家を売りたいけどなかなか売れない・・・、売れない理由と対処法についてそれぞれ解説

今回の記事では売りたいけど売れない家について解説していきます。

家を売る際には売却希望価格が一番の要素ですが、他にも売れない理由はたくさんあります。

今回はそんな理由と、その場合の対処法などについて細かく解説していきます。

家が売れない5つの理由

引っ越しを計画しているのに家が売れない場合、以下の理由が考えられます。

売出価格が相場よりも高い

最も一般的な理由は、売出価格が市場相場よりも高いことです。売主は少しでも高く売りたいと考えて価格を設定することがありますが、相場を知らずに価格を高く設定してしまうと、買い手がつきにくくなります。相場は、類似物件の過去の成約実績や現在の販売情報などに基づいた市場価格を指します。高すぎる売出価格は、需要が少なくなり、買主が興味を持っても価格の問題で敬遠されてしまいます。

外観・内観など見た目の印象が悪い

見た目が悪いと、家は売れにくくなります。例えば、以下のような点が挙げられます。

• 外観: 外壁の汚れ、雑草の放置
• 内観: ほこりや汚れ、水回りの不衛生、雨漏りやひび割れ

インターネット上の画像の印象が悪いだけでも、売却につながらないことがあります。

不動産仲介業者が売却に力を入れていない

不動産仲介業者に問題がある場合も考えられます。具体的には以下のような点です。

• 宣伝活動が不十分: 広告のターゲット範囲が狭すぎる、広告文や写真が魅力的でない
• 戦略なしで販売: 庭や敷地の除草、室内の清掃、モデルルームの演出、設備保証サービスの付与などの対策が不足している
• 囲い込み: 売主に無断で物件情報を公開せず、両手仲介を狙う行為

これらの要因により、内覧希望者が集まらず、買主が見つからないことがあります。

条件が購入希望者の需要に合わない

購入希望者のニーズに合わない場合も、売れにくくなります。具体的には以下のような条件が挙げられます。

• 築年数が古い
• 最寄り駅から遠い
• 周辺の治安が悪い
• 前面道路が狭く駐車場に車を入れづらい
• 間取りの使い勝手が悪い

また、二世帯住宅や平屋などの特殊な物件も需要が少ない傾向にあります。ファミリー層には部屋数が多すぎたり少なすぎたりして、需要に合わない場合があります。

販売時期が悪い

販売する時期も重要です。一般的に、不動産の需要が高まるのは新年度や新学期の直前である3月と９月です。数ヶ月前には販売を開始できるように準備を進めておくとよいでしょう。年末ごろや６〜７月が販売を開始するタイミングです。一方、4月以降は需要が減少します。この時期に売れない場合、無理に値下げをするのではなく、売れやすいタイミングを待つことが重要です。不動産の売れ行きは景気にも左右されるため、世の中の動向を見ながら判断しましょう。

これらの理由を把握し、対策を講じることで、家の売却をスムーズに進めることができます。

家が売れないときの対処法8つ

引っ越しを計画しているのに家が売れない場合、以下の対処法を試してみましょう。

売出価格を下げる

何より一番効果がある対処法はこれです。

売出価格が相場よりも高い場合や、物件の条件が需要と一致していない場合は、価格を下げることを検討しましょう。以下の観点から価格の妥当性を確認してみてください。

• 不動産市場の動向
• 同エリア内の類似物件の成約価格
• 競合物件の売出価格
• 不動産会社による物件査定額

価格を一度下げると、元の価格に戻すことは困難です。不動産会社と十分に相談しながら決定しましょう。

広告・宣伝の内容を見直す

内覧希望者が集まらない場合は、不動産ポータルサイトの物件広告を見直す必要があります。以下の点を確認し、広告の内容を充実させましょう。

• 物件の魅力を訴求できているか
• ユーザーが知りたい情報が掲載されているか
• 写真の枚数や質は十分か

広告が効果的でない場合は、宣伝が上手い不動産会社に変更するのも一つの方法です。

ハウスクリーニングをする

物件の印象を良くするために、プロによるハウスクリーニングを検討しましょう。特にトイレやバス、キッチンなどの水回りの清掃は重要です。カビや水垢が残っていると印象が悪くなります。

不動産会社を変更する

不動産会社に問題があると思われる場合は、別の会社に変更するのも有効です。以下の特徴を持つ会社を選びましょう。

• 魅力的な広告を掲載するWebサイト
• 売却実績が豊富
• 売却したい物件のジャンルに強い

実績豊富な不動産会社を選ぶことで、売却の成功率が高まります。

ホームインスペクションを実施する

物件の状態を確認するために、ホームインスペクション（住宅診断）を実施しましょう。建築士や住宅診断士が物件の欠陥を診断することで、購入希望者に安心感を与えられます。また、リフォームやメンテナンスの計画も立てやすくなります。

売却の時期を見直す

売却の時期を見直すことも検討しましょう。需要が高まる2〜3月に合わせて、12月ごろから売却準備を始めると効果的です。9～11月も需要が高い時期ですが、状況によっては引っ越しの計画を調整する必要が出てくるかもしれません。

