住み替えは自己資金なしでもできる？方法と流れ、注意点を解説

「住み替えをしたいけど自己資金なしの状態でもできるのか」

「自己資金なしで住み替えする方法があれば知りたい」

自己資金なしでも住み替えはできるのでしょうか。

この記事では自己資金なしで住み替えする方法や流れ、注意点を解説していきます。

住み替えは自己資金なしでも可能

住み替えは現在住んでいる家の売却と、新居の購入に多額の費用がかかるケースが多いです。

そのため「自己資金なしでは住み替えができないだろう」と考えている方も多いでしょう。

しかし、自己資金なしでも住み替えは可能です。

まずは、自己資金なしの状態で住み替えを行う方法や注意点などを把握しておくとよいでしょう。

住み替えに必要な頭金

住み替えに必要な頭金は新居の購入価格の10%から20％程度といわれています。

ただ、住み替えた方の半数は頭金を10%程度にしています。

さらに頭金なしで住み替えをする方も少なくありません。

頭金が少なくても住み替えはできるのか

頭金が少なくても住み替えはできます。

しかし中古物件は担保の価値が低いため、頭金が少ないと金利が高くなる、ローンの借入が難しくなるなどのデメリットがあります。

頭金が少ない場合のデメリットを踏まえた上で判断するとよいでしょう。

住み替えを自己資金なしで行う3つの方法

住み替えを自己資金なしで行うには、下記の3つの方法があります。

・フルローン
・住み替えローン
・つなぎ融資

それぞれの方法について解説していきます。

住み替えを自己資金なしで行う方法1.フルローン

『フルローン』とは頭金を含めた購入代金全額を借り入れることです。

フルローンなら自己資金がない状態でも住み替えが可能です。

ただし、フルローンを利用する場合は借入金額が多くなる傾向があります。

さらに金利が高く返済に負担がかかる可能性も考えられます。

住み替えを自己資金なしで行う方法2.住み替えローン

『住み替えローン』とは現在住んでいる家の住宅ローン残債と、新居の購入代金を合わせて借り入れることです。

住み替えをしたくても自己資金が少なければ、なかなか実行ができません。

そこで住み替えローンを利用すれば、自己資金がなくても住み替えができます。

さらに住宅ローンを一本化できるため、返済計画を立てやすい点も優れています。

しかし、住宅ローンの借入額が多くなる点に注意が必要です。

また住み替えローンの審査は通常の住宅ローンに比べて厳しい傾向があり、利用できない可能性も考えておくとよいでしょう。

住み替えを自己資金なしで行う方法3.つなぎ融資

『つなぎ融資』とは住宅ローンの融資が実行される前に、新居の購入代金などの資金を用意する融資のことです。

現在住んでいる家の売却が済んでおらず、一時的に資金が必要なときに利用します。

つなぎ融資は住宅ローンの融資が実行された際、一括で返済する必要があります。

さらに金利が高めに設定されているケースが多いです。

借入期間は最長で1年程度です。

住み替えを自己資金なしで行う際の3ステップ

住み替えを自己資金なしで行う際の3ステップはこちらです。

1.住宅ローン残債と家の予想売却価格を確認する
2.住み替えに必要な費用を計算する
3.住み替えのスケジュールを考える

各ステップについて見ていきましょう。

STEP1.住宅ローン残債と家の予想売却価格を確認する

自己資金なしで住み替えをする際、まずは住宅ローン残債と家の予想売却価格を確認しましょう。

住宅ローンを利用して借入している場合、金融機関は万が一のことを考えて家に抵当権を設定しています。

家を売却する際は抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権は住宅ローンを完済することで抹消できます。

予想売却価格が住宅ローン残債を上回れば、特に問題はありません。

しかし予想売却価価格が住宅ローン残債を下回った場合は、家の売却はできません。

住宅ローンを完済するには預貯金や住み替えローン、つなぎ融資などを検討する必要があります。

STEP2.住み替えに必要な費用を計算する

住み替えには家の売却費用と新居の購入費用がかかります。

それぞれの費用について事前に計算をしておきましょう。

家の売却に必要な費用

家の売却に必要な費用はこちらを参考にしてください。

費用の種類	費用の目安
仲介手数料	3%+6万円+消費税
印紙税	1,000円から6万円
抵当権抹消費用	不動産1個につき1,000円司法書士に依頼すると1万円から2万円程度
住宅ローンを一括返済の手数料	1万円から3万円

新居の購入に必要な費用

新居の購入に必要な費用の目安はこちらです。

費用の種類	費用の目安
新居の購入費用	物件による
仲介手数料	3%+6万円+消費税
印紙税	1,000円から6万円
火災保険料	1万円から3万円程度
固定資産税（購入時期による）	固定資産税評価額の1.4％
都市計画税（購入時期による）	固定資産税評価額の0.3％（市町村によって異なる）
引っ越し費用	引っ越し業者や距離などによる

※2024年７月１日の宅建業法の一部改正により、物件価格が800万円以下の低廉な空家等については、仲介手数料の上限が33万円（税込）となりました。
この場合、媒介契約の締結に際しあらかじめ、報酬額について宅建業者から説明を受け、合意する必要があります。

STEP3.住み替えのスケジュールを考える

最後に住み替えのスケジュールを考えます。

住み替えには『売り先行型』と『買い先行型』の2種類の方法があります。

売り先行型は現在住んでいる家の売却を先に行い、後で新居を購入する方法です。

家を売却したお金を新居の購入費用に充てられる点がメリットです。

ただし、新居が決まるまでは仮住まいを探す必要があります。

買い先行型は新居を先に購入し、後で現在住んでいる家を売却する方法です。

住居を確保しながら新居を探せるメリットがある一方で、家を売却したお金を新居の購入費用に充てられません。

以上の特徴から、自己資金がない方には売り先行型がおすすめです。

住み替えを自己資金なしで行う際の注意点3選

住み替えを自己資金なしで行う際の注意点はこちらの3つです。

・審査が厳しく金利が高くなる可能性がある
・住み替えローンのスケジュールを確認しておく
・住み替えローンは審査が厳しい

住み替えを自己資金なしで行う際の注意点1.審査が厳しく金利が高くなる可能性がある

自己資金がなく頭金が用意できなければ借入額が多くなります。

新たにローンを組む際は審査が厳しくなる点に注意が必要です。

また頭金がない場合、金融機関のリスクが高くなるため金利を高く設定するケースがあります。

無理のない返済計画を立てた上で、住み替えを検討するとよいでしょう。

住み替えを自己資金なしで行う際の注意点2.住み替えローンのスケジュールを確認しておく

住み替えローンは家の住宅ローンの完済日と新居の購入日を同日に設定しなければなりません。

住み替えローンの性質上、住宅ローンを一本化するために現在住んでいる家の抵当権を抹消し、新居に新たな抵当権を設定する必要があるためです。

スケジュールを調整するためにも、現在住んでいる家の売却活動と新居の購入活動を並行して進めていくとよいでしょう。

住み替えを自己資金なしで行う際の注意点3.住み替えローンは審査が厳しい

住み替えローンは現在住んでいる家の住宅ローン残債と、新居の購入代金を合わせて借り入れをします。

そのため、金融機関は一般的な融資よりも大きなリスクを抱えなければなりません。

住み替えローンでは結果的に厳しい審査が行われます。

さらに金利も高く設定されるケースが多いです。

まとめ

住み替えは自己資金なしでもできます。

自己資金なしで住み替えをする際は、フルローンや住み替えローンなどの利用を検討するとよいでしょう。

住み替えの流れや注意点を把握した上で、計画的に進めてみてはいかがでしょうか。

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