円特別控除が利用できない事態を避けるようにしましょう。

家の売却益が3,000万円以下でも確定申告は必須

家の売却益が3,000万円以下でも3,000万円特別控除を利用する場合は、確定申告が必須です。確定申告をしないと控除が利用できないため、注意してください。

確定申告のやり方を知りたい方は、「国税庁の確定申告等の様式・手引き等」をご確認ください。

3,000万円特別控除と併用できない控除がある

3,000万円特別控除と「住宅ローン控除」や「マイホームの買換え特例」は併用できません。

「住宅ローン控除」とは、家を購入するときに住宅ローンを利用した場合、年末のローン残高の税金の負担を軽減する制度です。家を売却して、すぐに他の家を購入するときに、「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」の併用ができません。

「マイホームの買換え特例」とは、自分の家を売却し、新しい家に買い替えたときに譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べる制度です。税金が控除されるのではなく、繰り延べの特例である点に注意してください。

併用できない控除の種類を確認し、自分に合った控除を利用しましょう。

参考URL：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁 (nta.go.jp)

控除を適用するには、早めの行動が重要

空き家になってから3年目の年末までに売却しないと3,000万円特別控除の対象外となってしまいます。必要な書類を集めるのに時間がかかるケースもあり、早めの行動が重要です。家の売却が決まったら、すぐに行動を始めましょう。

家を売却したいけれど、「何から始めたらよいか分からない・・・。」とお困りの方は、「家の売却に当たっての２０の注意点！」を参考にしてみてください。

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まとめ

いかがでしたでしょうか？

家の売却時には税金がかかりますが、3,000万円特別控除を利用すると税金の負担を軽減できます。3,000万円特別控除は誰でも利用できる訳ではなく、要件が当てはまる人しか利用できません。また、確定申告などの手続きが必須で、一人で進めるのは不安に思われている方も多いです。

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