相続物件を売却する手順や控除制度、注意点を解説【必要書類】

相続物件を売却する際は様々な手順を踏む必要があります。

この記事では自分が相続した物件を売却する際の手順や控除制度、注意点を解説していきます。

相続物件を売却する手順

まずは不動産の相続とその売却についての流れを説明します。

相続物件を売却する手順はこちらです。

1.遺言書の有無を確認する
2.相続人と相続財産の確認
3.遺産分割協議
4.不動産の名義変更
5.相続税の申告と納付
6.不動産の売却
7.確定申告

それぞれの手順について見ていきましょう。

相続物件を売却する手順1.遺言書の有無を確認する

被相続人が亡くなり相続が発生した際、始めに遺言書の有無の確認を行います。
遺言書があればそこに記された内容に沿って手続きを進めます。
遺言書がない場合は法定相続人で遺産分割協議を行う必要があります。

遺言書には3種類ある

遺言書は大きく分けると下記の3種類があります。

種類	特徴	備考
自筆証書遺言	遺言者本人が自筆で遺言書を作成する	・遺言書の大半はこちら・紙やペンなどの細かい指定がない ・手軽に作成できる ・紛失する可能性がある
公正証書遺言	遺言書の作成に公証人が関与する	・公証人が関与するため確実性が高い ・トラブルが起きにくい ・作成に費用と手間がかかる
秘密証書遺言	遺言書の内容を秘密にしたまま存在のみを認証する	・遺言の中身は誰も知らない ・代筆でも可能・発見されないことも

相続物件を売却する手順2.法定相続人と相続財産の確認

遺言書を確認した後は法定相続人と相続財産の確認をしましょう。

法定相続人とは

法定相続人とは遺産の相続人となれる人物のことです。
法定相続人には優先順位があります。

こちらをご覧ください。

なお、配偶者は必ず相続人となります。

順位	関係性
第一順位	故人の子子が亡くなっている場合は孫
第二順位	父や母祖父母
第三順位	兄弟姉妹兄弟姉妹が亡くなっている場合は甥や姪

第一順位の人がいない場合は第二順位の人、第二順位の人がいない場合は第三順位の人が相続人となります。

相続財産

相続財産はプラスのものはもちろん、マイナスのものも相続します。
特にマイナスの相続財産は見落としがちなので注意してください。

プラスの財産は預貯金や有価証券、不動産などがあります。
マイナスの財産は借金やローン残債などです。

相続物件を売却する手順3.遺産分割協議

『遺産分割協議』とは相続人全員で相続に関する分け方の話し合いをすることです。
相続人全員が揃った状態で行わなければ無効となります。
また、意思疎通が困難な相続人は成年後見人を選任する必要があります。

4つの遺産分割方法

遺産分割方法には下記の4つがあります。

相続物件の売却では『換価分割』が最も用いられる分割方法です。

種類	概要
現物分割	預貯金や証券、不動産などをそれぞれの相続人に分割する方法
代償分割	分割できない財産を多く相続した相続人が、他の相続人に代償として金銭を支払う方法
共有分割	遺産を法定相続割合で共有する方法
換価分割	相続した財産を売却して得た金銭を相続人で分割する方法

相続物件を売却する手順4.不動産の名義変更

不動産を相続した際は名義変更が必要です。
この名義変更の手続きを『相続登記』と呼びます。

相続登記は遺産分割方法によって名義が異なります。

共有分割を選択した際は共有する人全員の名義、換価分割では代表者の名義に変更しましょう。

相続物件を売却する手順5.相続税の申告と納付

相続税の申告と納付は相続開始日から10か月以内に行います。
相続税は財産の総額に基礎控除額を引いた金額に課税されます。

課税対象金額がマイナスの場合は相続税の納付は不要です。

下記の計算方法を参考にしてください。

相続税の課税対象金額=プラスの財産-マイナスの財産-基礎控除額

基礎控除額の計算式はこちらです。

基礎控除額=3,000万円+（法定相続人の数×600万円）

相続物件を売却する手順6.不動産の売却

相続物件を売却するには下記の3つの方法があります。

・仲介
・買取
・個人間の売買

相続物件の売却は買取がおすすめです。
買取は不動産会社が買主となるため、スピーディな売却が可能です。

買取に関してはこちらの記事で詳しく解説しています。

不動産買取とは？買取と仲介の違いや向いている人の特徴を紹介

不動産買取のメリット・デメリットは？買取に向いている不動産の特徴を解説

不動産買取の流れは8ステップ！事前準備から契約後の手続きまでを紹介

相続物件を売却する手順7.確定申告

相続物件を売却して利益が発生した時は確定申告が必要です。
確定申告の期限は相続物件を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