不動産買取業者に直接売却する

売却を急ぐ場合は、不動産買取業者に直接売却することも考えられます。買取業者に売却することで、以下のメリットがあります。

• 迅速に現金化できる
• 内覧の手間が省ける
• 契約不適合責任に問われない

買取を専門とする会社は多くありませんが、急ぎの場合には検討する価値があります。

住み替え計画を見直す

希望する販売価格で売れない場合は、住み替え計画を見直すことも重要です。売れるのを待っている間に、希望する新居が他の人に購入される可能性もあります。必要に応じて、売却前に新居を購入して引っ越すことも一つの方法です。その際、ダブルローンが組めるか、売却のタイミングをどうするかを考えましょう。

これらの対処法を取り入れることで、家の売却をスムーズに進める手助けになるでしょう。

家が売れないとどうなる？

引っ越しを検討しているのに家が売れない場合、以下のリスクがあります。

新居の購入費を準備できなくなる

家が売れないと新居の購入費を準備できず、引っ越しが遅れる可能性があります。入学や転勤などの予定に間に合わないこともあるでしょう。

新居の住宅ローン審査が通らない

旧居のローンが残っていると、新居のローン審査が通らない場合があります。ダブルローンの審査に通らないと、新築の購入が難しくなります。

固定資産税の二重支払いが発生する

家が売れないまま新居を購入した場合、固定資産税を二重に支払わなければならないケースがあります。これは、1月1日時点で旧居を所有しているためです。

ローンと家賃が二重支払いになる

家が売れないまま賃貸に引っ越す場合、ローンと家賃を二重に支払うことになります。これにより、毎月の負担が大きくなります。

管理の手間が長引く

家が売れない期間が長くなると、その分、家の管理に手間がかかります。以下のような管理が必要です。

• 水回りの掃除
• 雨漏りやひび割れの点検
• シロアリ駆除
• 換気・通水

これらの管理にはコストもかかるため、負担が増えることになります。

これらのリスクを理解したうえで、先に引っ越すのか、広告の内容を見直すのかなど、戦略を検討していきましょう。

住宅ローンが残っているけれど引っ越したい場合は？

住宅ローンが残っている状態での物件売却は原則難しいですが、引っ越しを希望する方も多いでしょう。そこで、住宅ローンが残っていて売却も進んでいない状況で引っ越すための方法を3つご紹介します。

• 売却代金で住宅ローン残債を一括返済する
• 住み替えローンを組む
• 転勤期間中に貸し出して引っ越す

これらの方法を参考にしてみてください。

売却代金で住宅ローン残債を一括返済する

不動産の資産価値がローン残高を上回る場合（アンダーローン）、金融機関に事前に申し込むことで家の売却が可能です。売買契約後に抵当権を抹消し、買主と売買契約を結び、家を引き渡すことで売却代金からローン残債を一括返済できます。

ただし、売却額がローン残高を下回る場合は、残金を預貯金や他の方法で支払わなければなりません。

住み替えローンを組む

住宅ローン残債の一括返済が難しい場合、住み替えローンを組む方法があります。旧居のローン残高を新居のローンとまとめて一つの金融機関で支払います。この方法のメリットは、無理のないペースで返済を続けられることです。

ただし、住み替えローンを提供する金融機関は限られているため、早めに確認しておきましょう。

転勤期間中に貸し出して引っ越す

住宅ローン返済中に転勤が決まった場合、その期間だけ家を賃貸物件として貸し出し、引っ越すことができます。通常、住宅ローンが残っている家を貸し出すことはできませんが、転勤などのやむを得ない事情がある場合は貸し出しが許可されることがあります。

その際には金融機関に相談してみましょう。ただし、住宅ローン返済中で住んでいない場合、住宅ローン控除を受けられないので注意が必要です。

家が売れない場合に避けるべき5つの行動

家が売れなくても、焦って以下のような行動を取らないよう注意しましょう。

空き家にする

家が売れないからといって、家を放置して空き家にすることは避けましょう。管理が怠れば急速に劣化し、特定空き家に指定されるリスクがあります。これにより固定資産税の増額や強制的な解体が課される可能性があります。

リフォームして販売し直す

リフォームしてもすぐに売れる保証はありません。物件の立地や市場の需要と供給バランスも考慮する必要があります。また、リフォーム費用を考慮すると、売却利益が期待以下になる場合があります。

解体して販売する

建物に問題があるからといって、解体して土地のみを販売することも検討すべきです。ただし、土地の価値がない場合は解体費用が損失になる可能性があります。また、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が増える可能性もあります。

家の不具合を隠して販売する

早期に売却したい気持ちから家の不具合を隠して販売するのは避けましょう。これは法的にも問題があり、告知義務違反になる可能性があります。不動産の取引は誠実さが求められるため、不具合は事前に正直に伝えるべきです。

自己判断で売却を進める

売却が思うように進まないと焦って自己判断で行動するのは危険です。不動産の取引は専門的な知識と経験が必要な場合が多く、感情に左右されず冷静に判断することが重要です。たとえば、買主の提案に無理に応じることで、自身の資金計画に支障をきたす可能性も考慮しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

家を売ることは買うことと同じぐらいのストレスが掛かります。

更に、マーケットなども理解しきれないため、不確定なまま進めるケースが多いようです。

更に、売却までの期間が掛かるケースも多いため、別宅を買ったとしても、前の家がまだ売れていないという状況も珍しくないようです。

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