確定申告についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

不動産売却には確定申告が必要？手続きや必要書類、申告不要のケースを解説

相続税に利用できる控除制度

相続税に利用できる控除制度はこちらです。

・配偶者の税額軽減
・未成年者控除
・障害者の税額控除
・相次相続控除
・外国税額控除

それぞれの控除制度について解説していきます。

相続税に利用できる控除制度1.配偶者の税額軽減

配偶者も相続人に含まれる場合、配偶者控除が利用できます。
1億6,000万円まで、もしくは配偶者の法定相続分相当額のいずれかの多い金額が非課税となります。

配偶者の税額軽減を受けるためには、下記の3つの要件を満たさなければなりません。

・法律上の婚姻関係にあること
・相続税の申告書を提出すること
・相続税の申告期限までに遺産分割が完了していること

相続税に利用できる控除制度2.未成年者控除

『未成年者控除』とは相続人が未成年である場合、一定額を控除する制度です。

未成年者控除の計算式はこちらです。

控除額=10万円×（18歳※-相続開始時の年齢）
※令和4年3月31日以前の相続では20歳

相続税に利用できる控除制度3.障害者の税額控除

『障害者の税額控除』とは相続人に障害がある場合に利用できる制度です。
障害者控除の額は相続人が85歳になるまでの年数1年につき、10万円（特別障害者は20万円）をかけて計算します。

障害者の税額控除の計算式はこちらです。

控除額=10万円（特別障害者は20万円）×（85歳‐相続開始時の年齢）

相続税に利用できる控除制度4.相次相続控除

10年以内の相続で2回目以降の相続税が課税となる場合『相次相続控除』が利用できます。

最初の相続から次の相続までの間隔が短くなればなるほど、控除額が大きくなります。

相次相続控除を受けられるのは、下記の3つの要件に当てはまる時です。

・相次相続控除を適用する人物が被相続人の相続人であること
・前回の相続から今回の相続までが10年以内であること
・前回の相続で相続税を納付していること

相続税に利用できる控除制度5.外国税額控除

『外国税額控除』とは、外国で納付した外国税額の一定額から控除する仕組みです。
算出した控除限度額を限度として外国所得税額を控除できます。

控除限度額の計算式はこちらです。

所得税の控除限度額=その年分の所得税の額×（その年分の国外所得金額/その年分の所得総額）

相続物件を売却する際の3つの注意点

相続物件を売却する際は下記の3つの点に注意してください。

・相続登記をしなければ売却ができない
・相続から3年を過ぎると利用できない特例がある
・共有分割を選択した際は全員分の同意が必要

相続物件を売却する際の注意点1.相続登記をしなければ売却ができない

相続物件は相続登記をして名義人を変更しなければ売却ができません。
相続登記はだいたい1週間程度かかります。
特に3月は申請が多いようで、さらに時間がかかることが予想されます。
できるだけ早めに申請をするとよいでしょう。

相続物件を売却する際の注意点2.相続から3年を過ぎると利用できない特例と特別控除がある

相続物件を売却するのは相続から3年以内が望ましいです。
なぜなら、3年を過ぎてしまうと下記の特例と特別控除が受けられなくなる可能性があるからです。

・取得費加算の特例
・空き家の3,000万円特別控除

また、この2つの特例と特別控除の併用はできません。

相続物件を売却する際の注意点3.共有分割を選択した際は全員分の同意が必要

遺産分割方法で共有分割を選択した際は、全員分の同意がなければ売却ができません。
特に共有者が多いと意見がまとまらず、なかなか相続物件が売却できない可能性も考えられます。

相続物件を売却する際の必要書類

相続登記時と不動産売却時にはそれぞれ書類の提出が必要です。

2つのケースで必要な書類について見ていきましょう。

・相続登記時に必要な書類
・不動産売却時に必要な書類

相続登記時に必要な書類

相続登記時に必要な書類は相続するケースによって異なります。

すべての相続で必要な書類はこちらです。

・固定資産評価証明書
・相続登記申請書
・被相続人の戸籍（死亡の事実が記載されているもの）
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票もしくは戸籍の除票
・相続人の戸籍謄本
・相続人全員分の住民票

続いて下記のケースにおいて必要な書類を解説していきます。

・遺産分割協議により相続するケース
・法定相続分で相続するケース
・遺言に従って相続するケース

遺産分割協議により相続するケースで必要な書類

遺産分割協議により相続する際に必要な書類はこちらです。

・相続関係説明図
・遺産分割協議書
・相続人全員分の戸籍謄本

法定相続分で相続するケースで必要な書類

法定相続分で相続する際に必要な書類はこちらです。

・相続関係説明図
・相続人全員分の戸籍謄本
・相続人全員分の住民票

遺言に従って相続するケースで必要な書類

遺言に従って相続する際に必要な書類はこちらです。

・遺言書※
・遺言により相続する相続人の住民票
※自筆遺言の際は検認が必要

不動産売却時に必要な書類

不動産売却時に必要な書類は下記の2種類に分けられます。

・不動産に関する書類
・売主に関する書類

不動産に関する書類

不動産に関する必要書類はこちらです。

・登記済権利証（登記識別情報）
・地積測量図面、境界確認書
・固定資産税納付通知書
・建築確認済証（検査済証）
・不動産購入時の売買契約書
・重要事項説明書
・不動産の間取り図・設備の仕様書
・建築設計図書、工事記録書
・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
・購入時のパンフレット

売主に関する書類

不動産に関する必要書類はこちらを参考にしてください。

・身分証明書
・印鑑証明書
・実印
・住民票
・銀行口座に関する書類
・ローン残高証明書

まとめ

相続物件を売却するにはさまざまな手続きが必要です。
スムースに相続物件を売却するためにも、信頼できる不動産会社に相談するとよいでしょう。

不動産売却をご検討であれば、このびにおまかせください。

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